今天，社科院财经院发布11月《中国住房市场发展月度分析报告》，报告中总结了2019住房市场运行动态主要有以下7点：
1.核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落；
2.一线城市房价反弹力度较弱，除深圳外其它城市均处于下降阶段；
3.准一线城市中天津、重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制；
4.过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌；
5.三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快；
6.分城市群看，2019年珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高；
7.核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降
全文内容我们就不去看了，从这份报告中总结的这7点，我们可以大致看出以下几点：
1、不管是一线、准一线，还是二、三、四线城市也好，也不管是长三角、珠三角还是其他的城市群也罢，总体来看，成交量和房价涨幅大部分都在下降。不过这句话不能误解：房价涨幅下降不是价格回落，而是涨速趋缓，本质上还是在上涨；
2、极少部分城市房价涨速相对较快，但容易受政策调控，少部分城市房价已经出现负增长，也就是说开始回调。
由此不得不承认，今年不管是新房市场还是二手房市场，都处于“寒冬中”，传统的金九银十，如今变成了铜九铁十，不时还冒出一线房企比如恒大等打折促销，以价换量的新闻。我有个家属也在江苏省苏中某城市做二手房中介，从她的工作数据以及对整个城市各大中介大体的销量情况得知：今年确实不如往年，价格保持横盘，但成交量大幅缩水！
很多徐州的老铁，不管是刚需、刚改还是投资类，看了以后估计慌了，忍不住要问：咱们大徐州未来几年的房价预期会咋样？能在一片寒冬中出现暖阳吗？等等诸如此类的问题应该很多。
房地产市场内有句话大家肯定都听说过：房价涨跌，短期看政策、中期看土地、长期看人口！
今天，我们就分别从这三点来聊聊我们徐州未来的房价未来有可能会如何走！
1
政策
从今年两会以来，中央就对房地产市场定调：坚持房住不炒的原则，房地产以后不作为国家经济的助推器，只能是奠基石，地方严格执行一城一策，防止房价短期出现大起大落，并且收紧了房地产商在银行、信托等金融领域的融资端口，很多城市也是陆续上调了个人一手房、二手房的房贷利率，三套房有的都不给贷款，今年以来，高压态势一直未变，在如此强烈的监管下，我们徐州的房价又是如何走的呢？本月15日，国家统计局发布了全国2019年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示：10月份徐州新房价格环比上涨0.7%，二手房价格环比上涨0.6%，截止10月份，徐州新房价格连续上涨45个月！
在这，有的朋友提出异议：新房价格水分太多，不能真实反映徐州整体房价的走势以及景气度，那我们就来看看徐州最新的二手房价格数据情况，二手房价格是最真实的。昨天，权威机构冰山指数发布56城房价月涨幅排名（冰山指数135期），从数据中，我们可以看到，徐州二手房价格月环比上涨0.6%，处于重点监测的56城中第10位。
房贷利率开始下调
8月25日，央行发布公告：新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率，10月8日起施行。也就是说，房贷由LPR决定！
进入11月，整体基调一个字——“降”，天气降温了，猪肉降价了......上周，LPR也降了......
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2019年11月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
LPR最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%，也就是这次下降了5个基点，LPR下调后，新房、二手房利率也要跟随调整，即意味着，房贷有下降趋势。
对于我们普通购房者来讲，房贷利率的变动跟我们是最息息相关的，因为这个直接影响了我们每个月的月供多少，房贷利率下调，在房价没有变动的情况下，购房成本也就会降低，这样短期市场内购房意愿就会增强，假设新房供给量不变，那必然会引起房价新一波的上涨，在之前调控政策一直没有松动的前提下，徐州新房价格都能连续上涨，现在国家下调了房贷利率，徐州房价必将有望继续上行！
2
土地
既然称为商品房，那就是一种特殊的商品，也必然逃脱不了商品的价格属性，决定价格的唯一因素——那就是供求。供大于求，价格则下降，反之则上涨！而影响商品房的供给量的因素里，土地是主要成分，土地这一块又分为两点：一是土地供应量；二是土地价格。
1.
土地供应量
土地供应量越多，可提供开发商品房的面积也就越大，这个道理应该很简单。我今天找了老半天徐州土地供应量方面的数据，没有找到，但没有太大关系，因为不管当前还是未来土地供应量大还是小，都必须要去开建和销售商品房，最终必然会落实到一个指标数据上，那就是——商品房库存，库存越低，说明新房供给量不足，很容易导致房价上涨，再不济，价格也不会跌，我们来看看徐州最新的新房库存数据：
数据显示：徐州截止到上周，商品房库存量去化周期只够4.8个月，很简单的理解，假设现在徐州新房停止供应，目前市面上的在售新房只够卖4.8个月，说明徐州目前新房库存量不足，如果再不加大土地供应量，价格还得涨！
2.
