投稿来源：首条财经

　　导读

　　万科，本是行业的“风向标”，但因去年董事会主席郁亮高喊“活下去”之后，被不少人吐槽成了“戏精”。

　　这是因为，去年地产行业政策未见松动，国家又在防控金融风险第一要务的指引下，收紧了房企融资渠道。这意味着，房地产业真正迎来调整周期。

　　万科虽是房地产业的一个庞然大物，但是通过密集资金进行高周转是房企共性。怎会不面临现金流困境呢?然而，万科在2018年的业绩表现，却远出于人们预料。

　　2018年房地产行业进入寒冬，万科的业绩，却完全不像过冬的样子。

　　业绩高增长

　　今年1月初，万科发布公告称，2018年12月份公司实现合同销售面积438.7万平方米，合同销售金额630.1亿元;2018年1-12月份公司累计实现合同销售面积4037.7万平方米，合同销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%，位列行业前三甲中的第二位。

　　3月份，万科发布2018年年报，各项业绩指标稳健增长。2018年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%;归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%。

　　万科在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%，全年纳税额762.96亿元，连续第三年上榜《财富》“世界500强”，位列第332位。

　　万科营收和净利双双同比增长超20%，以万科现有规模，简直是高速增长，完全与此前高喊“活下去”的样子大相径庭。

　　而且，在高喊“活下去”之后，万科仍然在买买买。

　　数据显示，2017年7-9月期间，万科新增加了64个项目，总建筑面积约1728.6万平方米。2018年同期，万科仍然新增加了63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米。

　　2018年11月份，万科又斥资3.55亿元，拿下了恒大集团旗下嘉凯城5个房地产项目公司。这是一个月之内3次以并购方式拿地，此前拿下了华夏幸福部分环京项目、海航基础的广东华兴实业房地产项目资产包，三个并购项目合计耗资46.24亿元(不含相关债权)。

　　近日，又出一则大消息。

　　珠海万厚达美企业管理有限公司宣布拟斥资约13亿元，收购海航控股持有的控股子公司——北京国晟物业管理有限公司75.10%股权。

　　万厚达美成立于2018年7月，注册资本1000万元，北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(有限合伙)、万厚(珠海)资本投资管理有限公司分别持有99.99%、0.01%的股权。而万科持有厚朴蕴德99.99%股权，由万厚(珠海)资本投资管理有限公司担任执行事务合伙人。

　　这意味着，万科又从不断抛售资产的海航控股，拿下了一块大蛋糕。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟表示，万科的“活下去”，其实是更好的活下去。

　　综合这些信息，万科有足够底气去度过目前的房地产行业寒冬，并且已经筹划三五年之后的发展。

　　无疑，这些对于郁亮的“活下去”论来说，都是好事情。

　　坏事连续登门

　　不过，福兮祸兮 焉知所依。

　　细观万科业绩高增的光鲜人设，一些坏事情，也为郁亮“活下去”论增添了新考量。

　　先来看市场方面。

　　据《中国质量万里行》报道，近期有约200名消费者集中投诉，称2017年购买的佛山南海万科金域中央楼盘金域名都，收到的不动产证显示，“用途”为“商务金融用地办公室”，而不是当初宣传的“商住”。

　　多名消费者出示的资料显示，购买时万科有关该楼盘的所有宣传彩页、售楼处、样板房以及销售解说，全部是体现的是“美好的家居体验”，甚至有销售人员还对看房者表示，收楼后业主可联名申请住宅水电收费标准。

　　对此，万科佛山分公司称，“根据《根据国有建设用地使用权出让合同》的约定及《项目规划条件》的要求，金域名都项目所在地块的用地性质为商务金融用地及其他商服用地，建筑物的房屋用途为商业办公。”

　　万科佛山分公司还表示，针对金域名都的土地性质和房屋用途，开发商与购房者签订的《商品房买卖合同》第三条明确进行了约定，且客户已知悉并签字确认。针对客户反映的个别销售人员称房屋用途为公寓等情形，已经成立专项小组进行调查。

　　上述事件还没有定论，万科的一成都项目又惹了麻烦。这次是敏感的产品质量问题。

　　6月30日，万科万科玖西堂交付的第一天，遭到了不少业主“拒绝收房”抵制。

　　原来，在业主收房时，发现该项目，疑似存在墙纸脱落、厨房台面开裂、偷换电梯品牌、甲醛超标等问题。

　　而且，多位爆料人看来，这个3200元/㎡(包含公摊在内)的装修，却无中央空调、无地暖、无收纳柜，让众多业主难以接受。据悉，万科玖西堂于2017年底拿证售卖，高层价格约为15000元/㎡(含装修)。目前，周边楼龄在五年以内的二手房，价格约为12000元/㎡-15000元/㎡不等。

