作者：垚圭城（六土） 来源：功夫财经

　　最近“天津房价每平米暴跌5000元”的消息，冲上了热搜，也涌现出大批分析天津暴跌原因的文章。

　　不过比起人云亦云地跟风看空，我更愿意讲一些有价值的东西——天津楼市现状以及是否还有投资价值？

　　01

　　天津真得暴跌了？

　　分析一个城市的房价，中长期看的是人口和经济走势，短期看政策和三级市场信号，三级市场指的是土地市场、新房市场和二手房市场。

　　先来看看天津今年的土拍情况。

　　根据克尔瑞数据显示，2020年上半年天津土拍价格总额低于2018年和2019年，仅仅略高于2017年上半年。

　　与2019年上半年相比，成交土地宗数48宗，同比下降52%；成交土地面积448万平米，同比下降56%；成交总金额425.6亿元，同比下降43%。但是考虑到2至4月疫情影响因素，一定的萎缩是可以接受的。

　　根据年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》，2020年天津土地出让预算收入1783亿元，还有1357.4亿的任务未完成，估计下半年土拍力度会更大，对土地市场会造成一定的冲击。

　　从溢价率看，今年上半年虽然也有13宗地块达到了挂牌文件规定的最高限价，但是多至超七成的土地以底价成交。

　　应该说土地市场是量价齐跌，下半年承压不小。

　　再看新房市场。

上图为天津市新房成交结构，从总套数看，与2019年上半年相比，无论是核心的市六区从15012套减少到7725套，还是远郊从48065套减少到19777套，各大区域新房成交数量出现明显萎缩。

　　但是从全市新房成交均价数据看，价格并没有出现下滑，新房价格依旧保持在较高位置。新房市场是量缩价稳。

　　最后看看二手房市场。

　　2018年后半年至2020年年中，整个二手房市场价格涨跌均有，总体跌多涨少，但是幅度都不算太大，而且2020年以来反而波动缩小，价格比较平稳。

　　从多方统计数据来看都是如此，包括二手成交量，除了受春节和疫情影响的1月至3月，其余月份并没有明显的缩量。

　　天津的二手总体呈现的是量价平稳的状态。

　　综合而言，天津土地市场表现为量缩价跌、下半年承压巨大，新房市场量缩价稳，二手房市场量价均衡，应该说并没有出现波及整个市场的所谓大跌。

　　02

　　为何会出现房价暴跌新闻？

　　那么为什么各种报道中天津楼市用“暴跌”来描述？

　　可能有以下三方面原因：

　　一是微观市场中笋盘频现。

　　例如某小区有一套自带花园和地下室的二手房，在最近两周总共降价了72万元，资深房产人士都知道，短期内如此跌幅，根本就不是正常的市场有效成交跌幅，而是个别业主急售导致的挂牌价变动，但是这种个案被放大会导致市场误判。

　　二是受到6月份北京疫情影响。

　　在4月疫情减缓，楼市回暖之际，在6月中下旬，由于北京疫情严控，导致人们对于京津冀地区的担忧，人口流动减少，天津二手房又遭受打击，从前面图中也可以看出6月二手房成交量明显萎缩。

　　三是开发商出于对未来市场的担忧，加上最近几次重磅会议风向标以及“三条红线”的压力，在土地市场谨慎拿地，在新房市场积极促销，导致这个市场预期发生变化。

　　市场就是这样，一旦看空氛围占主导，利好会被解读为利空，而一切利空都会被放大。

　　03

　　天津房产，还有投资价值吗？

　　那么从房产投资看，天津到底有没有投资价值呢？

　　我们从有利因素和不利因素来分析。

　　先说不利因素：

　　1.天津近几年最大的不利因素可以说就是经济增速放缓，GDP挤水分导致天津的经济总量排名从最高时的第四直接滑落到现在的第十。

　　2.从影响房地产投资的另外一个重要因素人口增量来看，天津近几年的人口增量也是远远落后于其它强二线（或称“新一线”）城市。

　　即便是2018年执行了宽松的“海河英才”人才引进计划，改变了人口负增长的状况，但是人口净增值仍然远远落户除沈阳外的其它城市。主要是南京、杭州、西安、长沙等城市相比，天津的标准相对较高。

