作者：层楼 来源：功夫财经

　　在改革开放初期，为快速盘活经济，就掀起过一波“撤县设市”、“撤县设区”热潮。

　　但随后，在2000年左右因“占用耕地”“指标不达标”等原因被叫停。

　　而近几年，随着经济发展，不少城市发展空间受限，扩张欲望越来越强。因此“撤县设区”的口子终于开始慢慢放开。

　　最近，又掀起了一波撤县设区高潮，今年6月成都、长春、烟台、邢台、芜湖等5个城市完成扩容。

　　如此高频次的城市规划发展的变动中，自然也藏着楼市玄机。

　　01

　　撤县设区时代来临

　　郡县制发起于春秋战国时期，再经过秦始皇的改革，正式成为了秦汉以后的地方行政区划。

　　这套体系沿用了2000多年，经过不断的修正优化，已经相当稳固。

　　因此关于县级行政区划的变动也异常谨慎。

　　撤县设区必须经省、自治区、直辖市和地级市政府的层层审批，最后还要经过民政部和国务院同意，经实地考察才能批准。

　　但就算如此严格的审批，时至今日，目前至少已有14个地级以上城市迈入“无县时代”。

　　首先是第一梯队的北上广深一线城市；

　　其次是天津、南京、武汉等城市；

　　此外，杭州、长沙、西安等大城市目前仅管辖少量的县。

　　而其他的城市还在陆续跟进。

　　为何都开始热衷于撤县设区？

　　城镇化进程已经很困难，目前已经基本上进入瓶颈期，城市发展永远是个不进则退的事儿。

　　想要持续发展就得吸纳人口、持续推进镇化进程，而这些都需要土地，因此城市对空间的需求也越来越迫切。

　　无论是扩建新区，还是完善周边区域，都需要多重支持。

　　而撤县设区热潮背后，并非行政区划的简单变化，县改区后县本身的自主权将缩小，财务安排、人员机构等将纳入市的全面统筹管理范围。

　　这些都是对中心城市政治、资源的多重支持。

　　民政部数据显示：截至今年6月，市辖区数量增至965个，县级市增至386个，县减少至1324个。

　　近10时间里，全国共撤销了140个县，同期增加了19个县级市、110个市辖区。

　　从这组数据中也能看出，撤县设市的比例远小于撤县设区。

　　可以说，“撤县设区”热潮再次来临，算是给了到底是发展中小城市为主，还是发展中心城市一个实际性的答案。

　　当然，这一系列操作必不可少的有政策背书。

　　今年国家发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》就曾提到：

　　要优化行政区划设置。统筹新生城市培育和收缩型城市瘦身强体，按程序推进具备条件的非县级政府驻地特大镇设市，有序推进“县改市”“县改区”“市改区”，稳妥调减收缩型城市市辖区，审慎研究调整收缩型县（市）。

　　确定了大方向，再加上政策支持，此次人口普查结束行政区划恢复审批后，越来越多的城市将加入到撤县设区的队伍中。

　　02

　　小心高位站岗

　　这二十来年的房价稳步上升，根源就在于城镇化进程这一利好，大量的人口涌入城市，为楼市提供了源源不断的购买力。

　　而撤县设区在一定程度上会加速当地的城镇化进程。

　　县改区之后，当地能够全面接受中心城市的辐射，基础设施、公共服务都会得到改善。

　　因此，对当地房价也会产生提振效应。

　　其中有购房者信心增强的因素，但更多的是房企、投资客的推动因素。

　　撤县设区后，当地房产市场几乎都会提前预支未来几年的上涨空间。

　　重庆潼南区、荣昌区、成都双流区、昆明市晋宁区等等，在撤县设区之后房价都有不同程度的涨幅。

　　但说到底，行政区划的变动对房价的提振是很有限的。

　　本质上当地的人口、经济、资源都没有太大变化，只是把“县”改成了“区”，短期内对房产本身的价值影响不会太大。

　　房产价格除了信心这种心理因素外，还需要扎实的资源才能撑起来，比如注入更优质的人才、教育、医疗、交通等等。

　　而在“撤县设区”潮中，一些距离城市中心较远的县改成区后，只是名字产生了变化而已，对中心城市的经济发展贡献有限。

　　反过来看，中心城区对它的带动效应，至少得等到第一波基础建设完成后才能初步见效。

　　县改区，对区域经济而言确实是利好，但就房价而言，被提前过度透支的地方需要尤为谨慎。

　　以四川成都为例从周边纳入的区县太多，远郊区县最初的热度散去后，大部分时间都处于阴跌横盘状态。

　　如果前期房价预期飚得太高，后续阴跌横盘的时间会更长，如果赶上“县改区”房价上升的高点入手，很容易亏本。

　　而区域建设还需要很长一段时间，消化预期的时间则会无限拉长。

　　目前很多城市的现状是，原有市区的郊区都没发展起来，指望有多少资源分到新纳入的区？

　　因此，即便未来有撤县设区的利好加持，依旧要关注片区自身实力，切记盲目撒网，毕竟闭眼买房的时代早已过去了。

03

　　此消彼长

　　一线城市积极建设大城市群，省会、市级城市也在纷纷扩张。

　　扩张时都会提到：要做大做强中心城市、拓展城市发展空间、加速城镇化。

　　但资源是有限的，人口也是有限的！

　　有的城市在扩张，有的城市就会面临收缩。

　　中心城市周围的区县还能被纳入共同发展，但对于经济本就处于弱势，更为偏远的城市而言，中心城市的扩张和发展会加速周边小城市资产的利空。

　　虽然有人会说城镇化进程加速后，交通等基础设施就能带来利好，但现实并非如此，最简单的例子就是这些年通高铁的三四线城市日子并没有那么好过，大量的人口流入了高铁1-2小时以内的大城市。

　　交通等基础设施的建设虽然为当地带来了便利，但与此同时，也加速了当地资源流入大城市。

　　城市分化不断加大，周边小城市的生存空间进一步被压缩。

　　这似乎又回到了当年集中力量建设一线城市的时候，“虹吸效应”让强者愈强、弱者愈弱。

　　周边小城市不仅要面临人口大量流失，还可能会面临减少市辖区，撤销行政区划与周边城市合并的命运。

　　对一线城市而言，发展壮大后，还能带着周边小弟一起玩儿，但对于中部、中西部等诸多正在扩张的中心城市而言，相当长一段时间内都不可能具备长三角、珠三角的协同发展能力。

　　只会造成中心城市扩张越厉害，发展越迅猛，农村空心化、劣势城市的优质资源流失得越快的局面。

　　而房子本身的价值是由所在城市资源决定的，如今城市落户一直在持续放开，资源不断像中心城市汇集，留给小城市资产转移的时间已经不多了。