　　值得注意的是，作为领军企业，万科的产品质量问题正在成为投诉热度。比如去年，类似事件也屡次发生。

　　比如2018年8月18日，武汉万科高尔夫城市花园小区一住户家中阳台突然出现垮塌现象;11月12日下午，广东中山市古镇镇的一个万科在建项目发生地下室顶板局部坍塌事故;12月29日，万科和金地集团联合开发的七宝生态园项目发生基坑坍塌事故，后经确认3名建筑工人被压全部死亡……

　　而今年1月14日，投资者网报道，万科杭州深陷“纸板门”，杭州万科旗下多个楼盘爆发业主维权事件，原因普遍都与装修减配、工程质量问题有关。

　　1月23日，据中新网报道，两名长春万科的业主拨打电话曝料，称在购买位于长春市繁荣路附近的长春万科柏翠园项目门市房的时候，遭到售楼员王博的“忽悠”，不仅房价贵了30万元，房屋“门脸”也缩水了几倍。不仅如此，收房后验房发现楼内还安装了超大的排风系统，不仅噪音超大，还影响了整个房屋的结构，更让业主不可理解的是屋内还在不停地漏水。

　　3月1日，《中国房地产报》报道称，三亚万科森林度假公园四期叠拼别墅大面积漏水事件尚未彻底得到解决，有业主又曝出该项目五期联排别墅存在渗漏水等多项质量问题。据业主汇总的一份清单显示，五期联排别墅问题多达33项，尽管有些是装修用材的小问题，但墙壁渗漏水、电线管线路问题，确实是不可小视的安全隐患问题。

　　3月7日，陕西广播电台微信公众号曝光了西安万科城业主质疑楼盘存虚假宣传，精装房质量低劣。业主称，买房时承诺每个家庭会有学区名额，但实际上孩子们却排不上名，无学可上。此外，房屋装修质量严重低劣，房屋出现裂缝，卫生间的马赛克大面积脱落。

　　面对诸多投诉问题，是否也让人产生疑问，万科亮眼业绩背后，有多少是摩擦消费者、监管层忍耐线所在，又有多少是薅了市场漏洞的羊毛呢?

　　令人遗憾的是，这样的问题并未单一企业孤例。

　　经过长期的第三方视角关注，有媒体认为：“高周转、高负债、高减持“三高问题”，无疑是张玉良带领绿地控股高速发展同时，必须要解决的问题。尤其是高周转后遗症导致的房屋质量问题，业界和购房者对绿地控股颇有微词。频发的伤亡事故、欠薪事件、亦或机构看空、市值低迷都是一个个危机信号，如果继续延续这样粗放打法，势必影响企业的稳定发展，甚至引发连锁系统危机。”

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也认为：“实行“高周转”下，企业在快速扩张中存在的隐形问题将带来安全隐患。”

　　从万科曝出的房屋质量问题，看来万科也没有敌过高周转之下的风险防控挑战。上述频频发生的问题，就是一个典型表现。

　　中国经济传媒协会金融与产业研究院院长柴永强表示：“在房住不炒的大方针下，高周转、高负债的野蛮时代已过去。精耕细作、打磨品质成为关键词。不能再一味追求规模扩张、短期利益，挑战消费者、监管层的忍耐红线。”

　　多元化考量

　　再来看看多元化方面。

　　近日，媒体曝出万科万村计划取消部分深圳农民房房源消息，万科将此前在深圳(楼盘)大规模推进的“万村计划”进行调整和优化，放弃了一些偏僻区域的农民房房源。这是自万村计划在去年9月全面暂停签约新房源后的又一个坏消息。

　　从这点上看，万科谋求多元化业务转型之路，还要花费很大心血。

　　近年来，万科大力推进多元化业务，转型做城乡建设与生活服务商。业务上看，已延伸至商业、长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育等领域，尤其是租赁业务已成开发业务平起平坐的核心业务。

　　“万村计划”就是万科在多元化过程中的大规模尝试之举，资料显示，2017年，万科在深圳区域大力推行“万村计划”，聚焦城中村综合整治及租赁运营业务。

　　2018年4月22日，万科集团创始人、董事会名誉主席王石表示，经过40年开发，深圳可用土地只剩下20平方公里左右，每年新增用地不足2平方公里，城市进一步发展的空间严重受损。

