降息,才不是为了救楼市!

降息,才不是为了救楼市!
2019年11月25日 18:01 新浪网 作者 功夫财经

■文|今纶

11月19日,央行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会,中心议题一句话————增强信贷对实体经济的支持力度。

第二天,央行发布了最新的贷款市场报价利率(LPR)报价:1年期品种报4.15%,上次为4.20%;5年期以上品种报4.80%,上次为4.85%。1年期和5年期的LPR较之前均有所下降。一年期LPR主要是企业贷款成本,而5年期LPR基本代表了房贷利率的走势。

降息,才不是为了救楼市!

▲LPR报价走势  来源:央行官网

地产中介们开始在朋友圈沸腾,部分地产自媒体开始煞有介事地说:赶紧买房。

你们知道什么是LPR吗?你们知道LPR和房贷利率之间的关系吗?除了忽悠,能不能来点别的?

LPR下调不是为了救楼市

各位认真想想,在第三季度货币政策执行报告中,央妈说了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,第三季度才过了一个半月,就开始自己打脸?可能性不大。央妈毕竟是央妈,大局观还是要有的。

先说LPR是什么?它是贷款市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR),是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,其他贷款利率可在此基础上加减点生成。贷款基础利率的集中报价和发布机制是在报价行自主报出本行贷款基础利率的基础上,指定发布人对报价进行算术计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。

降息,才不是为了救楼市!

简单说,是商业银行协商出来的一个报价利率,现在参与协商的有18家银行,不是一个硬性的利率规定,每月发布,因此更为灵活,而且对市场情况感知更为敏锐。现在,经济下行压力大,LPR下调5个点,既是一种态度,也是一种实实在在的减压。

实际上,下调这5个点在市场的预料之中,早有迹象显示,货币政策谨慎且适度宽松已经在路上。

据《中国基金报》报道:

11月5日,央行开展4000亿元一年期MLF操作,几乎等量续作,并意外下调MLF利率5BP至3.25%,为19个月来首次调整MLF利率。11月18日,央行公开市场操作室公布,当日开展了1800亿元人民币逆回购操作,期限7天,中标利率2.5%,较上次中标利率2.55%下降5个基点(BP),为自2015年10月22日以来该利率的首次下调。11月19日,央行再次出手,通过公开渠道投放流动性,推动定存利率下行!当日,央行以利率招标方式开展了中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元,“中标利率”3.18%,比上一次“中标利率”降低2个基点。

但是,重点来了:中介朋友们,你们确认下调这5个点是为了刺激楼市吗?真的想多了。据经济观察网记者了解,各地房贷政策由各地的市场利率定价自律机制在5年期LPR报价的基础上加点产生,市场利率定价自律机制可以根据当地房地产状况,调整加点幅度。也就是说,各地可以跟进,也可以不跟进。

比如某城市房价一直微涨,政府头大,还去在房贷上刺激楼市,这不是找抽吗?一些跌幅明显的城市即使跟进去下调5个点,也是杯水车薪,作用不大,最多有个安慰剂的作用。

还是要拿数据说话:

业内人士以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算发现,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。作用有多大,心里没点数吗?何况,还要考虑房价下跌的风险,房价下跌不是以“元”为单位的,而是以“十万元”为单位的。

降息,才不是为了救楼市!

降息,才不是为了救楼市!

媒体公开报道显示:一半城市的房价在下跌,更可怕的是一线城市中也有三个城市在下跌,一线城市的一套房一年跌个几十万是正常的吧。

统计局数据显示,10月的一线城市中,深圳环比上涨1.0%,其余三城有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期。某一线城市一年来的房价已经跌了6%以上,500万的房子已经跌没了30万。我就问你怕不怕?

