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弊端已现!200多套房子被一房多卖!取消预售制,迫在眉睫......

弊端已现!200多套房子被一房多卖!取消预售制,迫在眉睫......
2020年09月11日 21:18 新浪网 作者 功夫财经

  作者:层楼 来源:功夫财经

  继昆明“别样幸福城”烂尾火遍网络之后,昆明另一个小区再次刷新了我们的下限。

  云南昆明,云路裕庭小区不少业主称遇一房多卖,涉事建筑公司财务人员对账发现涉及一房多卖的房子达200余套!最多有一房三卖。

  而该问题并非今年才出现,早在2018年就有过抢夺房产的事件发生,可该问题搁置数年多次爆发冲突,至今依然没有得到妥善解决。

  奈何不了开发商,受害者们开始抡起大锤争夺房产。

  最讽刺的是,房企的问题、监管的问题,最后却是底层民众兵戎相见。

  1

  乱象太多

  信息爆炸时代,除非有顶流媒体关注,或极具话题性才能引发关注,最后迫于舆论得到解决,比如“别样幸福城”。

  但并非所有楼盘都能如此“幸运”。

  呈贡金山小区,烂尾8年;新螺蛳湾悦城烂尾8年;鼓楼大厦烂尾20年;

  据不完全统计,除别样幸福城外,还有南亚之门、金恒财富广场、奥宸中心、大宥城等一批烂尾楼,高峰时期,昆明市场上烂尾项目达40多个。

  个别项目烂尾可能是偶然事件,但扎堆烂尾,再加上一房多卖,显然不简单。

  无论是一房多卖,还是烂尾,长达数年的纠纷,对每个购房者家庭而言,都意味着无数个难以入眠的长夜。

  40多个项目,粗略估算受害家庭以万计。

  一般来说,楼盘出了问题,损失最重的应该是开发商,但现实中破产清算被列在黑名单中的房企,换个马甲,摇身一变毫发无损的继续做起楼盘开发生意。

  开发商老板照样开豪车、住豪宅,继续跟没事儿人一样生活,对银行也不会有太大影响。

  最倒霉的非购房者莫属,对于这类楼盘,大部分地产公司都已经将土地证抵押。购房者大概率也拿不到买房违约金,(地产公司负债太多,压根轮不到业主)。

  即便打官司,最好的情况,也只能拿回首付并与银行协商,终止贷款合同,但已经交的那部分贷款银行也不会退还。

  大多数的业主只能选择继续还贷、被动等待,等待有地产公司重新盘活项目,但时间却是个未知数。

  靠舆论曝光,解决个别案例永远是次的办法,而所有的问题,都可以追溯到顶层设计。

  2

  弊端凸显

  楼市存在的上述种种积弊,很大程度上与商品房预售制度脱不了关系。

  预售制度,的确帮助我们渡过了住房极度稀缺的困境。

  但随着市场化经济飞速发展,地产商逐渐形成一套完整的游戏规则后,这套制度也开始显现出诸多水土不服。

  从根源上来看,预售制度的出发点就是为了解决房企资金问题,以便开发商加足马力建房,来解决“房荒”。

  但这么多年过去了,无数小区拔地而起,目前空置率和存量房都在持续上升。

  我们已经渡过了“房荒”年代。

  而房企在此过程中也不断完善游戏规则,金融杠杆运用的越来越熟练。

  金融杠杆+预售制度让房地产开发逐渐变成了一种资本运作。

  在这场资本运作的终端,风险被成功转嫁到了购房者身上。

  购房者交了钱,开发商再生产货物。

  而房子这个货物的生产周期极长,少则一两年,长则四五年,才能走完最后一步-------购房者取得房产证。

  在这漫长的过程中,一旦资金链断裂,银行、施工方都会第一时间做出反应,而实际上按照我国的法律规定,在房产证下来之前,购房人还不能算真正的业主。

  购房人只能是傻等,进入漫长的维权流程。

  预售制的弊端不断凸显。

  很多城市如广州、重庆、深圳等地均有过消息打算进行试点取消预售制度。

  但最终都销声匿迹。

  3

  一拍即合

  我国这些年的城市发展,在世界上也难以找出对手。

  在城市建设过程中,城市需要高速扩张,房企也需要加速扩张,二者可谓一拍即合。

  预售制度在设计之初也设计了许多监管方式和环节。

  但很难抗住二者强强联合的冲击。

  而高速扩张过程中,监管一旦有所缺失就会导致文初提到的“一房多卖”、“烂尾”等问题。

  举个最简单的例子:

  在众多新房纠纷中,很少能看到“监管资金”用于赔偿购房者损失的。

  正常情况下,如果买的是期房,购房者所支付的购房款必须进入监管资金账户,所缴纳的购房款是必须进行监管的。

  监管资金账户相当于支付宝,购房者买房后首付款打到这个账户里不直接给开发商。

  在项目完工前,监管资金只能用于项目开发建设,不能挪作它用。

  而开发商要用钱,必须向银行申请,正常情况下用途和金额都是有限制的。

  理论上就是为了防止开发商挪用资金烂尾。

  但实际上,挪用监管资金已经成了常态。

  从根源上来看,预售审批弹性大,“审批-进度监管-销售”闭环基本由一个行政部门监管,本身就容易滋生问题。

  监管资金理论上只能用于项目开发,但实际上开发商想以项目开发的名义提取账户中的钱,有的是招。

  虽然每个地方都有不同的限制,但上有政策,下有对策。

  对于资金紧张的房企更是会想尽一切办法提取账户中的钱。

  等东窗事发,监管账户中的资金很可能已经见底,根本无法补窟窿。

  但说到底房企只是区区商人,能翻天不成?

  房地产开发是一个高度政府管控的行业,涉及的审批手续极其复杂。

  随便一个证件,需要准备的资料和文件,都数不胜数。

  开发商从拿地,过规划,开工建设,预售,办理房本,每个环节都需要被管控。理论上讲,开发商是不可能把房子修成烂尾楼。

  但实际上像昆明这种烂尾楼遍地的城市并不在少数。

  4

  打铁还得自身硬!

  说到底,城市化进程中监管缺失才是导致烂尾后回天无力,只能业主自救或等其他房企接盘的主要原因。

  城市发展“快”是好事,但打铁还得自身硬。

  纵观众多城市,不难发现,层级越低的城市,预售条件越宽松;

  资金越吃紧,经济发展越吃力的城市,预售条件越宽松 ;

  产业越有问题,越依赖地产拉动经济的城市,预售条件越宽松。

  城市自身实力充足,不需要过多依赖土地财政,也无需过多依赖房企介入城市建设的情况下,相关部门的话语权,和监管效力自然就足。

  一项制度短期内要有所变化并非易事,但总的来说,却可以从细节和流程上进行优化。

  城市发展,打铁还得自身硬。

  经济实力上不去,房价上去了,畸形的发展始终不是长久之计。

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