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2021是跌是涨?楼市终极预测来了

2021是跌是涨?楼市终极预测来了
2021年01月02日 11:29 新浪网 作者 功夫财经

  作者:垚圭城(六土)

  今天是2021年第一天,按照常规,我们一起回顾下2020年楼市,并对今年房地产趋势做下预判,希望对大家有所帮助。

  01

  2020楼市关键词:分化

  回首2020,楼市关键词是“分化”,这种表现是全方位的,政策分化、城市分化、区域分化、户型分化都非常明显。

  政策上可谓冰火两重天。

  一方面高热度的城市不断收紧政策,比如深圳发布“落户满3年且社保满36个月才能购房”的政策,被称为“全国最严”限购;杭州、宁波、南京三地楼市新政向“无房家庭”倾斜,个人购房要求提高。

  但同时一些城市纷纷开始救市,银川的明确2成首付、唐山明确全款可购买3套及以上房产,释放出“因城施策”的无奈。最夸张的是哈尔滨,公积金异地缴纳可贷款、商住公寓享受住宅贷款和水电燃气政策、鼓励开发商打折出售,可以说是史上最反转的放松政策。

  政策的分化,实属无奈之举。

  由于疫情控制得当,7月16日我国公布上半年的经济数据,以超预期的3.4%冠绝全球。经济逐步恢复,货币市场和楼市开始收紧,国家希望资金进入实体经济。

  但是由于各地经济差距越来越明显,很多北方城市经济滑落、财政捉襟见肘,楼市一蹶不振,救市成为不得已的选项。

  所以一面收紧、一面放松的“因城施策”在全国楼市上演。

  不同城市楼市的分化更为明显。

  2019年11月以来的一年内,以二手挂牌价为参数,厦门涨了10%,广州涨了12%,杭州涨了16%,宁波涨了18%,被政策压制的深圳涨了25%,而东莞以40%的涨幅傲视群城。

  深圳的二手挂牌房价更是到了8.1万的高度,成为全国第一个挂牌均价超越7万的城市。

  另一边,进入2020年以来,从一二手房整体均价看,廊坊、青岛、济南、郑州等城市跌跌不休,最多的跌掉了8.4%。

  仔细分析涨跌城市可以发现,一年来上涨超过10%的城市全部在南方,而今年下跌最多的10个城市有8个是北方城市。南北方经济差距在楼市上得到完美的体现。

  而同城片区市场分化在深圳和东莞提现得淋漓尽致。

  深圳的西部、中部片区涨势凶猛,而东部片区市场滞后且上涨缓慢,这一点在东莞也是一样,松山湖、城区、滨海、临深持续上涨,东部则不温不火。

  今年的市场分化甚至可以细分到户型。

  深圳中西部由于房价太贵,面积偏小的单间涨幅远超市场预期;而上海则是刚需两房起步,一房和单间只有在学区才受到热捧,否则无人问津。

  02

  2021楼市新趋势

  “分化”的楼市才是成熟的楼市,走出了鸡犬升天的普涨,2021年的楼市将会呈现以下特点:

  一、政策上“三稳”和“因城施策”才是主基调

  稳地价、稳房价、稳预期,最终都是为了稳预期,不要再预期房价大涨,但是也不能预期下跌。横盘整理,小幅上涨才是高层最想看到的。

  所以高了的压一压,低了的扶一扶,因城施策、精准施策才是主基调。

  二、全面加码、全面放松的可能性均非常小

  基于上一条,已经很难出现全面加码的可能了,不具备条件也没有必要性。

  当然基于“房住不炒”,全面放松更是在可见的未来不会发生,最多会有部分城市逐步有序松绑。

  三、北上广会全面崛起

  一线城市除了深圳,无论从楼市周期还是市场表现看都已经处在上涨前期,上海已经明显放量、量价齐升,从下面两张图可以看出上海价格绝对值已经历史创新高,而成交量已经创2017年以来新高。

▲2017年以来上海住房价格指数及环比变化

  而广州新房和二手房成交套数放大,但是平均价格上涨并不明显,只有热点片区新房和二手房价格不断创新高。

  广州量价齐升的其实是核心片区和豪宅市场,尤其豪宅市场成交量明显放大,价格天花板不断被打破。

  北京市场则逐步见底、回暖。

  2021年,由于人才入户政策的进一步放松,上海、广州市场将全面点燃。

  而北京虽然没有任何直接和间接的利好政策,但是市场缓慢回暖,逐步上涨已经是大概率事件。

  房产调控从严的政策将越来越变得有利刚需、压制投资、误伤改善。

  未来从严的楼市政策有利刚需已是主基调,是对房住不炒的最佳体现。对于户口社保一致的无房已婚人员,一定是条件最为宽松。也将有更多的城市学习深圳、长沙、成都,收紧的焦点变为户口与社保的一定年限要求。

  对于投资者,从离婚追溯、社保年限要求等方面不断收紧已是大趋势。

  而最悲催的就是改善型需求的自住者。

  由于很难简单区分投资与改善,对于婚姻状态房产的追溯、二套首付的不断提高、贷款利息的一定上调,都会造成改善型人群压力倍增。

  03

  在这种现状下,2021年,房产投资人应该秉持什么策略?

  1)紧守一线、紧守核心

  楼市投资的价值城市包括一线、强二线和部分二线,以及个别具有全国IP的三线。但是强二线与部分有价值二线城市,或者楼市下行周期没有结束,或者上涨周期接近完结。

  从2021年看,反而北上广最为确定,上海优于广州、广州优于北京。

  至于为什么是核心区域,除了老生常谈的核心城市核心区域有长期性价值,还是由大的楼市周期是膨胀还是收缩决定的。

  2015年-2017年全国性楼市是膨胀的,但是2021年从政策和经济看是偏收缩的阶段。

  “收缩买核心”是楼市投资的一个重要法则。

  2)紧盯环一线、临一线,紧盯市场

  实在无资格、资金不足购买一线的,要紧盯一线溢出,也就是环一线、临一线等真正可以接受一线辐射利的区域、城市。

  一线行情接近尾声时,或者由于政策压制资金出逃,或者由于价格梯度资金溢出,一线辐射区域都会有一波跟随性行情。

  要在一线市场上涨疲软或者突然出政策时果断杀入这些区域和城市,使自己的仓位快速脱离成本区。

  做到这一点只有时刻泡在市场中,去感受市场的节奏才能做到。

  3)控制欲望、控制杠杆

  随着各级政府对于楼市涨幅容忍度越来越低、调控手段越来越娴熟,未来一波行情翻倍的现象不复存在。大行情将会被更多地肢解为一个又一个的短促行情,每一个都时间短、涨幅小。

  在这种情况下,消化杠杆资金成本的周期会变长,所以不能再参照大牛市的操作手法,而要以安全、谨慎地投资思维和手法稳健操作。

  杠杆不能太高,预期不要太高,欲望不要太高。

  4)紧守楼市、避免诱惑

  2021至2022股市大概率会有一波行情,楼市一般。

  股市火爆的状态会可能引得部分投资人腾挪资金杀入股市,甚至犯“卖房炒股”的大忌。

  很多人买房赚到了钱,就会有自己是投资高手、无所不能的错觉,认为股市自己也能玩转。但是“股市从来不是提款机、股市从来都是碎钞机”。

  千万要记住股市“一盈二平七亏”的铁律,千万不要被赚快钱的贪婪所控制,千万不能抵押房产、卖房炒股。

  在楼市凭运气赚的钱,千万不要在股市凭实力亏光。

  总之2021年,将是楼市潮水褪去的一年,谁在裸泳将一目了然。

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