来源丨闺蜜财经

　　前几天，一朋友发来消息，说担心自己花上千万买的别墅可能要烂尾了，项目似乎已停工，当初看重的“高端盘”，能否如期接房都要提心吊胆。

　　从去年开始，房企们日子不好过的新闻就不时传出，说得最多的就是破产企业数量、还债压力以及一些房企的“人员优化”等。

　　有人开心，房企日子不好过，那不还不得降点价？！有人担心，会不会质量缩水，或不能如期交房？

　　最近两年蜜姐一直在说，买房已经从随大流变成了一个技术活，房企们的“危”与“机”与购房人的利益密切相关，甚至决定了我们六个钱包是否会打水漂。

　　01

　　房企日子不好过，是真实的。但关于房企破产的数据，其实没必要太过敏感，因为以后这个数据会表现得更加“突出”。

　　据人民法院公告网公示，截止2020年6月9日，今年企业破产文书，共计750篇；其中房地产企业破产数量约为208家。

　　对比来看，房企的情况与2019年持平，比2018年177家破产数量略高。

　　这个数据并不算太糟。企查查的数据显示，与“房地产开发”这个关键词相关的企业多达149.96万家；与“房地产”为关键词相关企业更是多达326.3万家。

　　而企查查还有一个数据值得关注，就是2020年1-5月房地产领域企业新注册量多达14.6万家。

　　按照2018年全国工商局的统计数据，我国在工商局注册登记的房地产开发商约9.7万个。

　　所以，无论是对比宽泛还是精确的数据，从房企总数、新注册量来看，破产企业的数量不算多。

　　房企们未来的日子会更加紧张，因为大多数都仅仅是陪跑而已。

　　2019年，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆就曾在某研讨会上，公开发布自己的观点：今后十几年，中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上！

　　他判断的一大依据就是供需关系，总体而言房地产行业已经从供不应求转变为了供大于求。

　　此前，央行发布了《中国金融稳定报告（2019）》显示，2018年末，我国住户部门贷款中超过一半都是住房贷款。而经济发达地区更高，比如上海家庭的杠杆率为83.3%；浙江地区为83.7%。

　　买房，大家也是尽力了……房地产行业存量竞争的特性已显现无遗。

　　02

　　一方面是存量竞争，一方面是此前房企们大步扩张伴随的数万亿还债压力（2020—2021年为集中兑付期）。

　　21世纪经济报道称，今年房企信用债、ABS和海外债合计到期规模超6000亿元人民币。

　　其中，还有不少美元债，面临汇率变动的风险。

　　万科喊“活下去”，是真实的求生呐喊，无论是大房企还是中小房企都有走钢丝的危机感。

　　2019年6月，全国企业500强的上市公司银亿集团申请破产重组。

　　这家发迹于房地产的企业，可以说是家大业大，创始人曾是“宁波首富”，转型造车不成功，负债压力大，变卖了数个房地产子公司及项目给碧桂园、恒大，也未能挽回败局。

　　大房企们的操作，其实从2018年楼市行情还很火热的时候就开始了。

　　彼时，作为房企第一梯队的万科、保利先后改名，删掉了“房地产”。尽管否认“去地产化”，但转型已十分明确。

　　在资本市场上，上市大房企们更加灵活。

　　6月4日，万科发公告要配股融资，配售股份占万科现有已发行H股20%，若配售股份全部完成配售，配售所得款项总额预计约为78.9亿港元。

　　截止今年6月，除万科外，融创、新城、世茂、绿城等数十家房企（含物业股）搞起了配股融资，融资金额约为300亿港元。

　　而在具体的房地产项目开发上，大房企们却更加保守和注意隔离风险。

　　比如，最近两年蜜姐发现某些所谓大房企强强联合开发的“高端盘”，往往在巨大的宣传海报、展示牌下有一行小字。

　　实际上承担这个所谓“高端盘”开发的公司是一个完全不知名的小公司，一查有的是当地某房企，有的甚至是新成立的公司，注册资本甚至未过千万。

　　友情提示，这类“高端盘”一定要谨慎选择，尤其是精装期房。

　　各种宣传资料上加大加粗的是两家、甚至是三家知名房企联合开发，具体负责的却是一家小公司，如果精装房质量不过关或有瑕疵，或不能如期交房，蜜友们可以想象，A、B、C、D三四家公司，你找谁说理去？

　　而这种联合开发的方式现在还颇为流行，一起合伙拿地大家压力都小，但高明的找家不知名小公司来开发，就有点不厚道了，对购房者来说更是不太友好。

　　03

　　中小房企们呢，则是积极地在谋求上市，以期暂时成功上岸，获得更便捷、便宜的融资渠道。

　　此前，《证券日报》报道，今年2月以来，已有金辉控股、绿城管理、领地控股、大唐集团、祥生控股等11家内地房企申请在港上市。

　　2019年初，金科股份董事长蒋思海曾表示：“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。”

　　房企们拼命挤进千亿俱乐部，搞上市，是大环境使然。

　　当前十强的房企总销售规模占全国总比重超30%，前15%的房企市场占比超85%的现状下，中小房企就是生死一线的竞争。

　　过于局限于区域性、专业性程度不够高、跨行玩票搞地产的房企最近几年是加速出清。

　　尤其是曾经三四五线城市的中小房企，尤其值得警惕。

　　2018-2019年，数家房企就已经在多个三四线城市的项目计提了跌价准备。

　　例如，万科、阳光城、绿城、新城控股等房企都计提了上亿元的存货跌价准备。

　　万科2018年财报显示，在大连、南充、烟台、营口等城市计提了12个项目的存货跌价准备，共计23.1亿元，较2017年年上涨了43.5%。

　　所以，即便是回老家买房，对开发商的选择也十分重要。局限于本地的房企，一定要关注下它的财务状况。

　　想从区域突围走向全国的房企很多，但死在途中的也不少。

　　对于购房者来说，当房企们竞争加剧的时候，我们能得到的便宜有限，反而是坑变多了。

　　因为当中小房企们难以撑下去的时候，捡便宜货的通常是一家或数家大房企，早就伺机等待“生吞活剥”的机会。

　　当然，能有一个靠谱的接盘侠房企当然好，如果没有，完全烂尾已经上当的购房者会被坑得更惨。

　　掏出六个钱包之前，值得我们花时间去了解一家房企的具体情况。

　　李嘉诚强调三遍的地段真言，也绝不是确切的救命符。

　　上周，蜜姐经过某赫赫有名的国家级新区CBD看着附近那个著名的烂尾盘，尤为感慨。