作者：层楼     来源：功夫财经

　　最近楼市降价的声音此起彼伏，动辄“直降几十万、跌回十年前”很是唬人。

　　但最近很多正在看房的粉丝也表示：虽然大家都在说房价在降，可自己看房过程中并未感受到明显降幅，很多房子的价格还是很坚挺。

　　这就奇怪了，到底是哪些房子在降价呢？

　　01

　　南北失衡

　　看了统计局及各二手房平台的数据发现如今的楼市已经出现明显的“南北分化”。

　　北方城市降价更为明显。

　　从去年黑龙江鹤岗房价暴跌，到今年的辽宁阜新，河南鹤壁，黑龙江牡丹江，再到近期的天津、石家庄，不难发现清一色都是北方城市。

　　此外西安，大连、青岛、宁波、济南等等城市，虽然没有明显波动但横盘是能确定的，详见我们发布的《8月份房价地图》。

　　而南方城市比如出台限购的深圳，珠三角长三角等却没有明显的降幅。

　　没出台严厉措施的反而跌了？谈房价变化还得从经济谈起，在建国初期，北方是当之无愧的全国经济重心，哈尔滨，沈阳叱咤风云时，深圳还是个荒凉小渔村。

　　但随着经济发展，北方硬生生错过了两波红利，一个是信息技术的红利，一个是移动互联网的红利，这两个经济红利，都被南方城市抢占，典型的就是深圳和杭州。

　　在过去五年的科创百强企业中，70%以上的企业都在南方城市，这些企业，推动了南方城市经济的迅猛增长，也成为了南方房价上涨的基础。

　　与此同时，北方经济进入了深度调整期。

　　2018年底北方地区经济占比下降到38.6%，经济增速排名前十位中仅有陕西省，增速明显放缓。

　　在2019年各省市GDP排名前十的省份中，只有山东和河南是北方省份，其余都是南方省份。

　　经济、产业的变化，最终会体现在人口的去留上，经济机会减少，人口，资金等经济资源必定外流。

　　人口持续流出，楼市失去的最强大的支撑，即使想“炒”也炒不起来，一旦遇上政策变动，首当其冲的价格滑落。

　　在这种大背景下北方城市房价横盘或阴跌都还会持续相当长的一段时间。

　　02

　　郊区溢价缓释

　　此外降价的房屋还有一个共性，那就是城市边缘、外环的房子降价更为明显。

　　以郑州、西安、成都等城市为例，都是城市中心没什么明显变化，而城市边缘在降，当然上海这个一线城市也不例外。

　　炒楼花的好手李嘉诚说过，楼市最重要的就是地段，地段，还是地段。

　　优质地段上的房产都具有强大的保值、增值功能。

　　但这些年各大城市都在飞速扩张，城市边缘由于地铁、学校、医院等公共设施的建设，房价增幅甚至开始超过中心地段。

　　大家对城市边缘的认可度随着城市扩张不断增加，在这个阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段。

　　不少购房者受限于资金等因素，开始把目光投向郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，上下班多花一个小时在首付压力面前也不算什么。

　　再加上城市边缘建造楼盘的房企，拿地便宜，有了更多资金做营销，借助上一波普涨顺势拉高了城市边缘的房价。

　　与此同时城市边缘因为炒作和过度追捧，溢价开始明显超过价值。

　　但楼市平稳风平浪静之后，价格还是会回归到价值水平线上。

　　上一波普涨导致郊区买房低成本的优势被填平，很多人买郊区就是因为便宜，但如今郊区不再便宜，这意味着城市边缘房产最大的吸引力开始烟消云散。

　　当然最重要的还是目前大部分城市发展都进入了降速阶段。

　　有的是因为城市扩张已经能满足城市发展需求了，而另一部分则是城市面积扩张而导致的降速。

　　以下图为例，越往外扩，需要发展的区域也越大，投入的资金就越大，发展速度想不变慢都难。

　　扩张速度变慢，配套完善也就会变慢，小区周边的商圈迟迟发展不起来，价格也很难上去。

　　此外一个城市的原有产业始终是有限的，城市边缘长期只承担居住功能的情况下，受调控影响更大，当内圈价格平稳，置换群体就会不断向城市中心迁移。

　　03

　　低质房屋还得沉一沉

　　在楼市上涨过程中，只要是房子都会蹭蹭涨，典型的“在风口，猪都能飞上天”。

　　在“牛市”里低质量房屋跟高质量房屋涨幅基本趋于一致。

　　这看似很合理，实际上却不符合资本逻辑，相当于用了更少的资本撬动了一样的涨幅，这种情况在上涨市场中却被很好的遮掩过去了。

　　很多人会对此表示质疑，高质量房屋涨幅一直是高过低质量房屋的。

　　实则高质量楼盘最终的涨幅是扛过一波下跌之后逐步与低质量楼盘拉开的差距。

　　举个简单的例子A、B两个楼盘同时开盘，A属于高质量楼盘，B属于低质量楼盘，二者价差为3000元/平米。

　　在牛市里二者涨幅相差无几，涨幅均为20%。

　　但在熊市中，A楼盘高位抗跌，跌幅仅为5%，但B楼盘不抗跌，跌幅为15%。

　　在下一波牛市来临时，二者的起跑线已经不一样了，如此循环几次，低质量楼盘价格被高质量楼盘远远甩开。

　　而目前的情况是，高质量的房屋价格已经沉得差不多了，但前几年的调控也并未让低质量房屋的价格沉淀下来， 毕竟大部分人都还抱着楼市大周期的想法。

　　但今年下半年的调控，算是彻底给楼市盖棺定论了，低质量房屋的价格还会往下再沉一沉。

　　04

　　小结

　　总的来看，目前除了部分北方城市，城市边缘区域，低质量房屋外，大部分城市的优质房屋价格并没有大幅的波动。

　　网络世界总是习惯以“点”代”面“，以“点”盖“面”，把个别区域、个别城市、个别楼盘的降价，不断放大。

　　加上各种渲染，极容易让人认为房价已经出现大跌甚至暴跌。

　　在房价涨跌这个问题上，购房者的实际感受远比网上的新闻靠谱得多。

　　对于现阶段买房而言，北方人口净流出城市、城市边缘等出现明显跌幅的房屋一定慎买。

　　毕竟人有钱了最想换的就是房子，自古以来无论上至帝王下至匹夫，一旦有点钱，最开始想优化的一定是房子。

　　抗不抗跌就是房屋最好的试金石，在生育率愈来愈低，房子越来越多的未来，不抗跌的地址房屋极易陷入恶性循环，只有能抗跌的房屋才会进入正循环。

　　而正循环和负循环之间的价差会越来越大。