作者：双极分析师 来源：大咖聊房
01
地王频出
地王，来了，来了，又来了。今年上半年，所有城市都在不停地刷新地王。北京，5月9日，合生创展6.7万元楼面价的南城地王；1月20日，金茂和海益嘉7万元楼面价的海淀地王。
上海，2月20日，香港置地310.5亿元拿下徐汇滨江西岸的全国总价地王。深圳，5月15日，深圳龙光8.74万的楼面价在前海拿下了深圳市新一个单价地王。广州，3月10日，广州城投仅用底价，就以64576元的楼面价拿下了新地王。
厦门、南京、绍兴、佛山、扬州 ...各个城市都在宣扬着土拍的狂热，似乎地王的涌现即将和未来几年腾飞的楼市划上等号。毕竟有句话说的好：“中期看土地”。可是，土地市场和房地产市场是一回事吗？
02
脱钩的地市与楼市
2016年狂热的地王潮相信大家都印象深刻。4月30日，曾经的“中国单价地王”上海中兴路一号入市，认筹价12.98万元，销售冷清。然而在2016年，10.03万元的楼面价，融信这块土地拿的何其豪迈。对于项目的售价，最保守的从业者也给出了14.59万元的单价。
▲ 据称由于认筹效果不理想，认筹金由50万降至20万
而这个故事并非个案。第一季度的时候，我和团队调查了北京108个豪宅项目。在过去3年里，成交价真正上涨的项目不过27个，价格保持不变的项目有32个，剩下的49个项目的成交价都下跌了。2016、2017年，房市何等疯狂，土拍市场何等疯狂？这些地王们哪一个不是豪宅定位，哪一个不是冲着连涨3年去的？现如今，要么亏，要么等。土地市场的狂热，意味着未来几年楼市的上涨吗？4年前的旧事，就摆在我们面前。也有观点认为，过去3年地王的困境，是各地对于新房入市预售价管控的结果。今年的经济大环境下，各地有心放水下，这些地王能够取得一个有利可图的售价，市场依然有光明的前景。而实际上，即使在所谓的自由市场，土地市场的狂热也并不意味着未来几年房地产市场的春天。
▲ 日本土地价格
1988-1989年，日本的土地市场迎来了15年一遇的高点，东京圈的地价当年的涨幅高达65.3%。随后1991年，泡沫破裂，日本的土地市场经历了长达15年的低迷。
日本的土地市场的泡沫破裂是因为政策的限制吗？是也不是。1989-1990年的5次加息直接戳破了日本的房地产泡沫。但这种竭泽而渔的泡沫之所以出现，恰恰是1986年开始的低利率，使大批资金疯狂涌入土地市场的后果。
▲ 日本公寓价格
是政策的限制卡死了日本的房地产市场吗？不是，当时的日本房地产就好像是被父母肆意纵容的孩子，干预的并非太早，而是太迟。
拿地拿贵了，想要站岗？一味的哄抬市场把市场做死了，15年，有几个开发商站得住?去年的时候，我曾经到海外某热门投资城市，跟当地一个持有大量土地的开发商探讨买地投资的可能性。开发商的负责人倨傲的说，主要的几个区位，土地溢价率超过了100%，你有钱也买不到地。然后随手开出了一个荒唐的价格。
今年，新冠肺炎来袭，坐看他起高楼，坐看他楼塌了。现在，市场上很容易能买到远低于当时报价的项目和土地。是新冠肺炎摧毁了当地的市场吗？不是，是他们不加节制的狂热，种下了一个必然暴雷的恶果。
再回头看一看最近各地的土拍，有的城市推出所谓的起拍价“地王”，然后让市政府的国企拿下。左右一换手，推一波楼市和地市。看似精明，又能靠土地财政吃上一年了。但历史告诉我们，泡沫吹得越大，破裂时跌得越疼。1991年的日本如此，2008年的美国也是如此。
03
我们被土地财政绑架了吗？
5月9日，国家信息中心的网站上发布了《2020年“万亿俱乐部城市”房地产市场走势研判》。这其中有一个非常有趣的指标“房地产开发投资占GDP的比重”。
这似乎是一个国内非常常用的权威数据指标，各地统计局，各类的房产研究机构，定期都会公布和分析。17个万亿GDP城市中，郑州占比最高28.9%，紧随其后的是杭州22.1%，佛山20%。而在全国各省份中，云南位列第一，高达21.7%。第二、三分别是，安徽21.6%，海南21.2%。
▲ 17个万亿级GDP城市房地产投资占GDP比重
有趣的不是这些数据背后反映出来的现状，有趣的恰恰是这个数字本身。我调研了除中国外，全球33个国家和地区70个GDP规模达到万亿级人民币的城市，居然没有一个城市有这项指标数据。
房地产价值占净财富比重、房地产占固定资产投资比重、房地产GDP贡献、房地产就业贡献、房地产税收贡献等等指标都见过，唯独没有见过房地产开发投资占GDP的比重指标。
我们不是唯一一个经济跟房地产密切绑定的国家，但我们是全球主要国家和城市中，罕见的把房地产开发和GDP数据密切捆绑的。
房地产已经从一个刚需产品逐渐向金融产品异化，这点我们都明白，都有感受。可是当地方政府、开发商都是基于这样的认知在做事情时，这很畸形。
当本应该尽力解决居民住房问题的决策者和努力提高产品力获得市场认可的执行者，都将目光锁定在地价的数字上时，这很畸形。当“地王”成为一个项目乃至周边项目的核心卖点是，这很畸形。
作为一个房地产从业者，我自然希望房地产市场繁荣长久，谁都想赚钱。但是，以地价论英雄的房地产时代，没有未来。
