文丨西部菌
南京再次出手！
媒体报道，10月15日上午从南京市六合不动产登记中心传来消息：
只要拥有大专及以上学历，且可提供南京市居住证和学历证明，未婚人士提供个人身份证和户口本，已婚人士提供相关婚姻材料，就可以在六合不动产登记中心开具购房证明。
而在之前，外地人在六合买房开具购房证明时，需要提供近3年内累计2年的社保或个税证明。
当然，也有媒体报道，在这一消息传出后，南京市六合区住房保障和房产局相关人士回应称，不是限购松绑，而是出于人才引进而对政策做出的调整。“主要是为引进人才，但可能对购房有一定影响。”
考虑到当下严格调控的大背景，官方强调此举为“人才引进”，而回避为限购松绑的说法，背后的顾虑并不难理解。但南京六合区域购房门槛降低，却基本上是板上钉钉的事。
这实际上也是半年内，南京第二次局部放松限购。
来源：樱桃大房子
今年6月，南京市高淳区就率先行动，非南京户籍人口只需要持有南京居住证，携带用工单位的劳务合同和营业执照复印件，即可开具购房证明。
南京的接连出手，让人看到了房屋限购放松的另一种可能。那么，下一座城市是谁？从高淳到六合，一二线城市的远郊区域或新区，是否会率先在限购上打开一道豁口，成为刚需最后的希望？
01
“一区一策”：抢人还是卖房？
城市以片区为单位放开新购，此前引发关注最大的其实是上海。
今年8月，上海自由贸易试验区临港新片区宣布成立，并同时发布了放开限购的政策。
一是将购房资格由居民家庭调整为个人；二是缩短非本市户籍人才在新片区购房缴纳个人所得税或社会保险金的年限，将自购房之日前连续缴纳满5年及以上，调整为连续缴纳满3年及以上。
虽然上海临港的放宽幅度不及南京的六合与高淳，但是一线城市在普遍调控加码的背景下“逆向而行”，自然具有特别的风向标意义。
实际上，除了南京、上海，环首都京津经济圈的高碑店，以及珠海、青岛等多个二线城市也都在一定范围内对房屋限购予以了不同程度的松绑。
来源：网络
这些操作，有两个共同点。
一是，松绑区域基本上都是新区或远郊区域。比如，上海临港距离中心城区的距离在70公里左右，六合、高淳距离南京市中心更是在40到100公里左右。珠海、青岛等放开区域，则主要是新区。
这些远郊区域和新区的房价一般低于全市均价，且土地供应相对充足，本身就是调控的边缘地带。
二是，带有明显的“抢人“诉求。上海、珠海、青岛、南京等，都对购房资格有学历要求，或者干脆直接强调是为引进人才。这其实与各个城市在抢人大战中，对学历的要求如出一辙。
所以，这一轮部分城市部分区域的有限松绑，背后是两大逻辑在支撑——既为释放城市的刚需压力，也是满足城市特别是新区对人口的追逐。
02
下一个出手的城市是谁
顺着上述逻辑，在珠海、青岛、南京、上海等城市出手后，还有哪些城市有可能继续跟进？
当然，这里的下一个城市（一二线）的放开，有一个前提，那就是局部放开。也就是说是从“一城一策”细化到“一区一策”，而不太可能是全部。
毕竟，近一两年，在衡阳、开封等多个三四城市的调控松绑试探都失败后，“房住不炒”的刚性已经无需再强调。这次六合方面“回避”松绑的说法，也颇能说明问题。
而毫无疑问，局部松绑，可能性最大的只能是新的开发区或者是远郊区域。
首先，前面说了，一般城市的远郊区域，房价都是相对的洼地，有一定的松绑空间；其次，多数新区都需要人，有放开的动力；再者，新区开发，也需要维持一定的土地交易活力。
比如，在国家级新区中，成都天府新区，目前是限购最严的区域之一，在房价持续横盘、房屋库存增多的背景下，未来有限放开的可能性，还是比较大。如二手房有可能就会先行松动。
近些年，国家先后批复了多个国家级新区或自贸区，其中，既有上海临港片区这样同步放开限购的案例，也有雄安新区这样同步宣布限购的，亦还有西咸新区这样大部分区域仍是非限购区的例子。
但总体说来，多数新区、开发区，都需要人口填充。从保障人气的角度，有限放开限购，新区都有着很强的内在动力。
如成都天府新区的常住人口在320万左右，按规划到2020年要达到350万，每年差不多需要保持15万的人口增量。
来源：第一财经
郑州的航空港区2017年为70.15万人，规划到2040年要到260万。差不多20年时间里，要新增200万人，每年增额在10万左右。
这样的增量目标，基本上占据了整个城市每年一半的人口增量，压力不算小。
而实施严厉限购，则在一定程度上抑制了人口的进入。当然，即便松绑，也基本不会有炒房的空间。
03
新区到底值不值得入手？
从珠海到青岛，再到南京、上海，部分一二线城市的有限松绑，与其说是调控的放松，不若说是调控精确性的提高。
其背后可以看出三点问题。
一，“楼市调控是反向指标”，将近一步被验证。
因为，当限购可以精确到某一个区域，楼市的分化，将不再只出现在一二线和三四线城市之间，而是具体到一个城市的不同片区。那么，限购越严的区域，可能越能代表一个区域的当下价值和活力。
二，大范围松绑的概率将越来越小，新区和刚需一族迎来机会。
一方面，部分片区的限购松绑或放开成为可能，意味着为城市限购开了一扇“侧门”，由此，“大门”打开的必要性自然降低。
另一方面，新区和远郊区域将就此获得针对性的照拂。虽然不少新区的发展都存在不确定性，但未必不是刚需及时上车的一次机会。
三，新区为限购松绑，其代表城市“抢人”的目的可能大于激活房地产的目的。
来源：中新网
