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成交猛增,万人抢房,以价换量的楼市还能撑多久?

成交猛增,万人抢房,以价换量的楼市还能撑多久?
2020年06月25日 19:20 新浪网 作者 功夫财经

  作者:新sir    来源:功夫财经

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  2020年的大环境,杀了楼市一个措手不及。

  无数人信誓旦旦打包票会出现的小阳春被疫情冲的七零八落。

  土拍叫停、售楼处关闭市场一度低迷,无数房企不仅错失返乡置业、小阳春的双重利好,还面临巨大的市场压力。

  但任谁都想不到的是,首先打破僵局的,竟然是大湾区的政策。

  大湾区政策细节的出台,明确指出深圳规划权扩大但城市不扩容,原本吵的沸沸扬扬的深圳扩容的事情告一段落。

  深圳人民的第一反应是,深圳房价又安全了。而后,利空出尽便是利好,深圳房价开始蠢蠢欲动。

  成交猛增,万人抢房,以价换量的楼市还能撑多久?

  这是今年深圳第二次市场热度尝试,此次尝试也成功撩动了全国楼市的神经。

  2020年5月,北京二手房成交量1.59万套,环比上涨20.5%。

  而在2017年北京调控的低峰期时,单月成交也不足8000套。

  也就是说,现在北京二手房单月成交套数是过去低谷时期的近2倍。

  火热的又何止北京。

  杭州万人摇号重出江湖,近6万人争抢969套房,蜂拥而至的购房者直接让杭州摇号系统崩溃。

  成都在2020年一季度就已经有了4次”万人摇“,而在2019年全年,这一数字也只是6次。

  一边是疫情造成经济的凛冽寒冬,一边竟然是楼市的枯木逢春。

  楼市,就是这么魔幻。

  但如果你把手伸向楼市的魔幻,你会发现,这场楼市火热局面的背后,只是不堪一击的躁动。

  大部分城市很可能撑不了多久。

  2

  如果你仔细研究会发现,从一二线到三四线,市场火热的理由只有一个,价格下调了。

  北京自不用说,从2017年开始调控之后,房价下降了15%左右,而后进入到了1年多的横盘期,疫情过后,开发商为了资金周转,几乎一次性给出了能给的全部折扣,诚意满满。

  在这样优惠的价格之下,叠加已经压抑了3年的市场需求,北京市场爆了。

  成交猛增,万人抢房,以价换量的楼市还能撑多久?

  而杭州和成都等地出现的万人摇现象,更是简单的集体捡漏行为。杭州套总价比周围二手房便宜至少40万,这样的摇号,和买彩票几乎没有区别。

  三四线城市提前开启防止房价下跌的措施,大部分城市限制售价不得低于备案价的10%,但这仍然阻止不了开发商”变相降价“,从送购物卡到送车位,甚至有开发商直接承诺返款。

  所以我们看到的市场火热,只是以价换量的假象。

  可以确定的是,开发商可以让利一时,不能一直让利,一旦度过了这一轮现金流压力,收回折扣是板上钉钉的事。

  喧闹过后,考验市场后劲的只有一个:购买力。

  所以市场热度能否实现持续火热的关键就在于,楼市真实的购买力。

  这一轮的热度过后,开发商只是在生死边缘喘了口气,但接下来,他们要面临的,才是真正的危机。

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  热销后的开发商突然意识到,自己土地储备依然不足,需要快速补仓。

  但补仓时发现,事情已经不像之前那么简单。

  这一波市场热度过后,下一轮开发商将要面对的,是出让地块指标的收缩和地价上涨。

  据中指研究院数据,2020年5月,全国300个城市土地成交面积7249万平方米,环比下跌27%,同比下跌28%。

  成交猛增,万人抢房,以价换量的楼市还能撑多久?

  热销后急需补仓的强烈需求,叠加土地市场收缩后的供应不足,直接引发土地市场价格上涨。

  2020年尚未过半,全国超百亿地块已多达4宗,分列深圳、北京、上海。

  6月19日,郑州高新双湖科技城片区一宗住宅用地公开出让,最终保利耗资9.27亿拿下,5261元/平米的楼面价也成为区域新地王。

  6月11日,招商以24.11亿元,溢价138.45%,796轮的厮杀,摘得徐州铜山区一地块。

  土地市场从一二线到三四线,几乎同时沸腾。

  2020年5月,全国300城市住宅地块成交楼面均价5972元/平米,环比上涨20%,同比大涨28%。

  地价上涨后,开发商还有什么理由继续以价换量,靠着慈善精神吗?

  所以,下一轮的市场,才是对开发商真正考验的开始。

  因为这一次的地价上涨,并非正常的市场行为。

  一个正常的市场行为应该是,城市发展利好房价上涨,房价带动地价上涨。城市、楼市、土地市场形成一个正向的发展循环。

  而现阶段受疫情影响,城市经济发展本身面临较大困难,而这个时候地价上涨的根本原因在于,土地市场收缩和融资环境的宽松。

  开发商有拿地需求,又有了拿地资本,必然会拼尽全力去拿地,因为,这事关生死。

  至于拿地后如何操盘,如何盈利,先拿到地之后再说。

  另一方面,经济发展压力使得人们的购买力难以上涨。疫情后,人们对于大额消费会更加谨慎。

  根据央行数据,2020年一季度,全国居民存款一共增加了6.47万亿元,平均每天存钱710亿元。报复性消费没来,报复性存钱来了。

  一边是地价上涨带动成本上涨,一边是疫情导致经济压力购买力下降。

  市场热度下降,无可避免。

  04

  过去几十年,市场一直遵循着一个规律:楼市会先在深圳、北京热起来,然后传导至二线城市,大概2-3年后传导至三四线城市。

  但是这一次,市场没有按常理出牌。

  年后售楼处重新开放后,率先尝试救市的,反而是三四线。

  打响第一枪的是河南驻马店,随后宝鸡、海宁等城市跟上,可惜无一幸免,全部被叫停。

  疫情期间,大城市有资源和政策加持,依靠强大的家底扛过难关,可是三四线城市用什么来重整旗鼓?只能是最简单直接的楼市。

  但现在,连这条路都被堵死。

  三四线城市市场在未来只能熬,熬过经济下滑期,熬过人们报复性存钱期,待到经济好转,市场才能恢复往日风采。

  毕竟对于楼市来说,挤掉泡沫后,城市发展就是房价的唯一基本面。

  而对于一二线城市而言,有着城市群的加持,有着倾斜的政策资源,人才大战愈演愈烈,在和三四线争夺人才资源这方面,一二线毫不手软。

  上半年市场如过山车般大起大落,下半年,在大环境的下行之下,城市及经济发展、房企布局和节奏,都将归于平静。

  开发商刚刚熬过断臂求生,又迎来夹缝生存。

  而在夹缝中,难以挥开翅膀。

  所以最近几个月的高潮,很可能就是楼市今年的高光时刻,除一线和个别新一线外,其他城市很难持续热到年底。

  而后面,将迎来更加残酷的黑暗。

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