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调控再加码!一夜之间,这个强省会楼市变天了

调控再加码!一夜之间,这个强省会楼市变天了
2021年04月22日 21:32 新浪网 作者 功夫财经

  作者:公子不悔

  01

  广州,调控再升级

  昨天(4月21日)晚上,广州又出台了调控政策,发布了《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》。

  其中最硬核的两条是,监管人才购房与延长二手房交易周期,具体内容为:

1、人才购房,须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。 2、越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  这一次政策是对4月2日发布的新政进行补充,也是对4月8日被住建部点名之后做出的回应。

  这一轮调控,广州成为了重点监测对象。因为广州的楼市太疯狂了。

  在过去五年的调控周期中,广州虽然没有像深圳、东莞那般出现大幅度跳涨,但上涨的脚步从未停止。

  根据中房数据研究院公布的数据,广州过去一年的涨幅高达20.58%,位居全国前列。

  另根据国家统计局公布的最新数据显示,广州3月份新房与二手房均领涨全国,新房环比涨幅高达1%,二手房环比涨幅高达1.4%。

  如此火热,焉能不成为重点调控对象。

  02

  人才落户放松,点燃了楼市

  广州房价持续上涨的背后有很多因素,比如经济、人口等基本面良好。作为华南门户,GDP稳居全国第四,人口流入每年增加40-50万。

  此外,还有炒作因素。

  今年1月份,媒体报道,广州天河、黄埔和南沙等局部区域业主情绪高涨。

  在天河区的部分热销楼盘中,抱团涨价的情况频频出现,中介也意图推涨业主的挂牌价。

  不过,这种抱团涨价,只能推高个别小区的价格。

  引发广州房价集体上涨最直接的因素,是人才落户放松,购房门槛降低。

  2020年12月,新发布的《广州市差别化市外迁入管理办法》中,直接放开了白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区的落户门槛。

  凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员,只要年满28周岁以下,缴纳一年社保即可落户。 根据新规,一旦落户,就能获得这七区的购房资格。

  此外,在黄埔、南沙、花都等区,不必落户,只要有本科学历,加上一定年限的社保,就能在这些区获得购房资格。

  在这种背景下,上涨空间较大的黄埔与发展潜力较大的南沙,成为了直接受益者。

  根据黄埔区披露的消息显示,2020年广州市净增50万人口,其中三分之一流入黄埔,而且大多是高学历、高素质的年轻人,成为建设黄埔的中坚力量。

  人口带来了购房需求,加大了黄埔的供需压力,2020年黄埔均价直接从2019年的2.5万元/平米赶到了如今的3.1万元/平米,涨幅高达24%。

  而南沙因为是广州市全力支持发展的副中心,又是国家自贸区,为了给这里引流,广州大幅放开了南沙的购房政策。

  只需要人才证明,就可以购房。这个证明在政策收紧之前,办理并不复杂。

  再加上深圳东莞去年下半年收紧调控,南沙便成了资本角逐之地。

  数据显示,去年南沙商品住宅成交199万㎡,同比增加41%,创历史新高。

  房价从2.4万元/平方米左右涨到了如今的单价3万+,涨幅非常猛,尤其是明珠湾和南沙湾和万顷沙片区。

  03

  堵漏洞,南沙与黄埔利空最大

  广州21日公布的政策,核心目的就是堵住人才落户炒房的漏洞。

  广州市明确规定,从4月22日起,人才落户购房,需要提供连续12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,不得补缴。

  以前包括市中心在内,认定的人才,最多只需要6个月社保证明,就可以买房。南沙甚至只需要一张人才证明,没有社保限制,就可以直接购房。

  现在不行了,统一规定,还得提供连续一年社保或纳税证明,这一招直接堵住了借人才之名行炒房之实的投资客。

  相比于之前的政策宽松度,南沙会很受伤,不再有购房门槛低的优势。

  此前很多人到广州落户,就是冲着人才购房优势。现在人才购房政策收紧后,广州的人才吸引力会有所下降,而之前人才流入最大的黄埔区,影响尤其大。

  此外,这次政策还上调了免征增值税年限,将市六区(越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区)与番禺区、南沙区、增城区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

  什么意思?之前二手房交易满两年就可以免征增值税,现在必须要满5年才给予免征增值税的优惠。

  很多人为了避税,不得不持有五年,这必然会加大持有者的成本,延长二手房交易周期。

  简单来说,广州就是在通过加税的方式,增加购买成本和持有周期,逼退炒房客。

  要知道广州的增值税税率是5.6%,一套600万的二手房,如果不免征增值税,就得多缴33.6万的税。炒房客必须要掂量掂量,如果利润覆盖不了五年的持有成本和税收成本,那只能作罢。

  当然,刚需如果买未满5年的二手房,也同样需要增加这部分支出。这样一来,新房和满5年的二手房(尤其次新房)会更受欢迎。

  04

  购房建议

  虽然广州在不断给调控政策打补丁,但依然可以买。

  不过无论刚需还是投资,但都得做好持有5年以上的准备。

  过去的调控经验,已经告诉我们,像广州这种级别的城市,调控只能延缓上涨的速度,但不能改变其方向。

  对刚需来说,如果有自住兼增值的需求,目前性价比较高的片区在黄埔和番禺。这里配套完善,还有知识城、科学城、大学城等规划的加持。

  虽然天河、荔湾、越秀等老城区配套更成熟,但房价已经到了一定的高度。在调控背景下,未来成长空间有限。相比之下,黄埔和番禺的更有潜力。

  如果是纯投资,南沙是不错选择。虽然目前配套不完善,但这里的想象空间最大。

  广州发展方向已经很明确——南下,向深圳靠拢。而南沙是广州正式确定的副中心,也是与前海、横琴齐名的自贸区。前两天正式揭牌的广州期货交易所,落户地也是南沙。

  毫无疑问,南沙是广州未来发展的重点,目前越秀区所有的名校都进驻南沙开设了分校。

  在交通方面,南沙是连接珠江两岸的枢纽地带。已经有地铁4号线,未来还有地铁18号线和地铁22号线。

  产业方面,南沙正面向全球集聚资源,未来大力发展航运物流、高端制造、金融商务、科技创新、生命健康五大主导产业,集聚发展IAB、NEM等新产业新业态。

  产业决定了就业人口的财富水平,未来的南沙必然是财富汇聚之地。

  在具体板块上,庆盛、明珠科学园与万顷沙三大片区更有潜力。

  万顷沙将来是整个珠三角的交通枢纽,而庆盛与明珠科学城则是广州点名要全力发展的片区。

  在广州“十四五”规划中,广州提出,要举全市之力规划建设链接广州科学城、广州人工智能与数字经济试验区、天河智慧城、南沙庆盛片区、南沙明珠科学园等全市域科技创新关键节点的科技创新轴,完善沿线产业规划、基础设施和生活配套,集聚国际一流的人才资源、科技基础设施、高等院校、科研机构和科技型企业。

  当下的南沙,尚处在价值挖掘和沉淀期。

  虽然前期已经涨了一波,但如果与深圳前海和珠海横琴相比,南沙的上升空间依旧很大。

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