作者：层楼    来源：功夫财经

　　以前商贩看见城管像老鼠见了猫，如今城管却主动打电话让商贩去摆摊。

　　这种戏剧性的变化也让我们意识到今年比想象中的境况要难得多。

　　2019年，失业率一直在5%左右徘徊。

　　而今年2月，失业率直接飙到了6.2%，31个大城市失业率为5.7%，这是有调查数据以来最高的失业率。

　　本以为疫情减缓后四五月份就业能好起来。

　　但大面积复工后的4月，失业率还是没稳住，依旧破6。

　　而且31个大城市失业率为5.8%，比2月还涨了！

　　各大社交平台、身边都有不少失业的人，未统计的低线城市失业情况很可能比数据显示的更糟。

　　01

　　以前还能用楼市提振经济，但如今如果就业不稳，一切刺激措施都只是空谈。

　　地摊经济也就成了能快速解决就业，拉动内需的阶段性举措。

　　四川成都设置了3.6万个流动摊位，其他城市纷纷效仿，大量摊位出现，说对实体商铺没有冲击那是不可能的。

　　以前的摆摊人都希望有朝一日能拥有稳定的店铺，不用东躲西藏。

　　但如今鼓励地摊经济，终于可以正大光明的摆摊，少有人再愿意去支付高昂的房租。

　　据统计近几年，商铺租金占运营成本的比值基本都在10%以上，这还不包括原材料、人工。

　　中国近二十年来GDP高速增长，房地产居功至伟。

　　而地摊无法直接贡献财政收入，所以市场规则一直对商铺有所保护。

　　当然，这也导致很多个体经营者抱怨：辛苦一年就是在为房东打工。

　　这种内耗在经济高速增长时能够容忍。

　　但如今就业问题当头，内需疲乏，只能弃车保帅。

　　毕竟就业才是关键，它不仅影响着收入和支出，还影响着投资和信心。

　　当然地摊经济只搞一时对商铺影响不会太大，如果长期持续下去就难说了，毕竟商铺的日子已经很难过了。

　　02

　　疫情后，很多商铺都贴上了旺铺转让，本以为会随着疫情好转而回暖，但如今却迎来了地摊经济。

　　当然，商铺的衰落和利空也不是因地摊经济而起，在此之前，早就有商铺衰落的预兆了。

　　地摊经济，只是加速了这个过程而已。

　　这些年网店、微商、直播带货、社群经营这些营销模式对实体商铺冲击不小。

　　商铺的高租价，也在倒逼经营者出走。

　　如今我们身边大部分临街店面都租给了房产中介、餐饮等主要提供现场体验式服务的经营者。

　　商铺租用群体不断缩减的同时，还面临大面积空置。

　　前几年，随着城市建设加快，商业地产发展提速，大量的商铺投入市场。

　　几乎每个新建楼盘都配备有商铺，再加上一些大型商业中心的建设，导致商铺遍地，明显供大于求，以至于一些大型商业综合体都面临经营困难的窘境。

　　比如经营多年的大连长春路百盛、合肥温莎时代、郑州金博大、北京五棵松蓝色港湾等等。

　　当然也有经营得不错的，但也只是少数。商铺层级化越来越严重，赚钱的日进斗金，不赚钱的只能衰败、空置。

　　03

　　前些年粗放的城市发展，产生了大量低价买到好地段优质商铺的例子。

　　加之享受过地产红利的一代人，对商铺这类不动产自带美化滤镜，幻想着“一铺养三代”躺着收租。

　　但如今市场已经变了，现实中无数中产折戟商铺。

　　更何况，住宅和商铺虽然都属于不动产，但二者的投资逻辑完全不同。

　　商铺是高度市场化的产品，它的收益早就真实反应在了价格上，基本没有便宜可占。

　　而且有实力的开发商，真正好的综合体大部分都是自持，少有拿出来与普罗大众同分一杯羹的。

　　①：专业要求高

　　商铺不同于住宅，对地段更为敏感。

　　这种敏感甚至能精确到米，同一条街两个铺只隔几十米，人流量都很可能相差巨大。

　　而且一个过街天桥、一个绿化带等细微因素都会直接影响到商铺租金收益。

　　主街人潮汹涌，地段稍差的商铺却门可罗雀也很常见，这种商铺不仅很难出租也很难卖，甚至很可能卖不掉，只能空置。

　　所以说没有金刚钻别揽瓷器活。

　　②、沉淀大量资金，回报率逐年走低

　　随着房价上涨，商铺价格也早已水涨船高，如今随便一个商铺，都价格不菲，前期往往要占用大量资金。

　　租金回报率也随着购入成本增加而大打折扣。

　　早年的商铺租金收益率能达到12％或更高。

　　但现在大部分的商铺年收益率在 7~8％左右，能超过10%的并不多，低的甚至不到5%。

　　这也意味着，没什么意外的情况下，产权到期都不一定能回本。

　　③、没有退出机制

　　住宅买亏了只要你想退，就能退出，商铺则不一样，一旦商圈有问题，想卖很难卖上价，而且购买商铺的群体，普遍偏向于一手商铺，二手市场成交并不多。

　　商铺经营环境太透明了，盈利不盈利，都清晰的摆在明面上。

　　有盈利，持有者不会卖，不盈利，购买者也不会买。

　　就算有成交，持有者也得脱层皮，二手商铺过户费用，税金和交易费用在20%左右，差额税在40-80%之间。

　　高额税率，几乎断送了商铺的二手市场。

　　所以说，在没有退出机制，回报率又上不来的情况下，只能砸手里了。

　　而且银行对商铺的认可度也有限，一般一楼的旺铺抵押才能做到50%，二三楼和地段稍差的商铺基本不会考虑。

　　04

　　总的说来大环境经济增速放缓，商铺自身需求减少、收益率降低，正在面临前所未有的困境。

　　北京自2019年10月至2020年5月关店总量为1570家，总关店率达到了16%！

　　在寸土寸金人流量巨大的北京都如此，其他城市只会更低。

　　地摊经济和城市文明在此次调整中，也会找到更良好的平衡点，商铺只会持续难受。

　　而且未来促内需是长期任务，预计这一鼓励措施会持续一段时间，当然这也是市场经济博弈的结果。