作者：李宇嘉
01
深圳楼市，陷入迷茫
迷茫，是深圳楼市当下的状态。
二手房指导价发布以后，不管是买家、卖家，还是中介和银行，都很迷茫。
买家迷茫，不知道自己看中的房子，以什么样的合同价格来成交、以什么价格来贷款，希望指导价能让高高在上的房价降一降，但心里没谱，因为卖家根本不认这个价格。
卖家也迷茫，尽管打心眼里是不认可这个指导价的，但更高的价格不让挂牌，挂了也没用。超出指导价的，中介那里不能显示。隔壁卖家已经撑不住气，开始降了一点儿，那自己该挂多少呢？
中介也很迷茫。行业协会已经通知了，高出指导价的，一律不显示挂牌价格。想买的客户，可以在中介撮合下看房，但实际的网签价格、贷款评估价，如果按指导价来定，没问题，但超过指导价的，现在还不知道怎么操作。
春节后，深圳二手房成交量明显下跌，有中介开始重点做租赁单、公寓单了。
最迷茫的还数银行。
本来，银行就有自己的贷款评估价模式，大银行、按揭大行往往有自己的评估队伍，小银行从库里随机抽取市场上的评估机构。从风控的角度，银行自己的评估体系比较成熟了，贷款按照评估价的7折来放。
现在，又出现一套评估价，到底该用哪一个？
02
出台二手房指导价，有何目的？
深圳祭出二手房指导价，目的有2个：
一是调控要全面兼顾
单单控制新房价格不行，因为二手房价格太容易被炒起来了。而新盘开发商也非常懂营销，知道如何操作能让周围二手房价高过新盘，这样新房热销就不在话下了。
所以，只有把二手房价控制住，才能形成一二手房联动调控，“打新”热才能控制住。
一直以来，二手房市场主要受买卖双方、中介、银行等影响，政府没有抓手，甚至连基本的价格也不掌握。
如果深圳楼市是创业板的话，100多个片区就是个股，抛开自住的、限售的，可流通的房源是非常有限的。买卖双方、媒体和中介合伙起来炒，很容易就把片区价格抬起来。
而二手房指导价的出台，让政府对市场有了直接影响力。
二是控杠杆
近期，对于深圳调控，监管部门已经达成共识，不解决杠杆问题，供求矛盾就解决不了。供求矛盾大，这只是结果，深圳也很难像重庆、广州那样，短期内大面积增加供应，房价高涨，供不应求背后很大的推动力是违规加杠杆和炒作。
不解决违规加杠杆的问题，供求矛盾就永远无解。
我们拿本外币存款这个指标，看深圳的资金集聚能力。为什么选这个指标呢？
买房融资可能有多种渠道，银行贷款不足以反映全局。但不管哪种融资，最后都会反映为存款。
拿深圳和作为国际金融中心的上海比较，2015年，深圳本外币存款余额只有上海的50%，2020年达到65%，并突破10万亿；2015年，深圳人均本外币存款53万元，2019年75.8万元，同比增长43%。
而且，从2019年开始，深圳本外币存款余额增速开始明显提升，不仅首次探到20%以上，而且超过了上海。而这一时期，也是深圳房价首次突破6万元，并在随后的一年之内，上升到7-8万元的阶段。
套均成交总价，一年之内涨了100多万，这是过去多年从未有过的大涨。
除了加杠杆以外，我反复查看深圳楼市收入、人口等基本面数据，实在找不到房价如此暴涨的理由。
然而想要控制杠杆，也绝非易事。资金流出银行以后，只有利益驱动足够大，银行很难监控资金具体流向。借款人通过熟人转账、假合同、化整为零等手法，倒过几手以后，就轻易地规避掉了银行对“真实交易背景、受托支付”等监管要求。
而且，当下各地信贷政策也不一样。深圳要求新注册公司满3个月、新过户房产满6个月，才能申请经营贷，但广东其他地方不执行这样的政策。所以，拿深圳的房子到广州抵押申请贷款，就轻易地把政策突破了。
有银行说，深圳房产是硬通货，是广东其他地方的银行认可的抵押物。
所以，只有把源头上的押品评估值降下来，杠杆才能降下来了。管住了杠杆，也就抓住了深圳楼市调控的“牛鼻子”。道理很简单，杠杆降下来了，购买力就下来了，房价上涨就没了助燃剂，楼市预期会明显降温。
这一招，想的是没错，也可谓是长效机制，关键是银行配不配合。
03
银行，正在观望
其实，银行本身没有太大动力配合住建部门，按照指导价发放贷款。现在，尽管有媒体报道，深圳多家银行的二手房贷款，已开始依据官方二手房成交指导价批额度。但据笔者了解，主要是一些小银行、业务非按揭主导的银行，或按揭贷款空间受限的银行。
但对按揭贷款大银行来说，现在可谓骑虎难下。
如果表态按照指导价来贷款，不切合实际。比如，同样一个小区的房子，现在按照700万发放按揭贷款，意味着700万就是银行风控部门认为的安全评估值。那么，之前按照1400万发放的贷款怎么办？难道要被放到风险资产里，计提坏账拨备吗？
现在有两个贷款的评估体系，无所适从，这是银行当下面临的最大问题。
