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2021年你的房贷将面临这样的变化:购房人的好消息来了!

2021年你的房贷将面临这样的变化:购房人的好消息来了!
2021年01月21日 22:56 新浪网 作者 EMBA微金

21金融圈记者独家获悉,为合理安排住房按揭贷款投放节奏,一些地方已建立住房按揭贷款投放监测机制,对房贷投放节奏进行管控。

来源:21世纪经济报道 21金融圈

  记者:辛继召 杨志锦 编辑:包芳鸣曾芳

  在“三道红线”、集中度管理等房地产金融监管政策陆续出台后,2021年“开门红”较以往平静了许多。

  “以往开门红会组织很多活动,营造气氛。今年聚集性活动基本取消,开门红不那么热闹了。”一位华东城商行人士对21金融圈记者表示。

  这一影响也触及个人住房按揭贷款市场。今年1月,多地按揭贷款额度偏紧,放款时间较以往有所拉长。

  究其原因,一方面,房贷集中度管理处于调整期,各银行多采取投放节奏在总量控制下由各分支机构具体把握的措施。

  另一方面,21金融圈记者独家获悉,为合理安排住房按揭贷款投放节奏,一些地方已建立住房按揭贷款投放监测机制,对房贷投放节奏进行管控。

  总量控制,额度偏紧

  “不知道下半年会否调控房贷,我们现在只能按照正常节奏投放”。1月21日,一位华东城商行人士对21金融圈记者表示。

  陆续出台后,房地产金融迎来大转折。

  每年“开门红”均是贷款投放旺季,今年情况有所不同。受访银行业内人士表示,目前处于房地产贷款集中度管理的调整期,具体投放节奏在总量控制下由各分支机构具体把握,但按揭贷款额度偏紧,放款时间较以往有所拉长。

  “行内研究了房贷集中度新规影响,还没具体措施,整体房贷额度有所偏紧。”1月21日,一位大行人士对记者表示。

  一位国有大行深圳分行人士表示,目前该行住房按揭贷款是在“按揭贷款总量控制”的大原则下,让分支行自己选择投放节奏和方向。

  今年按揭贷款额度整体上“肯定不如去年”,因干扰行为的因素太多,基层网点有自己的考量。个人估计今年初额度属于偏紧但不至于紧缺。

  上述人士表示,银行一般在3月份才确定当年贷款计划。在分支机构自行把握的情况下,由于一手房比较简单,在早投放早受益的驱动下,客户经理往往会把贷款额度优先投放一手房,二手房按揭目前往往要等一个月,所以总量是有的,二手房等的时间稍长而已。

  另外,房贷放款周期明显延长。稍早前,一份第三方房贷报告显示,36个城市房贷平均放款周期自去年9月连升,今年1月达到53天,较上个月延长5天,回到了去年4月的水平。其中,二三线城市房贷放款时间较长,廊坊、哈尔滨、宁波、南通等环比延长了10天以上。珠三角局部城市放款周期在今年年初有所缓和,但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。

  但实际上,部分一线城市按揭贷款放款时间也有所拉长。

  据记者了解,有股份制银行广州分行担心放款时间太长被客户投诉,按揭贷款“进件”速度明显下滑。目前,四大行在广州的房贷利率仍为首套房LPR+40BP,二套房LPR+60BP,但部分规模较小的股份制银行的按揭贷款利率反而上涨。

  一般而言,房地产销售和利率水平密切相关,在低利率环境之下,居民购房意愿并不会明显收紧,业内预期今年上半年地产销售保持相对高位。

  1月15日,央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示,2020年,中国房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到2020年的28%。

  稍早前,央行上海总部召开的2021年上海货币信贷工作会议要求,2021年上海货币信贷政策要稳妥实施好房地产贷款集中度管理,合理控制房地产贷款规模。

  对房贷投放节奏进行管控

  在房地产贷款集中度管理之前,房贷调控更多是以“窗口指导”的形式出现。“去年对房贷的窗口指导不断加强,我们建立了住房按揭贷款投放监测机制。”

  近期,一位接近监管人士表示,建立住房按揭贷款投放监测机制后,目前对房贷的态度是,在保障刚需前提下,合理安排住房按揭贷款投放节奏,抑制房地产信贷泡沫和投机炒作,促进房地产市场健康稳定发展。

  2020年12月31日,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限,并对超限银行设置2-4年调整过渡期。

  房地产贷款规模庞大,这也使得其不会在一夜之间转向。

根据央行数据,截至2020年9月末,人民币房地产贷款余额48.83万亿元,占各项贷款余额的28.8%;前三季度增加4.42万亿元,占同期各项贷款增量的27.2%。其中,截至2020年9月末,个人住房贷款余额33.59万亿元。

  监管机构在答记者问中指出,目前,大部分银行业金融机构符合管理要求,人民银行、银保监会将要求银行业金融机构稳健开展房地产贷款相关业务,保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。

  对于2021年信贷投放,从整体流动性来看,“货币政策不会退出。随着未来几个月经济复苏步伐的加快,市场需要更多的信贷投放。货币政策退出对于中小企业有太大的影响。”恒生银行(中国)有限公司首席经济学家王丹对记者表示,4月政治局会议将会重新评估一季度经济复苏态势。如果复苏情况非常好,或者是经济过热,那么可能会调整货币政策往偏紧的方向走。