因为过往的“越跳越涨”的可怕循环模式,国人对任何救楼市的政策都高度敏感。换言之,出台的某政策是否涉及救楼市,是否把楼市当夜壶,已经是一把明牌。正因为是一把明牌,很容易被识破和跟进,而且极易引起较大波动和高杠杆卷土重来,这把牌在实际上已经废了。

“放松楼市限购救经济”这条路既然已经被彻底堵死了,就不要从这个角度猜想和解读了。其实要救北上广的楼市很简单,稍微放松限购就可以了,比如把购买社保的条件从三年、五年变一年,或者在公积金上再提高一些限额,又或者直接把二套房的首付降低,既可以精准救相应城市的楼市,又不会波及别的城市,何必去动牵动全局的利率?这是一个简单的道理。

“降息”主要有两大目的

既然这种幅度的降息救不了楼市,那么目的何在?第一,是给老百姓减压;第二,是对实体经济施以援手。

众所周知,一段时间以来,除了物价的压力之外,部分城市部分行业出现裁员减薪的情况,相当一部分被波及人群还背负房贷。那么,在LPR走低的情况下,某些城市确实有可能调低房贷利率,尤其是一些土地财政依赖严重的城市,这对于存量贷款用户当然意味着减压。

降息,才不是为了救楼市!

一些传统行业的实体经济面临较大的经营压力,央妈对此是心知肚明的。

在19日的金融机构货币信贷形势分析座谈会有几个重点,每一个重点都指向“实体经济”:

1、要继续强化逆周期调节,增强信贷对实体经济的支持力度,保持广义货币M2和社会融资规模增速与国内生产总值名义增速基本匹配,促进经济运行在合理区间。

2、要坚持推进结构调整,立足当前、着眼长远,用改革的办法优化金融资源配置。

3、要发挥好贷款市场报价利率对贷款利率的引导作用,推动金融机构转变贷款定价惯性思维,真正参考贷款市场报价利率定价,促进实际贷款利率下行。

4、要继续推进资本补充工作,提高银行信贷投放能力。

总结起来就一句话:不要抠门,该宽松就宽松,该优化就优化,成本要低一点更低一点。

何况中国未来的外部环境还存在变数,压力较大,这个时候最优的选择当然是:继续苦练内功,强筋健骨,做足预防措施,尽全力扶助实体经济,这是一个没有第二选项的预防性措施。

楼市只要大致平稳不添乱即可,何来降息且抱薪救火的可能性?注意,不是要楼市垮掉,更不是要房价大跌,而是要稳。

降息,才不是为了救楼市!

当然,利率已经进入降息通道,资金面会持续宽松是客观事实。

光大证券银行业首席分析师王一峰的观点很有代表性,他认为,当前社会信用收缩的压力持续存在,传统行业承贷意愿和能力受限,融资结构冷热不均的问题,在一定程度上造成了有效需求不足。

数据显示:前三季度以按揭为代表的房地产业贷款依然维持了较高增速,9月末全国主要金融机构房地产贷款增速15.6%,仍显著快于一般贷款增速;但制造业贷款增长较为低迷,除信息技术等个别领域维持高增长外,经济旧动能信贷需求仍然不足;基建领域信贷则更多集中于中央大型项目,地方主体承贷意愿和承贷能力亟待启动。一些私人部门出现了主动控杠杆和降杠杆的行为。

也就是说,民营企业家们还在去杠杆,这对于复杂的经济形势当然是利空,金融端的减压、减成本势在必行,这也是央妈不断以实际行动呵护市场的主要原因。

中国未来最大挑战是结构转型

从宏观层面来看,在较长时间内,中国未来在经济上的最大挑战之一是能否持续且坚决进行结构转型。

因为一些众所周知的原因,中国多家知名科技企业被卡脖子(包括华为),部分地方政府深陷土地财政陷阱,基本靠卖地发工资,老百姓对高房价颇多怨言……这些都预示着大时代的大转折。

货币的实际宽松需要严防资金进入房地产市场兴风作浪,如何引导资金进入国家支持的行业、进入实体经济,而不是进入房地产,这其实是一大挑战。虽然,央行在这方面已经积累了丰富的经验,但是接下来仍然需要继续收紧口子,防止前功尽弃。

中国需要更多的华为、格力以及富有活力的互联网企业,需要在先进制造业、高新科技方向持续提升力量,继续优化生态,需要加大对民营经济的扶持力度,需要以最大决心支持科技创新,这些都是中国经济持续提升的必由之路和必然方向。

降息不难,如何让相对宽松的货币环境在正确的方向上发挥最大效力其实不容易。

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