随着恒基地产董事会主席李兆基宣布退任，香港四大家族(其他三家包括：新鸿基地产、新世界地产、长江实业集团)创始一代全部走向谢幕。
5月28日，是属于老牌港资房企恒基地产兆业地产有限公司(HK：00012，简称“恒基地产“)的高光时刻。这一天，恒基地产在香港举办了股东会。会上，李兆基正式将他的恒基”帝国“交棒到年轻一辈手中。同一天，在2000公里外的北京，恒基地产又以30.2亿元拿下朝阳区孙河高价地，回到了暌违20年之久的北京市场。
当这两件事同时发生时，业界对其的关注明显变得更加热烈。近年来，在内地房企大举向规模行进时，港资房企坚守的稳健策略却也成为企业快速发展的“拖累”，港资房企在内地市场的占有率呈现出逐年下降趋势。在此期间，恒基地产的内地土储也在不断下滑。此次其为何一反常态，从一众内地房企中“虎口夺食”?业内猜测，这背后或许暗含着二代经营风格的转变。
与此同时，在北京楼市持续两年调控趋紧的环境下，恒基地产以6.95万元/平方米的楼面价拿到的北京孙河项目，未来将如何突围，这也是个难题。
二代上位，投资风格大变？
5月28日，北京迎来4宗宅地公开出让。其中，朝阳区孙河一宗不限价住宅用地，吸引了十余家房企参与现场竞拍。最终，该地块被恒基地产以30.2亿元竞得。
恒基地产突然表现出的积极态度，让市场感到意外。多年前，香港房企曾凭借自身在国际资本市场收获的资金优势和开发经验，一度成为引领内地房地产行业发展的主导力量。但在2010年万科(SZ：000002)成为首个突破千亿的房企之后，内地房企纷纷走上规模的加速通道，而此时拥有40年发展史，经历过多次房地产市场波动的港资房企，却在坚守稳健发展的道路上逐渐“掉队”。
恒基地产也不例外。根据恒基地产公告显示，从2014年开始，恒基地产在内地的土地储备就一路下滑。2014-2017年，恒基地产在内地的土地面积储备分别为1.36亿平方尺、1.27亿平方尺、1.01亿平方尺、3500万平方尺，3204万平方尺。
对于港资房企近年来在内地发展不畅的原因，业内普遍认为，难以适应内地市场节奏是主因。与港企一以贯之的“囤地慢周转”模式不同，内地房地产市场强调快开发、高周转的运作逻辑。对此，九龙仓(HK：01997)中国副主席周安桥曾在接受采访时感叹说："内地房企推行所谓的5、9、12开发节奏，即拿到地5个月内开工，9个月卖楼，12个月楼盘现金流已由负转为正。这种周转速度，我们今天也没法达到。"
而此次恒基地产却一反常态，从中海地产(HK：00688)、碧桂园(HK：02007)、保利发展(SH：600048)等9家规模房企中虎口夺食，着实令人惊讶。
对此，恒基地产内部人士接受36氪采访时表示，这次拿地是“给小老板的见面礼”(小老板指李兆基之子李家杰及李家诚)。这一日，在香港美丽华酒店内，恒基地产兆业召开了一场股东会，主题是创一代退休与二代接任。在这场股东会上，恒基地产兆业董事会主席李兆基正式交棒给两个儿子，其中，李家杰主要负责内地业务，而李家诚则主要负责香港业务。
对于恒基地产地产的这一表现，一位不愿具名的业内人士对蓝鲸房产表示：“二代急需业绩来证明自己的能力，他们的经营风格或许与其父辈囤地生财的思路不太相同。”
恒基地产也在2018年年报中明确表示，其有意在内地的一二线城市增加土地储备。“恒基地产将继续在一线，以及极具经济增长潜力的二线城市物色发展项目，务求扩大土地储备。同时，亦会加强与内地发展商合作,以推动业务发展。此外，本集团于主要城市之核心地段，积极物色具潜质之地块, 并发展成为商办项目作长期收租之用。”
由此来看，北京孙河地块或只是恒基“发力”的一个开始。
前途艰险的高价地块，如何“消化”？
二代的经营思路是否会发生变化，还需要更多观察的契机。但眼下，摆在恒基地产面前的一个现实问题是，这块高溢价(土地成交价与起拍价比率)地块该如何做?
作为近三年北京城区第一宗不限价商品房住宅地块，孙河地块颇受欢迎，据悉，在开始竞拍之前，有3家企业都表现出了势在必得的决心，然而，根据当天土地竞拍的举牌情况来看，26.7亿成为大多数企业的一个门槛，超过26.7亿之后，仅有龙湖、保利、恒基地产三家企业仍在厮杀，最终，龙湖、保利不敌恒基地产。
不过，这个项目接下来恐怕并不好做。根据公开资料显示，恒基地产拿下的这块地虽然不是地王，但据测算，其楼面价已达到6.95万元/平方米，其未来售价或将在10万元/平以上，而蓝鲸房产从第三方平台查阅到，目前，孙河区域聚集了多个高端项目，周边的天瑞宸章、禧瑞春秋均为限竞房项目，售价在7万元/平方米以内。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析道，在北京一波又一波的调控下，市场空间越收越紧，房企举牌时之所以如此谨慎，可能是考虑到产品的规划空间越来越小。而据合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸房产分析表示：“孙河刚刚取得预售许可的商品房项目懋源璟玺，合院产品的整套均价批到了8.6万元，由此大致可以看出住建部门对该区域价格的上限值。”
在前景未明的调控之下，该地块究竟是不是一个“好生意“充满了不确定性。不过，从恒基地产近几年大力推进合作开发的动作来看，该地块或大几率会引入合作伙伴共同开发。
过去几年来，恒基地产在内地的土地储备虽然在迅速下降，但其并未完全放弃内地市场，而是转为合作开发模式。包括旭辉控股(HK：00884)、碧桂园(HK：02007)、龙湖集团(HK：00960)和凯德中国等都是其合作伙伴。其中，旭辉既是恒基地产兆业最早合作的合作方，又是其合作次数最多的“老搭档“。据统计，旭辉与恒基地产的合作项目已遍布上海、苏州、长沙等全国5个一二线城市。
那么，此次恒基地产会否再度与内地房企联手呢?“恒基地产在苏州的项目相对较多，基本都是由旭辉操盘。在内地市场，旭辉也是恒基地产的主要合作公司。所以，在北京这一宗地的背后，是不是有旭辉的身影?这可能要等实际开发才能揭晓。“张大伟分析道。
对此，蓝鲸房产向旭辉高管人事求证，据该人士透露：“在恒基地产竞拍该地块之前双方曾有过交流，恒基方面是希望将该地块打造成品牌名片，而且他们有足够的经验，可以独自打造高端产品，因此，恒基大概率会自己操盘这个地块。”
擅长打造精品，这曾是港资房企的优势，但如今，内地企业在过往20年的发展中已获得了长足的发展，产品营造能力并不亚于港企。由此来看，在北京这个不缺豪宅项目的城市里，恒基地产想要超越市场，创造出更高溢价的产品，难度不小。(shiqingling@lanjinger.com)