  “房地产贷款的收紧体现了中国政府希望避免经济过热的考量。”德意志银行中国区首席经济学家熊奕认为,央行年度工作会议表明货币政策立场将趋中立。地方政府债发行规模或将在2021年有所缩减。

  恒生银行(中国)副行长兼环球市场业务主管吴英敏表示,2021年信贷投放会偏向于新基建,“十四五”规划中提到的环保、碳中和,以及保就业、保民生都是信贷要着力支持的方向。

  对于银行而言,值得注意的是,个人住房贷款余额占比上限要求,也使得银行需要重新思考消费金融业务转型。

  一位华南银行业人士表示,此前有些银行将消费贷款中的个人房贷业务作为重点,未来需要回归消费本质,真正引导居民将消费贷款用于消费活动。

  今年开始,你的房贷月供有望减少

  中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2021年1月20日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

  这是新年第一次LPR报价,不过LPR报价已经连续9月未变。

  对个人而言,LPR报价最直接的影响是房贷利率。分析来看,如果是存量房贷,2021年你的房贷月供可能会减少。

  直接影响:月供可能减少

  按照央行安排,2020年3月1日起推进存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,即贷款浮动利率将参照LPR。其定价公式为:房贷利率=相应期限的LPR+固定点差(固定点差可能为负数)。

  央行披露,截至2020年8月末,存量个人房贷累计转换28.3万亿元、6429.7万户,转换比例98.8%。换言之,几乎存量房贷利率都完成了转换。

  那么,怎么转?根据银行公告:转换为存量浮动利率的固定点差=原合同当前的执行利率水平-2019年12月发布的相应期限LPR。

  其中,加点数值在合同剩余期限内固定不变。此外,需约定重定价日和重定价周期(重定价周期一般为一年,重定价日假设为每年的1月1日)。

  举例来说,假设A在2018年1月向银行按揭了20年期的100万商业贷款,利率为贷款基准利率上浮1.1倍,那么A贷款的实际利率为5.39%(4.9%×1.1)。

  如果转换为固定利率,那么房贷存续期间利率均为5.39%。不论LPR如何调整,A的房贷利率都保持不变,但如果LPR下行,A也享受不到好处;

  但如果转换为浮动利率,其固定点差(0.59%)=原合同执行利率水平(5.39%)-2019年12月发布的相应期限LPR(4.8%)。

  A的房贷利率定价公式为:房贷利率=上年12月5年期LPR+0.59%。2020年,A的房贷利率为5.39%;2021年,由于2020年12月LPR降至4.65%,A的房贷利率为5.24%,下降了0.15个百分点,月供有所下降。如果是等额本息还款,每月减少约90元,2021年减少月供约1000元。

  当然,如果你在2020年转换之时选择了固定利率,那么你的月供就不变了。

  至于2022年月供是否还会减少,得看2021年12月5年期LPR相比2020年12月是否会进一步下降。

  增量房贷利率或进入平稳期

  从2020年5月开始,LPR已经连续9个月未变了。为啥?因为2020年5月疫情已经控制住,宏观经济逐步恢复,货币政策保持中性。

  中信建投首席固收分析师黄文涛表示,后期LPR下调可能性仍然较小。一是我国经济恢复态势延续,在经济基本面稳定向好的情况下,下调政策利率概率相对较小。

  二是房贷利率与5年期LPR挂钩后,LPR利率调整与地产调控关系更为紧密,而中央经济工作会议将“解决好大城市住房突出问题”列为2021年的重点工作之一,可见对于地产的调控力度并未减弱,调低LPR不符合目前的地产调控政策的主基调。

  实际上,在发放增量房贷的过程中,其利率定价和存量房贷有所不同:

  房贷利率=5年期LPR+点差,其中,LPR为实际贷款发放前一个月的报价,点差则根据银行资金成本、房地产调控等因素确定。比如房地产调控趋严后,点差可能会增加,房贷利率上调。

  根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,去年2月、4月LPR下调后,房贷利率均有明显下降。但2020年5月LPR报价不变后,房贷利率整体平稳、略有下降。

  数据还显示,2021年1月(数据监测期为2020年12月20日-2021年1月18日),全国首套房贷款平均利率为5.22%,二套房贷款平均利率为5.53%,均环比下降1BP。

  “与2019年、2020年一样,2021年开年房贷利率依旧较去年末有所下降。但不同于2017年、2018年的房贷走势情况,全国房贷利率大幅加码的时代已经过去,房地产市场将进入平稳期。”融360大数据研究院研究员李万赋表示,“考虑到房贷额度也暂未受到新规影响,短期内房贷利率大概率继续保持平稳略降的趋势。”

  值得注意的是,前述数据是整体的数据,部分房价上涨较快的城市,由于调控从严,房贷利率可能会上行。

  央行副行长陈雨露1月15日在国新办发布会上表示,房地产调控政策效果逐步释放,房地产贷款余额增速已连续29个月回落。

  央行金融市场司司长邹澜介绍,央行2020年牵头金融部门加强对各类资金流入房地产的统计监测,引导商业银行房地产贷款合理增长,推动金融资源更多流向制造业、小微企业等重点领域和薄弱环节。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

  邹澜表示,下一步央行坚持“房住不炒”定位,租购并举,因城施策,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁市场发展的金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。

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