作者：陈欣苗

　　编辑：陈涧

　　设计：布冬

　　实习生：郭曼怡

　　9月24日，一份关于中国恒大集团（3333.HK，以下简称“恒大”）恳请广东省政府支持资产重组的文件在网络热传。

　　当日晚间，恒大即在官网发表严正声明，表示“相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤，对我公司造成严重的商誉损害”，同时，恒大“已向公安机关报案，坚决用法律武器维护公司合法权益”。

▲恒大严正声明。图片来自公告。

　　网传的《恒大集团关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》矛头指向恒大的资金压力和偿债风险。该报告称，若恒大不能如期完成与深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（000029，以下简称“深深房”）的重组，可能导致现金流断裂，从而使其无法偿债，进而引发金融系统性风险。

　　实际上，确保充裕现金流、提升风险抵御能力早已是房企共识，恒大亦不例外。今年以来，通过加大回款增厚现金流，分拆上市、引入战投，提前偿还外债，恒大在降杠杆方面措施不断，效果已初步显现。

　　值得注意的是，9月25日，中国恒大股票的做空金额达到惊人的11.77亿港元，是本周三谣言流传前正常做空金额的130多倍；成交额达28亿港元，是周三成交额的30多倍，造成收盘价较当天最高价下挫超15%——这是最典型的境外做空机构的获利戏码。

▲中国恒大9月25日股价走势图。图片来自网络。

　　翻阅报告发现，“现金流断裂”字眼多次出现。但销售回款加速之下，充足的现金流无疑成为恒大回击的“底气”。

　　今年上半年，恒大累计销售回款3120亿元，同比增长66.5%，销售回款率达89.4%，同比增长23个百分点。1-8月，恒大实现合约销售额4506亿元，同比增长22%，销售增幅在TOP5房企中领先；按6500亿目标计算，完成率为69.3%。

　　▲恒大销售情况。图片来自第一财经。

　　在当下的“金九银十”购房季，恒大进一步加大销售力度，启动全国楼盘7折优惠，并定下这9月、10月累计实现2000亿元的销售目标。

　　于恒大而言，每年的“金九银十”都是为年度业绩发力的好时机。数据显示，去年9-10月，恒大累计实现销售1734亿元，其中10月单月完成了903亿的销售额，成为房企单月销售最高纪录。

　　若“金九银十”的小目标顺利实现，前十月，恒大将录得6506亿元的销售额，提前完成6500亿元的年度目标，并实现8000亿元内部销售目标的81.3%。

　　据恒大董事局副主席、总裁夏海钧在中期业绩会上透露，今年下半年，恒大的可售货量超8100亿，预计回款超3800亿元。按照上半年56%去化率预测，下半年将销售4536亿，全年有望达到8000亿销售。

　　若以约90%的回款率计算，2020年，恒大销售回款将达7200亿元，较2019年大幅增加约2700亿元。此外，恒大上半年现金余额为2046亿元，且从2016年至今，其每年现金余额均在2000亿以上。

　　此外，巨量的低成本、优质土储，将为恒大进一步实现销售高增长提供充足“弹药”。据恒大2020年半年报，其拥有2.4亿平方米的土地储备，总货值高达3万亿，足以满足公司未来3-4年发展需要，其中一二线城市占比达66%；平均楼面地价仅2121元/平方米。

▲恒大土储情况。图片来自丁祖昱评楼市。

　　值得一提的是，据世邦魏理仕估值，恒大土储估值达1万亿，这意味着即便不算销售回款，恒大只需出售50%的土地储备，即可变现近5000亿，足以偿还所有短期债务。

　　在降负债路上，恒大早有行动。今年年初，恒大便提出“降负债”的目标，希望在2020年到2022年，力争有息负债平均每年减少1500亿元。

　　在8月31日的中期业绩会上，夏海钧表示，公司正在尽力降低负债总额和负债比率。体现在数据上，恒大半年报显示，截至今年6月底，恒大有息负债较3月底减少约400亿元，预计全年降幅将在千亿左右。

　　这契合当下的监管要求，8月，监管部门祭出“三道红线”融资新规，据此控制房企有息负债规模增速，防范房地产风险。而这也意味着，降负债将成为行业下半年的“新常态。

　　进入下半年，恒大仍在加速降杆杆。

　　9月17日，恒大发布公告称，为降低债务水平和融资成本，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据，此次偿债规模创下香港资本市场纪录。

　　有业内人士分析认为，在房地产调控持续收紧、业界盛传融资设“三道红线”的背景下，恒大此次提前偿还百亿债务显示其降负债决心，未来三年有息负债平均每年减少1500亿元的目标有望顺利实现。

　　另一方面，恒大在资本运作方面动作频频。

　　8月13日，恒大发布公告称，旗下物业公司引入云峰基金、腾讯、农银国际、中信等战略投资235亿港币（约合206.84亿人民币），入股比例为28.061%。这一举措预计将使恒大的净负债率降低19个百分点。此前的7月31日，恒大对外宣布分拆物业平台金碧物业赴港上市的计划。

　　随后的9月15日，恒大下属公司恒大汽车（0708.HK）发布公告，于当日以先旧后新方式引入腾讯控股、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等多名战略投资者，募集资金总额约为40亿港元（约合35.21亿人民币），并申请在科创板上市。

　　腾讯、阿里等科技巨头的入股，是对恒大发展前景认可的侧面印证。可以预见的是，一系列资本运作后，恒大的资本实力将进一步扩充，并推动负债率下降。