更难的是，这两个评估体系还完全不同，银行自己的评估体系，基本参照市场价格来做，已经做了几十年，非常成熟了。而这个新鲜出炉的政府指导价，完全是基于住建部门行政化的调控目标来制定的。
这就是市场和政策的矛盾，可谓谬之千里。同时，住建部门的这个指导价，制定的依据是什么，与市场价什么关系，怎么按照市场价来调整，合理的波动区间有多大，老百姓怎么申诉等等，这些问题都不明确。
当然，如果银行公开表态，不认可住建部门的指导价，也不行。这就意味着银行不支持深圳的楼市调控，这是站位正确与否的问题。
住建部门发布二手房指导价，这是从房地产市场调控“一城一策”出发的，而住建部门是深圳楼市调控的牵头单位，代表着市政府，各部门都要配合执行。
所以，当下银行只能选择观望。
根据中新经纬记者的采访，工行深圳南山支行个人贷款客户经理表示，暂时不清楚是否要以住建局给出的二手住房成交指导价格，作为发放贷款的依据。他们正在等待分行的正式文件，一切以文件为准。
建行福田支行客户经理称，现在没有明确的政策出来，他们不太敢接单，建议购房者做两手准备，按照官方给出的指导价格准备首付款。
04
利益冲突下，各方博弈的结果会如何？
其实，银行的目标取向是赚钱，住建部门指导价的目标取向是控房价，二者之间存在很大的冲突。
银行要赚钱，自然就希望房价上涨。一方面，房价涨了，抵押物安全了，贷款本息就有保障；另一方面，房价上涨了，房屋的评估价上涨了，贷款增加了，银行就赚的盆满钵满。
所以，银行没有太大的动力配合住建部门的调控。实操中，银行还有“高评高贷”的动力，也就是把评估价做高，多发放点儿贷款，多赚点儿钱。
在银行的眼里，深圳的房子就是安全资产，各大金融机构角逐楼市，都想扩大市场份额。所以，深圳二套房贷利率，在10大城市中最低。
另外，银行是否最终采用指导价作为贷款评估价，还涉及到中小微的贷款任务。
2021年，各地对中小微的贷款任务比较重，普遍要求要比2020年增长40%左右。2020年，中小微贷款已经大幅增长，在历史高位了。如果2021年采用指导价来放贷，中小微贷款就无法完成。
而且，每年的经济增长、财税任务，都有相应的贷款投放来匹配，而季节性地冲GDP任务、冲项目落地和上马，各地、各区都有放贷任务，不然项目就无法落地。
抵押物评估值骤然下降，首先冲击到的就是贷款投放。怎么平衡贷款和增长、财税任务等，也考验着银行是否采用指导价。
我大概率判断，多数银行（特别是按揭大行）最终不太可能严格采用指导价，并作为贷款的评估价，而是将指导价作为未来贷款评估价的重要参考，并在指导价的基础上，适当上浮。最终实现指导价和原有评估价的“双轨合一”。
这可能是银行落实地产金融审慎管理的妥协路径。
05
留给刚需的窗口时间不多了
刚刚发布的70城房价指数显示，深圳二手房价同比涨幅高达15.3%，排再70个城市的第一位，创历史新高。
从去年7月份以后，国家对各地调控的姿态明显转变，一是严格落实“房住不炒”，二是加大资金违规流入楼市的审查力度，春节前后各地严打经营贷、消费贷违规进入楼市。
对于银行套取房价上涨的泡沫红利，过度依赖抵押物的现实，想必监管部门是非常了解的。所以，预计深圳各大银行也必须要落实降杠杆的政策，下调评估价，向指导价靠拢，这是必然的事情。
所以，对于购房者来说，如果是刚需买房，建议抢政策“窗口期”，在细则还未出台之前，去那些依旧执行原有政策的银行申请贷款。
或者，可以选择龙岗、坪山、罗湖等区域的房子，中东部区域指导价和市场价格差异不大，而且去年刚需很多转向中东部区域，买房的窗口可能已打开了。
而且，2019年以来，中东部区域涨幅比较小，在房价又上了一个台阶的情况下，涨幅较小或低价区域，自然会受追捧。
以往几年，深圳主要供应区域是龙岗区，2020年新增供应仅91.3万平，占比18%，但成交量也居首位，成交136.6万平，占全市的比例超过30%。可见，房价高涨之下，刚需已经开始向洼地转移，这是个重要信号。
如果指导价政策渐进落地，接近或低于指导价的房子，自然会受到欢迎。
毫无疑问，刚需买房者，需要提前行动了。
如果是投资买房，建议暂缓。只要评估价下调了，杠杆就会下行，这对于深圳楼市调控，是最大的杀器。
所以，2021年可能是深圳楼市的“小年”。2019-2020年房价明显上涨的西部区域，比如光明、宝安沙井、宝安中心区，可能要滞涨了，不排除高位站岗的可能。
很多人认为，即便银行评估价按照政府指导价来定，大不了，买卖双方搞个双合同，超过评估价的部分以现金支付，或者借道经营贷、消费贷。过去，这种操作也发生过，但房价涨幅变小的情况下，这样操作的成本太高了。
是否值得，各位自己拿捏吧！
