作者：层楼     来源：功夫财经

　　一直以来北京都被当做全国楼市的风向标。

　　楼市牛市基本遵循一线涨完二线涨，二线涨完三线涨的规律。

　　思维惯性固定后，很难改变。

　　今年楼市需求的释放一直被不断延期，这几个月稍有起色，一线城市中的深圳、上海都已上涨，唯独北京迟迟没有波动。

　　因此在这轮房价行情中，大家都翘首以盼北京未来的走向，仿佛只要北京房价上行，就意味着新一波行情到来。

　　可事实却是，北京这个风向标早已失灵。

　　1

　　擒贼先擒王

　　北京政治色浓厚，一举一动都代表着上级意志。

　　房住不炒背景下其他城市能趁着疫情期间放出的水暗涨一波，但北京却没这个勇气，二套6成首付的严信贷不可能松，到了年底缺钱更不可能松。

　　政府一再强调：房子是用来住的，不是用来炒的，围绕这个定位在防止资产泡沫的基调下，只能擒贼先擒王。

　　只有杀住龙头，才能逐步纠正全民投资房地产的“恶劣风气”。

　　自去年下半年起，深圳、广州、上海的楼市调控都出现了松动，最先松动的是上海，在去年8月初，便放松了部分区域的限购。

　　时至今日，唯有北京咬定青山不放松，高层态度已经很明显了。

　　在这种情况下未来别的地方松，北京不会松；别的地方收紧，北京可能还会收紧。

　　虽然从基本面上看，深圳、广州、上海、北京，基本都在伯仲之间，但这其中还是有很大差别。

　　2017年以后，北京的楼市成了内生性市场，没有政策变化下，大涨大跌都难。

　　认房认贷政策+非普通住宅政策死死地压着房价，当前已经实现内生市场下的房价平稳。

　　除了日常使用的限购限贷外，由于房屋属性所带来的限制进一步降低市场流动性。

　　2

　　市场性降低

　　2014 年住建部发布了《关于做好2014 年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石等 6 座城市都成为了共有产权住房的试点城市。

　　这些试点城市中北京的力度最大。

　　北京市共有产权保障住房于 2017 年开始试点工作。

　　2017年以来，除去共有产权房的限价房，北京合计供应了152宗住宅地块，其中限价住宅地块高达109宗，不限价住宅地块只有43块。

　　截至目前，北京市共有 64 个共有产权住房项目实现了土地供应，其余部分还在加紧建，预计可提供房源约 6.55 万套。

　　北京楼市这几年中的新建住房中，政策性住房已经占据了半壁江山。

　　虽然在实际实行过程中也面临很多问题，共有产权房地块比例也在逐步下降。

　　但发展共有产权住房，是北京市为加强住房制度顶层设计而落地政策，也是支持刚需解决住房问题的长期安排。

　　这一点未来也不会有太大变化，对于北京这样的城市，只有强政策才能稳住房价。

　　但说到底，商品房和保障房是两个不同的市场，是两种不同的人群在购买不同的房子。

　　这几年无数限价房充斥市场，再加上前面提到的政策限制，北京楼市市场性已大不如前。

　　就连商住两用房都需要注册公司或个人纳税社保满五年才能买；二套首付60%起，很多老房子还无法贷到足额的比例。

　　政策性住房上市交易不仅要满足年限，还有几十万的土地出让金。

　　多管齐下，无疑最大程度的锁死了市场流动性， 对商品而言，流动性降低直接等于折价。

　　而这一点，对于全国其他城市而言并不具有普遍性，目前不少三四线城市不仅没有完善预防投资客入场的政策，而且还在拼命抢人。

　　其他城市不可能在一边冻结大部分流动性的情况下，还有购房者持续进入维持住基本的市场活力。

　　北京楼市已经走出了一条和其他城市不同的路。

　　全国最严的限购限贷政策、楼市市场性已大不如前，更不能持续当做市场风向标来参考。

　　3

　　无法模仿

　　从这段时间的市场成交来看，北京楼市的成交量还不错。

　　据我爱我家研究院统计：

　　2020年9月北京全市二手住宅共网签17259套，环比8月增长7.49%；

　　1-9月二手住宅共网签116297套，同比2019年1-9月增长6%，超过了去年同期水平。

　　成交量明显上升，但价格并没有明显的变化。

　　可以说北京现阶段稳房价的目的已经初步达到。

　　长期看人口、中期看土地、短期看政策！

　　人口是楼市最强劲的支撑。

　　而目前北京疏解人口还在持续，未来也不缺人口和刚需来支撑市场。

　　冻结大部分流动性的情况下，还有优质刚需持续进入，不断夯实房价，因此在调节时也完全不用顾忌房价大跌。

　　但这对于其他新一线、二三线城市而言，很难同时做到。

　　从土地来看，北京未来政策性土地还会间歇性入市，这几年的积累加上未来对刚需的保障，其他城市出于城市发展需要和财政压力，短期内很难模仿。

　　从政策来看，北京楼市是全国购房资格门槛最高的城市，几乎把所有杠杆机会打掉了，变成由刚需主导的理性市场。

　　北京早已过渡到以二手房交易为主的阶段，再加上政策调控，现在的市场给投资者的操作空间已经微乎其微。

　　市场已经逐步过渡到----由刚需（置换）主导的市场。

　　而其他大部分城市都还处于调控的初级阶段，二手市场未成熟、没有足够的刚需支撑。

　　综上，北京楼市上行，你所在的城市不一定会上行，北京楼市稳，你所在的城市不一定能稳得住。

　　由于强大的政治因素，以及更为完善的市场，逐渐“特殊”的北京，已经失去了全国地产风向标的意义，跟着北京楼市的走向决定买入或卖出很可能适得其反。

　　现阶段与其紧盯北京的动向，还不如看看市场性更为活跃的新一线城市动向、盯紧自己城市的楼市政策和供需走向。