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狂跌30%!每平直降1万2,被联名举报!房价只能涨不能跌?

狂跌30%!每平直降1万2,被联名举报!房价只能涨不能跌?
2021年06月10日 21:33 新浪网 作者 功夫财经

  作者:公子不悔

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  降价卖房?举报!

  今天,广州一小区业主降价卖房被邻居“围攻”一事,刷屏了。

  起因是,位于黄埔区广州科学城板块时代春树里小区一位业主卖了一套房子,这套房子真实的成交价为4万/㎡,而中介与业主约定一次性支付并做低房源网签,网签价格做到了28054元/㎡。

  之所以做低网签价,当然是为了避税。

  但其做低网签价的行为让同小区的业主不高兴了?

  

  什么意思,你这是要带降价节奏啊!

  于是同小区的业主坐不住了,联名上书,要求某房产信息平台对此事进行彻查,撤销交易。

  在联名信中业主提到,这位业主做低网签价后,春树里的成交均价由四月的39650/㎡,迅速下降为五月的33162元/㎡。因此对所有春树里业主的核心资产都造成了严重的伤害。

  

  看着满满的红手印,可想而知,同小区的业主有多愤怒。

  当然,在这份联名书中,业主们自然不能以反对降价为由,要求撤销交易。他们有更冠冕堂皇的理由:这桩交易,存在偷税漏税的行为。

  仔细想想也是,真实成交价4万,公布的网签价2.8万,这里面或许存在着阴阳合同。但如果没有威胁到同小区业主们的利益,都是一条船上的人,谁会去揭发呢?

  说到底,其他业主联名上书,就是因为网签价做低后,导致小区的挂牌价大跌,犯了众怒。

  前有抱团涨价,现有集体护盘。广州房东为了稳住自家房价,也是使出了吃奶的劲儿。

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  调控发威,广州成交量大跌

  目前,该事件已经被推上了舆论的风口浪尖,相信有关部门会很快介入调查。或许官方还会借此机会,进行新一轮的行业整顿。

  避税,是需要被杜绝的。

  有人以事件中的这套房子计算了一下,房屋真实成交价格为400万,增值税税率为5.3%,单凭增值税就需要缴纳22.4万元,如果把成交的价格调到280万,增值税缴纳额为15.6万,仅增值税一项就可以少缴纳6.8万元,还有契税、个人所得税。

  三项费用加在一起可以避税10万以上。

  

  这个计算不一定正确,因为按照税费计算规定,一般如果真实成交价高于评估价,就按真实成交价计税,如果低于,则按照评估价计税。但做低网签价的行为,的确能够节省不少税费。

  这种避税行为,在行业中一直存在,只不过在广州发布新一轮调控后,大家避税的需求更强烈了而已。

  今年4月21日,广州市发布新政,要求越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区等在内的9区个人销售住房增值税免征年限将从2年提高至5年。

  过去购买住宅,满2年后进行交易,就可以免征增值税,现在必须要满5年才能可以。政府本意是通过增加持有成本的方法,给楼市降温。

  

  但在这种背景下,有些人开始寻找避税途径。

  事件中的业主,可谓是撞枪口上了。

  换做平时,广州楼市火热的时候,邻居不会有拉低房价的这份担心,但现在的情形不一样了,广州楼市成交量确实冷了。房子难卖,你还来这一出,不举报你举报谁。

  换句话说,广州楼市出现避税苗头,以及业主做低网签价被邻居联名举报的背后,反映的是广州楼市变冷的行情。

  数据显示,5月份广州二手房成交量10524套,环比大跌了3成,价格方面环比也下跌了3.84%。

  

  具体到各区来看,广州11个区5月份成交量,只有从化保持略微增长,其他10个区均大跌。

  其中受调控伤害最大的南沙、黄埔以及增城,成交量同比下跌最猛。

  

  受广州疫情影响,估计6月份数据会更不好看。

  在这种背景下,广州近日放松了公积金购房政策,支持刚需买房,似有稳定楼市的意图。

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  放松公积金政策,支持刚需

  6月8日,广州市住房公积金管理中心发布了新版《广州住房公积金个人购房贷款实施办法》。

  

  广州表示,旧版的《办法》中部分规定已不适应新形势和新要求。

  新版《办法》规定:

1、支持人才引进,在符合广州市人才购房政策前提下,增加持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的,享有本市户籍缴存职工待遇; 2、增加不予贷款情形,防范贷款风险。包括:房屋用途为别墅、房屋为独立成栋住宅、仅购买住房部分产权份额(共有产权住房除外); 3、二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定,由20年调整至30年,楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

  其中的第一条和第三条,明显利好刚需。

  第一条是降低公积金使用门槛,已经申请了广州市人才绿卡的人才,在符合广州市购房政策的背景下购房,可以享受和户籍人口同等的公积金待遇。

  则是延长公积金贷款年限,降低购房者的月供压力,同样是支持刚需。

  新版的公积金政策,加大了对新市民、刚需购房者的支持力度,可以吸引更多的人才、人口落户广州,一定程度上可以缓解广州偏冷的楼市行情。

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  购房建议

  目前,广州受疫情影响,部分区域进行了封闭管理,各楼盘看房与网签中心,相对冷清。

  在新政与疫情叠加影响下,广州楼市短期内依旧难以走出偏冷行情。

  对于刚需和长线投资人士来说,此时正是捡漏的好时机,但要做好个人防护。一旦新政效应减弱,疫情好转,广州楼市还是会回到上升通道中来。

  像广州这种级别的城市,经济活跃,人口持续增加(最新的七普数据显示,广州过去十年人口增加了597.7万,增量位居全国第二,仅次于深圳),房价潜力毋庸置疑。

  过去五年的调控表现,已经是非常好的证明。2016年大调控前,广州房价两万出头,如今已经4.3万元/平方米,穿越调控周期,房价翻倍。

  

  对刚需来说,如果有自住兼增值的需求,目前性价比较高的片区在黄埔和番禺。

  这里配套完善,还有知识城、科学城、大学城等规划的加持。

  虽然天河、荔湾、越秀等老城区配套更成熟,但房价已经到了一定的高度。在当前背景下,未来成长空间有限。相比之下,黄埔和番禺的更有潜力。

  如果是纯投资,可以选择南沙。

  南沙目前处在快速开发阶段,这里配套不完善,暂不适合刚需人群居住,但其广州副中心以及广东自贸区的定位,给予了南沙非常大的想象空间,适合投资。

  广州目前正在全力打造南沙,在广州“十四五”规划中,提出要举全市之力规划建设广州科学城、广州人工智能与数字经济试验区、天河智慧城、南沙庆盛片区、南沙明珠科学园5个板块,其中南沙一个区就占了2个。

  足可见,广州对南沙的重视程度。

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