首次“降息”启动!房价,又要涨起来了?

首次“降息”启动!房价,又要涨起来了?
2019年08月23日 10:39 新浪网 作者 功夫财经

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基准利率已经过时了,未来LPR才是银行贷款的利率参考。

LPR的本质,是央妈可以通过政策利率(MLF)来调整、影响银行的报价,从而降低企业的实际贷款利率。

房地产只是个配角,房价上涨只是表面现象,而信贷业务才是心头大患。

首次“降息”启动!房价,又要涨起来了?

这几天,财经圈最大的新闻就是央行的首次“降息”——

继8月17日宣布利率的“新玩法”之后,央行首次发布了新的LPR(贷款市场报价利率):1年期LPR为4.25%,5年期以上LPR为4.85%。

请注意,这两个利率无比重要。它预示着新一轮“降息”的启动。

01、

看到这里,可能很多不懂金融知识的朋友会一脸懵:

LPR是什么?我们贷款不是参考基准利率吗?

实际上,基准利率已经过时了,未来LPR才是银行贷款的利率参考。

别着急,我尽量用简单通俗的语言来和大家解释。

中小企业的老板们、贷款的房奴们都知道,基准利率是和大家息息相关的。

我们向银行贷款的时候,银行会以基准利率为标准,根据情况再上浮10%~30%左右。

打个比方,如果贷款1年,那么基准利率就要在4.35%上浮10%~30%,贷款5年以上,就要在4.9%基础上,上浮10%~30%。目前,实体经济的贷款利率大概是5.4%左右。

这只是表面上的利率,实际上,上浮这么多你也不一定能贷到钱。很多中小企业因为在银行贷不到钱,只能去民间借贷,民间借贷至少要10%以上了。

但矛盾的是,银行等金融机构从央妈那里获取的钱是非常便宜的,大概在3%左右。

首次“降息”启动!房价,又要涨起来了?

发现问题了没,银行从央妈那里3%获取的钱,转手放给实体企业5%以上,而且好多实体企业都借不到钱。

首次“降息”启动!房价,又要涨起来了?

实体经济融资成本太高了,中小企业融资难、融资贵,反而银行通过利差赚了大钱。

所以货币市场最大的问题,不是利率高不高的问题,而是利率传导不通畅的问题。

搞清楚了这一点,就能明白,为什么美联储降息了,挪威、新西兰、澳洲、泰国等等火速降息了,我们却没有着急降息。

降息就是降低基准利率,但利率传导不通畅,企业的贷款利率,还是无法降下来。

最近的血泪教训是,2015年,社会融资成本偏高,央行1 年之内 5 次降息,就是为了给中小企业输血。结果呢?2016年社会融资成本又重新开始上升。

从央行公布的贷款加权平均利率来观察,在2015年年末时为 5.27%,而在2018 年初最高升至5.96%。更为尴尬的是,2015年以后,中国的房价开启了新一轮的大涨。

首次“降息”启动!房价,又要涨起来了?

本着绝对不能走老路的原则,我们推出了新的LPR机制,取代基准利率,成为银行放贷的利率参考。

之前的1年期贷款市场报价利率是4.31%,基准利率是4.35%。新的LPR是4.25%,很明显降低了。

除此之外,LPR还新增加了5年期的贷款市场报价4.85%,这个报价主要是针对房贷来推出的。我们知道,目前房贷的基准利率是4.9%。

算一算,新的1年期LPR比基准利率降低了10个基点。新的5年期LPR则降低了5个基点。

这也说明,1年的利率降幅,大于5年期的利率降幅。未来市场上的现金流会越来越充裕。

02、

LPR是怎样影响贷款利率的呢?