　　出于对城市更新成本以及市民居住成本的考虑，城中村不能采取大拆大建的方式，必须找到综合整治提效的新模式，万村计划对于未来深圳发展具有重要价值。

　　然而，其后不久，万科总裁兼首席执行官祝九胜，在年度股东大会上坦言，目前万科集团的多元化业务的回报水平不尽如人意。

　　7月2日，万科方面回复媒体采访时表示，租赁住宅业务是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地推进该项业务长期健康稳健发展。“万村计划”作为租赁住宅业务的模式之一，也将继续稳步推进。但在推进过程中，确实遇到了一些实际的困难，综合推进过程中的客观情况，拟对现有房源结构进行小部分调整和优化，相关工作正在有序推进中。

　　据了解，万科遇到的困难是：“万村计划”比万科一开始想象的要复杂，涉及的利益相关方太多，而且万村计划运作成本也很高。

　　除了租赁业务，万科还跨界教育。

　　“未来城市将是一个能持续发展、体系完整的细胞城市，万科要与深圳人产生上亿级的触点，来增强消费者对万科品牌和产品的认知。”万科集团梅沙教育事业部首席执行官张纪文认为。

　　然而，教育和农业，都是投资大、回报周期长的慢行业，需要一颗恒心沉淀，来长期运作。这对追求业绩增长的上市公司万科来说，注定慢时难成新业务增长极。

　　值得品味的是，万科还跨界物流行业。2015年，万科物流就已经作为独立公司进行运作。

　　2018年，万科物流融合太古冷链物流平台，加速布局冷链物流全国业务版图，至今在全国已有11个专业冷链物流园，业务覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。

　　不过在顺丰、京东、菜鸟、四通一达等面前，万科物流在行业内和消费者心目中还没有太多声量。

　　根据祝九胜透露的信息，多元化业务中，具体到业务而言，物业板块作为独立的业务是盈利的，回报水平也不错;物流板块布局接近4年时间，也达到了合理的水平，可以覆盖成本;商业板块也基本上达到了同样的水平;但养老、教育等业务还有些差强人意，万科将不断提升相关业务水平。

　　活下去逻辑

　　梳理之下，结合万科好事情和坏事情，再来品味当家人郁亮的下述言论，也许有更深层的思考。

　　万科董事会主席郁亮曾表示，白银时代虽然没有黄金时代那么贵，但仍然是贵金属，会维持很长的时间，但转型和变革同样需要很长的时间，等行业到青铜时代的时候再转型就来不及了。

　　“2019年，面对高度的不确定性，万科应该摒弃一切投机、侥幸心理，跳出路径依赖和牛市思维，围绕‘城乡建设与生活服务商’的战略定位，依托事业合伙人机制，坚持以‘客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展’的长期经营指导方针，稳住基本盘。”郁亮说。

　　在万科看来，白银时代，中国的城市化过程并没有结束，城市对于空间的需求，无论从数量还是品质上来看，都依然庞大。但伴随“少子化”、“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。

　　因此，万科未来将基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。

　　显然，开发业务是万科的基本盘，2019年开工面积达到3609万平方米，物业服务、住宅租赁的目标是提高经营质量，提高回报水平，商业、物流、冰雪业务都将会有序推进。

　　需要注意的是，房企转型成为大趋势。放眼行业，多数知名房企都在进行多元化业务拓展，成功者有之，比如恒大，但是更多房企，仍然处在摸索过程中，甚至还付出了不少代价，比如泰禾、富力等。

　　为了赢得未来发展先机，多元化发展已是必然选择。但如何选择正确前瞻的方法策略，保证稳步精准，是一道严肃思考题。

　　一定意义上说，出离了原来的经验范围，特别是过惯了房地产业高利润、高扩张，习惯了三高风险钢丝平衡术的房企大佬，如何去适应一些教育、农业、物流的慢发展调性、沉淀精进的初心。而不是把新涉行业也做成泛地产化、泛资本化，陷入类似万达曾历过的尴尬处境，是包括万科在内一干房企需要认真考量的。

　　对比万科的体量，再从当前经济、行业环境考量，万科的转型并非易事。行业内早已有巨头盘踞，进入新领域又可能“比一开始想象的要复杂”，这考量着以郁亮为代表的万科管理层的智慧。首条财经也将持续关注。