　　3. 天津2019年金融机构本外币存款余额31200亿元，排在全国第十，与GDP的位置一致，增速6.6%左右，排在比较靠后的位置。

　　4.距离北京太近。这也是很多分析人士看空天津的一个理由，主要是由于靠近首都，在产业布局、交通建设、人才流动等方面都要首先确保北京，导致天津的发展受到制约。

　　5.市场供应量偏大。2019年天津出售宅地的规划总建面超1800万平米，大约是18万套房子的量。2020年土地计划供应量是大于去年的，那么就至少还有18万套新房。

　　根据历史数据，近三年来全市年均新房成交就在11万套左右，那么这两年的新房量36万套需要3年半左右时间去消化，这个压力不能说不小。

　　6.微观市场看，天津二手房市场是上半年比下半年火热，主要是天津的优势在于教育，学区房往往是在上半年买入，而今年“公民同招、民办摇号”的新政下应该是放量的，但是上半年只是没有下滑。

　　有利因素：

　　1. 天津最为有利的就是教育

　　从公开数据可以看出，2018年天津的高考考生人数只有5.5万，排在全国最少的第四位，仅次于西藏、上海和青海，而青海到了2019年考生数甚至超越了天津。

　　而从高考难度来说，排在全国第三，看985录取率得分竟然排在全国第一，可以说想上985的考生最好能去天津高考。

　　在这种高考优势下，天津的人才引进计划中引入的很多人都是为了孩子的教育而迁户口的，而天津的学区房一直走出独立的行情。

　　2.城市地位

　　无论外界怎么看空，天津都是老牌的直辖市及国家中心城市。有着如此高的城市地位，在争取资源、规划落地、资金支持、政策倾斜等方面有着别的城市所没有的优势。虽然滨海新区暂时是不成功的范例，但是并不是不可能像郑东新区一样凤凰涅槃。

　　3.政策松绑

　　9月4日，滨海高新区出台新政，只要是转移到滨海高新区的外省市项目在职职工，且在天津没有住房，即使没有社保也可以在天津购买1套房，不受“外地户籍在天津买房必须有近两年内连续缴纳两年社保”的限制，且是全市范围内买房，这相当于放宽了部分人群的买房限制。

　　在全国重点城市纷纷收紧政策的同时，天津这一政策无疑代表了“因城施策”原则下对天津的支持。

　　到此我们可以得出比较宏观的结论：天津房地产市场并非像新闻报道中所谈到的乌云压顶，但是整个市场由于供应量偏大、市场观望情绪较浓，短期内有一定的压力。

　　而无论是经济增速、人口增量还是资金增速，都已经到了历史低位。从2020年上半年的经济答卷来看，天津经济出现拐点、不断向好的概率越来越高。在消化完市场不利因素之后，房产投资价值将会逐步回归。

　　04

　　具体投资建议

　　那么从微观上应该怎么投资呢？

　　根据与很多天津本地投资人交流得知，天津在走老城区改造、新城区外扩之路。

　　市内六区在交通、教育、商业配套方面都比较成熟，其中被称为上三区的和平、南开、河西经过多年建设和沉淀，整体资源是最好的，下三区河东、红桥、河北虽然稍微差一点，但是整个天津人还是更愿意居住在市内六区。

　　而环四区中西青是规划最好、发展最成熟的，其重点发展的是中北镇、南站、大学城。

　　作为较为保守的、防守型的投资人，可以紧守这几个区的重点区域来投资。进攻型投资人不要忘了学区房在天津的特殊地位，可以将学区房作为重点研究对象。

　　天津其实是一个强二线或者新一线城市，揭开妖魔化天津房产市场的面纱，用投资其他强二线的投资逻辑基本可以框出投资路径，加上本地资深投资人的具体区划和产品的建议，天津房产投资一样可为。