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北京房价,再无大涨可能?

北京房价,再无大涨可能?
2021年04月06日 12:05 新浪网 作者 功夫财经

  作者:周通

  今天讲一下北京市场,希望对大家买房有帮助。实际上不论何时,大家最关心的两个问题就是,第一,北京房价还会不会涨;第二,我现在买房合不合适。

  北京楼市从2017年之后,理论上没怎么涨价,但是到了2020年,尤其是2020年年底,突然有了一波快速上涨,海淀的房价最多涨了30%,有些已经涨回到317的价格。

  西城一些不错的学区房和朝阳一些改善住宅,涨幅也在20%以上。目前北京房价的基数比较大,总价500多万如果涨20%的话,也就是涨100万了。

  一些经历过2015、2016到2017年那几年房价上涨的人,现在会比较焦虑,担心房价目前涨了10%,但接下来还会不会在目前的基础上再上涨50%?所以我们要讲接下来的市场怎么走,也要往前去给大家复盘。

  01

  2008年的时候,北京楼市是一个大底。北京房价从2007年到2008年大概跌了30%,有些楼盘甚至跌了一半。

  2008年底,我们搞了一个4万亿的经济刺激计划,到了2009年北京房价就开始大涨,基本上是一个翻倍的涨幅,当然2008年还有奥运会。好多人把奥运会和房价大涨联系起来,其实没什么关系。

  到了2010年,国家开始调控,把利率和首付提高,也是在2010年,北京开始对外地人实行限购,当时的限购是一年社保。到了2011年,开始对外地人限购增加到5年社保,而且利率又继续提高,首付也相应提高。

  到了2012年又开始降准,市场回暖大概是20%-30%类似的涨幅。房价涨到2013年之后,国家开始下重手控制房价,把二套首付提高到70%,同时个税提高到了20%,以前没有这么高。

  2013年、2014年北京楼市就开始往下跌。2014年下半年的时候,很多人都觉得国家已经真的开始控制房价了,楼市将来应该没有机会了,市场的悲观情绪非常重。

  但是2014年930又开始放松,930之后是不认贷了,你卖掉房子之后就是首套,不认过往的贷款记录。到2015年又开始有利好政策,主要是利率的下降。

  2015年基准利率从5.9,降到5.65,又从5.65降到5.4,又从5.4降到5.15,最后降到4.9。好多经历过2016年的应该知道,北京买房是在4.9的基础上,打一个85折,这样算下来,房贷利率非常低。

  所以2016年是北京房价大涨的时候,从基准利率降到4.9,并且在利率上还有折扣的时候,北京房价才开始真正启动。

  与此同时,2016年到2011年,刚好是5年的时间。从2011年开始对外地人进行5年的社保限购,到2016年的三四月份,也有一大批人开始有北京的购房资格,这些综合因素叠加就导致了北京房价在2016年有一个接近翻倍的大涨。

  再有我跟大家要强调一点,北京楼市有一个规律,就是5年一小变、10年一大变。往前10年也就是2011年,那会儿很多人是不交社保的,他觉得这个钱交给国家没用,只有2011年以后大家才有主动交社保的意识。

  说回房价,从2015年一直持续到2017年的317,北京楼市一直是上涨的。317限贷限购之后,北京房价跌到2019年的年底,应该是一个最低点,跌幅大概在15%~20%,然后到2020年大概四五月份的时候,北京楼市开始回暖。

  02

  我们再往前复盘,2020年以前北京翻倍的大涨只有两次,一次是2008-2009年,一次是2015-2016年,这两次大涨之前到底发生了什么?

  2009年大涨之前是4万亿的经济刺激计划,北京买房首付最低降低到20%,利率也跟着降低;2015年那一波大涨,是因为2014年的930把限购限贷取消了,然后利率降得非常低,所以才有了这种楼市的超级大牛市。

  然后再看2020年,其实我们在2019年对北京楼市做过预判,当时的市场已经非常差了,我们当时一直预判2020年有可能北京的非普线价格要调高。

  现在五环内非普线是468万,五环外是374万,跟目前的房价不太匹配。如果相应能提高一点的话,北京楼市就会有一波热度。

  但是2020年发生了黑天鹅事件,新冠疫情后实体经济遭到了比较大的打击,所以国家开始主动去扶持小微企业、实体经济,扶持的方式就是把经营贷的利率降低。结果一些投资客发现机会了,因为经营贷利率比正常的房贷利率还低。

  然后另一个分水岭是2020年10月份,10月份之后甚至出现30年3.85的产品。那时北京楼市就开始启动,一直到年底,涨幅大概在10%左右。

  现在开始严查经营贷,到了年后市场就变得相对稳定了,所谓的稳定就是成交量变低了。讲到这,好多人肯定有疑问,有人说我在大兴的房子没涨价,有人说房山一直也没有什么行情,很稳定。

  所以接下来我要给大家讲一下北京楼市的分层。北京楼市大概分两部分,第一就是刚需盘,第二是改善盘,改善盘通常指700万以上的楼盘,刚需盘指500万以下的楼盘。去年上涨的楼盘是哪些呢?主要是朝阳的改善楼盘和西城、海淀的学区房。

  北京的刚需市场,从2017年之后有它自己的规律,而且购买人群也相对固定,全都是首套首贷,这个购买人群的规律大概就是房价涨5%-10%,市场就停,房价跌5%-10%,市场就开始回暖。这是北京这几年500万以下楼盘的一个最基本的规律。

  但是也要分板块来看,比如有些板块特别冷,它可能涨不到5%就停了,但是成交量可能就起来了。

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