作者：公子不悔

　　01

　　广州，调控再升级

　　昨天（4月21日）晚上，广州又出台了调控政策，发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

　　其中最硬核的两条是，监管人才购房与延长二手房交易周期，具体内容为：

　　这一次政策是对4月2日发布的新政进行补充，也是对4月8日被住建部点名之后做出的回应。

　　这一轮调控，广州成为了重点监测对象。因为广州的楼市太疯狂了。

　　在过去五年的调控周期中，广州虽然没有像深圳、东莞那般出现大幅度跳涨，但上涨的脚步从未停止。

　　根据中房数据研究院公布的数据，广州过去一年的涨幅高达20.58%，位居全国前列。

　　另根据国家统计局公布的最新数据显示，广州3月份新房与二手房均领涨全国，新房环比涨幅高达1%，二手房环比涨幅高达1.4%。

　　如此火热，焉能不成为重点调控对象。

　　02

　　人才落户放松，点燃了楼市

　　广州房价持续上涨的背后有很多因素，比如经济、人口等基本面良好。作为华南门户，GDP稳居全国第四，人口流入每年增加40-50万。

　　此外，还有炒作因素。

　　今年1月份，媒体报道，广州天河、黄埔和南沙等局部区域业主情绪高涨。

　　在天河区的部分热销楼盘中，抱团涨价的情况频频出现，中介也意图推涨业主的挂牌价。

　　不过，这种抱团涨价，只能推高个别小区的价格。

　　引发广州房价集体上涨最直接的因素，是人才落户放松，购房门槛降低。

　　2020年12月，新发布的《广州市差别化市外迁入管理办法》中，直接放开了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区的落户门槛。

　　凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员，只要年满28周岁以下，缴纳一年社保即可落户。 根据新规，一旦落户，就能获得这七区的购房资格。

　　此外，在黄埔、南沙、花都等区，不必落户，只要有本科学历，加上一定年限的社保，就能在这些区获得购房资格。

　　在这种背景下，上涨空间较大的黄埔与发展潜力较大的南沙，成为了直接受益者。

　　根据黄埔区披露的消息显示，2020年广州市净增50万人口，其中三分之一流入黄埔，而且大多是高学历、高素质的年轻人，成为建设黄埔的中坚力量。

　　人口带来了购房需求，加大了黄埔的供需压力，2020年黄埔均价直接从2019年的2.5万元/平米赶到了如今的3.1万元/平米，涨幅高达24%。

　　而南沙因为是广州市全力支持发展的副中心，又是国家自贸区，为了给这里引流，广州大幅放开了南沙的购房政策。

　　只需要人才证明，就可以购房。这个证明在政策收紧之前，办理并不复杂。

　　再加上深圳东莞去年下半年收紧调控，南沙便成了资本角逐之地。

　　数据显示，去年南沙商品住宅成交199万㎡，同比增加41%，创历史新高。

　　房价从2.4万元/平方米左右涨到了如今的单价3万+，涨幅非常猛，尤其是明珠湾和南沙湾和万顷沙片区。

　　03

　　堵漏洞，南沙与黄埔利空最大

　　广州21日公布的政策，核心目的就是堵住人才落户炒房的漏洞。

　　广州市明确规定，从4月22日起，人才落户购房，需要提供连续12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。

　　以前包括市中心在内，认定的人才，最多只需要6个月社保证明，就可以买房。南沙甚至只需要一张人才证明，没有社保限制，就可以直接购房。

　　现在不行了，统一规定，还得提供连续一年社保或纳税证明，这一招直接堵住了借人才之名行炒房之实的投资客。

　　相比于之前的政策宽松度，南沙会很受伤，不再有购房门槛低的优势。

　　此前很多人到广州落户，就是冲着人才购房优势。现在人才购房政策收紧后，广州的人才吸引力会有所下降，而之前人才流入最大的黄埔区，影响尤其大。

　　此外，这次政策还上调了免征增值税年限，将市六区（越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区）与番禺区、南沙区、增城区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

　　什么意思？之前二手房交易满两年就可以免征增值税，现在必须要满5年才给予免征增值税的优惠。

　　很多人为了避税，不得不持有五年，这必然会加大持有者的成本，延长二手房交易周期。

　　简单来说，广州就是在通过加税的方式，增加购买成本和持有周期，逼退炒房客。

　　要知道广州的增值税税率是5.6%，一套600万的二手房，如果不免征增值税，就得多缴33.6万的税。炒房客必须要掂量掂量，如果利润覆盖不了五年的持有成本和税收成本，那只能作罢。

　　当然，刚需如果买未满5年的二手房，也同样需要增加这部分支出。这样一来，新房和满5年的二手房（尤其次新房）会更受欢迎。

　　04

　　购房建议

　　虽然广州在不断给调控政策打补丁，但依然可以买。

　　不过无论刚需还是投资，但都得做好持有5年以上的准备。

　　过去的调控经验，已经告诉我们，像广州这种级别的城市，调控只能延缓上涨的速度，但不能改变其方向。

　　对刚需来说，如果有自住兼增值的需求，目前性价比较高的片区在黄埔和番禺。这里配套完善，还有知识城、科学城、大学城等规划的加持。

　　虽然天河、荔湾、越秀等老城区配套更成熟，但房价已经到了一定的高度。在调控背景下，未来成长空间有限。相比之下，黄埔和番禺的更有潜力。

　　如果是纯投资，南沙是不错选择。虽然目前配套不完善，但这里的想象空间最大。

　　广州发展方向已经很明确——南下，向深圳靠拢。而南沙是广州正式确定的副中心，也是与前海、横琴齐名的自贸区。前两天正式揭牌的广州期货交易所，落户地也是南沙。

　　毫无疑问，南沙是广州未来发展的重点，目前越秀区所有的名校都进驻南沙开设了分校。

　　在交通方面，南沙是连接珠江两岸的枢纽地带。已经有地铁4号线，未来还有地铁18号线和地铁22号线。

　　产业方面，南沙正面向全球集聚资源，未来大力发展航运物流、高端制造、金融商务、科技创新、生命健康五大主导产业，集聚发展IAB、NEM等新产业新业态。

　　产业决定了就业人口的财富水平，未来的南沙必然是财富汇聚之地。

　　在具体板块上，庆盛、明珠科学园与万顷沙三大片区更有潜力。

　　万顷沙将来是整个珠三角的交通枢纽，而庆盛与明珠科学城则是广州点名要全力发展的片区。

　　在广州“十四五”规划中，广州提出，要举全市之力规划建设链接广州科学城、广州人工智能与数字经济试验区、天河智慧城、南沙庆盛片区、南沙明珠科学园等全市域科技创新关键节点的科技创新轴，完善沿线产业规划、基础设施和生活配套，集聚国际一流的人才资源、科技基础设施、高等院校、科研机构和科技型企业。

　　当下的南沙，尚处在价值挖掘和沉淀期。

　　虽然前期已经涨了一波，但如果与深圳前海和珠海横琴相比，南沙的上升空间依旧很大。