土地价格
到了年底，徐州土拍一波接一波，达到了全年的高潮阶段，量放出来，但也诞生了不少的高价地。我们就不要把什么后期水泥涨价了、人工工资涨价了等等的建造成本都扯进来，单说地价越来越贵，你觉得房价会越来越低？这个显然不可能。
粗略统计了一下明年有可能出高价盘的地块：
各位老铁，看到这种楼面价有没有瑟瑟发抖？
3
人口
刚才我们聊的土地会影响到后期商品房数量的供给，现在我们聊聊人口，就是直接影响到需求！而人口这一块也需要我们从两个方面来分析：一是人口的数量；二是人口的质量。
1.
徐州人口数量分析
徐州常住人口有880万左右，这本来就是一个超大的内生增长需求量，退一步来讲，去掉300万左右的城市人口，还有580万左右的潜在需求量！
经常听到一个说法：衡量一个城市房地产的坚挺程度，看的不是常住人口，而是户籍人口。
常住人口，代表群体有大学生、农民工、做生意的小业主，他们是城市中的过客，在没有落户之前，购房置业需求很低，无法对当地楼市形成有效支撑。但户籍人口越多，说明家属子女随迁落户的也越多，真实的购房需求将上升，而据我所了解，徐州户籍人口有1000万左右。
基于这个逻辑，我们可以找到一个很有趣的指标，来衡量各个城市楼市和房价未来的前景，这个指标是：小学生人数。
各位别感到奇怪和搞笑：第一，小学生的数据来自教育部门，准确度较高；第二，每个在校小学生的背后，都是一个家庭真实的住房购买力，都已经让自己的孩子在当地上学了，就算当前没有住房，后期这类群体购房群体的意愿也是最强烈的。
6月4日，国泰君安证券研究所固收团队负责人覃汉发布研报指出，从绝对数量上来看，小学在校人数超过90万人的有深圳、成都、广州、徐州、重庆5个城市，在我的印象里，徐州小学生目前在校人数应该在100万左右。
徐州广播台，昨天消息：市教育局人事处副处长李颖表示：从2019年开始，我市每年将补充7000名师资。这个数字在全国的地级市中都是不多见的，即使是在省会城市也没有这样规模的。
大量招聘老师的背后，意味着徐州的学生是在增多的！这也是为什么很多城市在政策调控下房价只能横盘或是下跌，而徐州可以逆势上涨的原因！
还有另一大需求量值得大家去重视，那就是整个淮海经济区1.2亿人口，别忘了，现在整个淮海经济区10城公积金已经互通互贷了，徐州对周边城市的吸虹效应正在兑现！
1.
徐州人口质量
我们再来聊聊徐州人口的质量，很多朋友看到这个很奇怪，人口质量怎么衡量？今天我们只讲一个指标：平均工资，也可以大体上理解为人均收入，因为这个是影响城市购买力最直接的因素！
根据薪酬网的数据显示，徐州2018年的月平均工资是4891元，而2019年月平均工资是6783.79元，一目了然，整体的收入水平有了大幅提高，这个也完全可以支撑徐州房价后期继续上涨！
图片来自薪酬网
最后，再跟大家聊一个话题，很多朋友在网上讨论：连北上广深等一线城市在调控下，房价都有跌的时候，徐州房地产凭什么能扛得住？还有很多朋友觉得城市间的房价会有轮动，也就是我们经常听到的涨完一线涨二线，涨完二线涨三线，下跌或是横盘的话也是如此，其实以前确实是遵循这样的规律的，但经常关注房价的朋友应该会发现，今年好像不是这样的，就说北上广深，这四个城市也不是齐涨企跌，今年好像也没有出现轮动效应，为什么会出现这样的情况？让我来告诉你，那就是：一城一策，各个城市调控房价的政策已经不一样了，而以前会出现大家说的那种现象是因为国家统一调控，所以我们不能用老观点去分析问题！
各位老铁，如果我现在问你，最好的买房时间是什么时候？你肯定会毫不犹豫的回答：十年前，如果你现在问我未来买房的最好时间段是什么时候，我会回复你：就是当下，但要注重城市的选择。像徐州这种科、教、文、卫、交、产业等都相对来说比较好的城市，该出手时就出手吧，今年不买房，明年可能就要买楼王！
（来源：楼市徐州）
