房价涨不涨,这个因素不能忽略!

房价涨不涨,这个因素不能忽略!
2019年08月05日 11:34 新浪网 作者 功夫财经

房价涨不涨,这个因素不能忽略!

从收入水平看房价,从来看不准,这是多年的一个经验。

大家首要考虑的一点并不是这个房子值多少钱,而是要看自己的收入能不能还得起月供。

当大家的收入上涨幅度,赶不上买房的月供涨幅的话,这个买房压力就出现了。

今天讲讲中国人的收入和房价的关系。

过去,经常有人会问一个问题:

我们这的平均收入只有3000块钱左右,房价却涨到了1.5万/平米,这样对比的话,房价是不是很危险呀?

类似的问题放在北京也是一样的。在北京,假如一个年轻人每月的到手收入有2万元,去掉房租、衣食住行娱乐等费用,如果能攒下1.5万(一般的年轻人是达不到这个标准的),就非常不错了。这样算下来,每年存款18万,在房价不继续上涨的情况下,需要攒近十年的时间,才能凑得起北京房子的首付。

用收入判断房价,从来不准

这样一看,大家就会觉得北京的房价严重偏离了人们的收入水平。那么,这代表北京的房价很危险吗?

很遗憾,并不代表。相反,北京的房价还很健康。经历了近几年的房价上涨之后,有的二三线城市的房价达到了3万元/平米,比如说石家庄。如果用当地收入水平去衡量的话,会觉得房价要崩盘,但是从目前趋势看,好像并不会。

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▲石家庄平均工资(2019年5月底数据)

从收入水平看房价,从来看不准,这是多年的一个经验。

原因是什么呢?

答案很简单,两个字:预期。

一个是对于房价的预期,一个是对自己收入的预期。

其实过去大家买房的理由很简单,正常的市场条件下,买了房子是要留给自己及家人居住的;大牛市的时候,房子不仅要考虑到住,很多人还会觉得,这个房子的投资价值很好,未来会增值。

大牛市的情况就不说了,那里面往往会有金融因素的叠加搞得大家很不理性。我们说下自住的情况。自住的房子,大家首要考虑的一点并不是这个房子值多少钱,而是要看自己的收入能不能还得起月供。记住,这个才是关键。

二三线城市,大家买套一两百万的房子,月供几千块钱,这个对于他们来说是没有太大压力的。等到结了婚以后,两个人还贷款,压力就更小了。

北京的情况要复杂一些。在十多年前,北京房价还没有普遍过万的时候,那时候大家也觉得房价很贵,毕竟当年的收入水平比今天要低很多,但是那会儿大家对于自己未来的收入预期比较高,很少有行业觉得赚不到钱了,即使是自己行业不行,再去其他行业照样可以找到不错的工作。

在当年,这种对于收入的高预期,是普遍现象。

经过十多年的发展,也确实是这样,大家收入水平有了很大的提高。所以在十多年前买房的那些人,即使是不考虑到房价的上涨,单是收入和月供的关系,也不觉得哪里会有风险,何况是房价翻了10倍。

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现在北京的房子,金融属性过于强大,所以在北京买房的人都会考虑到投资价值,这是大家对于北京房价的预期向好。(但是很多小城市就没有这种待遇,这一轮房价涨到了均价1万,未来能不能涨到2万,这个没人敢拍胸脯。)

在这种房价会涨的预期之下,很多人买房时胆子就会更大一些,如果自己收入只有2万,那么他买的房子月供也是两万的话,他觉得无所谓,可以承受,反正房价会涨,涨了就赚……

这种预期短时间内很难被打破,当然,我也是看好北京的房价的。

你的收入还能继续增长吗

但是收入方面呢?未来大家收入还会不会上涨,这个有人敢保证吗?要知道,收入会不会提高,这个是很容易预知到的。自己的公司发展现状如何,行业前景如何,这个对于本行业的人来说并不难掌握。

关于收入的问题,我们展开讲一下。

房价涨不涨,这个因素不能忽略!

从宏观方面来看,我们国家现在正处于转型期,从一个山寨经济体向品质经济阶段过渡,这个阶段里会发生的事情是,大量的低端产能被淘汰,每个行业都会有几家大的垄断型公司出现,这就是这些年的供给侧改革。

举个例子,比如说过去中国有1万家手机制造企业,都是小厂,大家都有钱赚。但是随着逐步的发展,有一些公司越来越庞大,越来越有钱,这个时候资本就开始发挥作用,对行业进行整合,形成资本壁垒。

那些有钱的手机厂开始大量投入研发,造品质手机,与此同时,还把制造手机的效率提高了一大截,手机的价格也降了下来。这样,这些手机厂的竞争力就非常强大了。而那些没有资本实力的手机厂,自然就没有办法和他们竞争。

经过了这样的一个发展阶段,多数的手机厂都被淘汰了,只留下了一两家,而且这一两家手机厂,足以供应中国的手机需求。

这就是转型期的逻辑。

经过了这种转型之后,我们会发现,行业在收缩,过去一万家企业能解决500万人的就业需求,但是当只剩下一家大企业时,它只需要1万人就够了。也就是说,能赚到钱的人会越来越少。

要知道,我们国家经历的这种转型是大面积发生的,不管是我们刚才提到的手机,还是手机的上游和下游,都会经历这种行业收缩。

当然,互联网等行业也是如此,去年下半年的裁员潮很多人都是亲历者。互联网行业未来也是大厂垄断的局面。

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随着社会的发展,越来越多的行业会变成所谓的传统行业,会沉淀下来。从宏观角度看,高收入群体会逐步减少。

收入与月供将决定未来房价

除去转型期的逻辑外,另一个观测收入水平的数据就是我们国家GDP的增长率。过去中国曾经有很长时间维持在每年百分之十以上的高增长,现在就只有6%了,GDP增速上不去,宏观上看居民收入涨幅,走势基本上是差不多的。

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而且从过去发达国家的数据看,居民收入缓慢增长甚至不增长都是常态。像中国过去那样的高增长,也是跟发展阶段有直接关系的,未来很难再出现了。

当然了,这个只是我的分析,未来某个行业的收入是涨还是跌,行业内的人肯定比我更清楚。

如果未来北京的房价再涨,那么当大家的收入上涨幅度,赶不上买房的月供涨幅的话,这个买房压力就出现了,当然,那种情况下房价也会出现上涨乏力的情况。

现在北京的不少家庭在买改善型住房时,如果买套1000万的新房,贷款就是600万,月供将近4万,每年光月供就需要50万,压力还是很大的。

在收入稳步上涨的情况下,这个压力是可以逐步缓解的,但是,如果收入不涨呢?或者说收入下跌呢?这个压力就只会越来越大。

关于我对北京房地产市场的看法,其实也说过很多次,一方面我看好北京未来几年的房价,另一方面也相信北京的房地产市场是有大周期的,像过去二十年那样的涨幅很难再出现。

房地产大周期和很多因素有关,往往也是这些内部因素同时发生变化,才会导致的周期出现。收入与月供的关系,也是房地产周期内,分析房价的一个重要因素。

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