LPR的本质,是央妈可以通过政策利率(MLF)来调整、影响银行的报价,从而降低企业的实际贷款利率。

我们对比一下LPR和基准利率的区别。基准利率是固定利率,LPR是浮动利率。

贷款市场报价利率(LPR)=中期借贷便利利率(MLF)+18家银行加点

MLF:一年期中期借贷便利利率,也就是央妈发放给银行一年期钱的利率,利率反应的是商业银行的平均资金成本。

18家银行加点:18家银行在考虑风险溢价、市场的供求情况,给予一定的加点。加点由去掉最高和最低报价后算术平均的方式计算得出。

这里信息量还是很大的。以前的贷款利率基本由银行业垄断的全国性银行说了算,现在除了10家全国性银行,还加上了8家中小银行—— 2 家城商行、2 家农商行、2 家外资行和 2 家民营银行。

这8家中小银行是中小企业的主要输血力量,一定意义上反映了实体经济贷款的需求。

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便于大家理解,给大家形象的叙述下LPR的作用:

新LPR之前——

央行:MLF来了,又便宜又充足,孩子们多放贷!

全国性银行:贷款利率按照基准上浮吧。

中小银行:大哥,我客户多是民营企业,没你客户优质,我多赚点利差。

新LPR之后——

央行:MLF来了,孩子们记得LPR报价。和市场脱节要被处罚哟~

全国性银行:央妈都这么说了,兄弟我罩不住你了。我先报低点。

中小银行:哎,那我也只能报低了。

大家看懂了吗?推出LPR之后,央妈可以通过政策利率(MLF)来调整、影响银行的报价,从而降低企业的实际贷款利率。

LPR 报价方式最大的改革,就是引入了中小银行,和全国性大银行进行报价竞争。同时,如果银行报价和市场实际利率脱节,央妈也设置了处罚机制,让乱报价的“熊孩子”尝点苦头吃。

长久以来,银行通过吃利差压榨了中小企业的利润。这一次,终于轮到银行放血,给实体输血了。

03、

关于LPR,大家最想知道的问题,大概就是房贷会不会降,房价会不会涨了。先聊聊房贷会不会降。

这个问题,其实用逆向思维想一想,就很清楚了。众所周知,房贷利率是按照基准利率规则放款。而调整基准利率,最受益的就是还月供的居民。假设高层真的想要降低房贷利率,直接调整基准利率就够了,何必这么大费周章的搞LPR呢?

所以,LPR的推出,不是简单的降息,更不是全面降息。

我们完全有理由认为,LPR是有意规避对楼市的正面刺激。

更何况,目前依然还是房住不炒的大环境。根据融360大数据研究院最新发布的数据显示,7月份全国首套平均房贷利率、二套房贷利率均有不同程度的上涨。其中,苏州、杭州、宁波、大连、长沙调整频率加快,近期已不止一次上调房贷利率,且部分银行额度紧张,甚至暂停受理房贷业务。

从目前的趋势推断,你可感觉到哪怕一丝房贷利率要下降的意思?

再看央行副行长刘国强关于LPR的最新解读:

房贷利率由参考基准利率变为参考LPR,但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。具体怎么操作,过几天人民银行将会发布关于个人住房贷款利率政策的公告,有一些细节现在我们正在调研,调研以后再明确。但是,有一点是肯定的,房贷的利率不下降。

未来半年到一年,指望房贷利率普遍下降,可能性太低了。除了房贷,我们还要警惕一个无比重要的事情:“降息”之后,房价会涨吗?

我认为,这主要取决于将来会不会有大量资金进入房地产。

这也是我最担心的事情。

要知道,房地产行业几乎在金融市场中贡献了接近一半的信用派生。即使严格管制银行向房企放贷,但由于LPR利率比较低,房企又普遍可以接受较高的利率贷款,那么影子银行和债券市场就不可避免地给房企输血。

如果监管不到位,那么信贷又会进一步的派生,而信贷泛滥是房价上涨的最终根源。

还记得上一轮房价是怎么涨起来的吗?

14、15年银行业的委外投资逐渐兴起,加杠杆、投资期限错配重出江湖。0首付、消费贷买房的现象层出不穷。由于监管不到位,信托资金再一次大规模走向房地产。

之后,15年深圳房价启动,16年上海、北京启动。17年二线、三四线启动……房地产只是个配角,房价上涨只是表面现象,而信贷业务才是心头大患。

而这一次降息,还会重复以前的故事吗?时间会告诉我们最终的答案。

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