三四线,凉不了!

三四线,凉不了!
2019年11月05日 10:56 新浪网 作者 功夫财经

三四线,凉不了!

给层楼打 call

  1. 就算三四线城市的房价经历了棚改大幅缩减、楼市严控政策、金融端收缩等一系列暴雷后,还是没有下降。

  2. 人口多,经济发展也不错,再加上这类城市自身所处的行政级别,足以对周边的下级城市进行辐射和吸纳。

  3. 撑起三四线的,不仅仅有人口和经济实力,还有不允许暴跌的信念。

一直以来,三四线凉凉的呼声从未断绝。

就连非地产业内人士,都经常把“有钱就买一二线,千万别买三四线”,这样政治正确的话挂在嘴边。

但三四线凉凉的声音传了好几年,时至今日三四线房价却依旧坚挺。

反而是身在三四线的购房者时常抱怨:网上房价要降的消息铺天盖地,自己看的房子却越来越贵,十分郁闷。

为此,我查看了今年1-8月统计局数据,发现今年三线城市的新房和二手房销售价格均为同比上涨,与大众预期的并不一致。

前几天,9月70城数据也毫无例外的显示:三线新房销售价格环比上涨0.8%,二手住宅销售价格环比上涨0.7%。

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可见,就算三四线城市的房价经历了棚改大幅缩减、楼市严控政策、金融端收缩等一系列暴雷后,还是没有下降。

真实的三四线

对唱衰三四线,一直有个段子——“众多地产自媒体都在一线,唱衰三四线才成了主流”。

虽然只是个段子,但也从侧面说明了我们不能只盯着利空三四线的消息看,还需要深入分析了解三四线。

其实70个三线城市,一般多为东部经济较发达的地级市、中部地区的省域副中心城市,以及西部地区的部分省会城市。

我做了份三线城市人口数据统计表,真是不统计不知道,一统计吓一跳:

三四线,凉不了!

看完上图,你会发现70个三线城市中, 人口在300万以上的占78%;人口500万以上的占43%;更有4个三线城市人口已超千万,而大名鼎鼎的深圳和广州也才一千多万人口。

其中只有15个城市人口在300万以下,勉强符合人口少,需求少的情况。

除此之外如常德,六安等四线城市的人口也超过了500万,其中也不乏驻马店等人口超800万的四线城市。

四线城市多数是城市规模、经济社会发展水平以及交通建设较为普通的中等城市,以地级市为主,还包括个别省、自治区的自治州。

除人口外,大部分三四线城市经济发展也很不错,虽然没有一线耀眼的产业加持,但多年发展下来也小有成果。

克尔瑞整理过一份2018年分能级城市的GDP贡献情况,通过下图可见15个新一线城市及68个三线城市贡献的GDP份额最多,皆为21%,四线城市贡献份额也达到了17%。

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人口多,经济发展也不错,再加上这类城市自身所处的行政级别,足以对周边的下级城市进行辐射和吸纳。

最后的15%

我国城镇化剩余的空间并不大,房产界也很认可城镇化剩余的15%就是我国楼市还可以发展的上限。

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而剩下的这15%,三四线可能会为最大的受益者。

为什么这么说呢?主要原因是三四线上可承接,下可吸纳。

城镇化的难度进行到现在,已经进入一个相对深入的阶段,时至今日仍然未被城镇化的区域无论是经济状况还是产业支撑都相对薄弱。

这些区域的人口在未来注定会不断外流,但经济基础却支撑不了这些区域的大部分人口外流很远。

谁都知道房子买在一线好,但没有充足的经济基础,小镇青年想要在一线买房难度并不小,更何况除了房子外,一线的教育、日常生活成本,每一样都是一把高悬于头顶的剑。

与之相反在离开老家的首站——三四线购房就容易得多。

除向下吸纳外,三四线的承接作用也越来越强。

如今的一线壁垒还在不断增加,对大部分普通人而言,挤在一线,未必真的能真正享受到一线的优质资源。

大部分三四线城市在前几年疯狂的基础建设下建设得都很好,要真的与强一线的非核心区比较,也没有太大差距,孩子上学、就医、也比一线容易很多。

在现实压力下,这些年返乡置业群体也曾一度撑起房企春节期间的销量。

严峻的出生率

如今我国的低生育率已经比较严重了,根据预测,还会进一步下滑。

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但在这样的大环境下,三四线却扛起了生育大旗,生二胎的也不少。

有数据显示:2017年全国住院分娩活产数为1758万,其中二孩占比为51%。中国0~3岁婴儿中,仅有约20%属于一二线城市,其余的均位于三四线及其下级城市。

这些新增人口对未来三四线的经济贡献也不容小觑。

综上,三四线上可承接一二线溢出的需求,下可以承接后续深度城镇化带来的人口,自身生育意愿还不错,这些都将对三四线楼市起到不错的支撑。

一个既定事实

当然,除经济、人口外,还要考虑到政策。

这几年各种楼市政策层出不穷,都奔着“稳”楼市的目的去,而稳楼市不仅仅只稳一二线,三四线城市数量并不小,也一直也在“稳”的范围内。

一线这几年的调控主要以限购、调节房贷为主,但大部分三四线城市不仅用了限售和贷款,还不约而同的起用了限售。

限售可以说是对二手市场的极大保护,除此外,新房市场也传出过某地约谈房企禁止恶意降价的新闻。

这就很清晰的表明,并不想因剥离房产的金融风险,而让三四线房价产生波动,是典型的既要化解危机又要保证稳定,两者都想要。

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要达到这两个目的,除了靠政策还得靠时间。

在长期保持横盘的同时,楼市金融水分会被逐渐纳入合理范围,人均收入也会不断提高,时间将会慢慢消化上一轮普涨的高房价,也会巩固了房价。

所以说撑起三四线的,不仅仅有人口和经济实力,还有不允许暴跌的信念。

与此同时,如今的三四线在土地供应量上的把控也越来越严格,品牌房企也在逐步撤出,这些都会加速夯实上一波普涨的房价。

当然,从心理因素来看, 以其说“三四线凉凉”的论调有无数簇拥,还不如说三四线是房价回落的唯一希望。

毕竟想让一二线房价下降几乎很难实现,从而只能寄希望于三四线。

可说到底,就算心理难以接受,现在的房价已然如此,我们能做的只有离真相更近一些,并做理智的决策。

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