作者：公子不悔，资深媒体人。

01

　　领跌大湾区，中山楼市怎么了？

　　近日贝壳数据研究院公布了2020年十大房价下跌城市榜单，榜单显示，在今年下跌幅度最大的城市中，北方占了8座，南方为2座。

　　南方两座跌幅较大的城市，其中就有一座位于中国目前发展最具潜力的粤港澳大湾区，它便是中山。

　　另据中国房价行情网披露的数据显示，2020年11月同比下跌1.05%，同样领跌大湾区。

　　相信很多人会诧异，作为大湾区的重要成员，中山房价为何会跌？要知道，同为大湾区的深圳、广州、东莞、惠州、佛山、珠海可是涨声一片，就连收紧了调控，都没能压制住上涨趋势。处在珠江西岸，区位优势并不差的中山，似乎没有下跌的理由。

　　但存在即合理。笔者认为，中山下跌的逻辑有三：

　　1、这些年中山在深中通道概念下，炒作有点过头，房价透支了未来，存在较大泡沫需要消化。

　　2、在很多城市都放松限购以自救的背景下，中山自始至终都没有放松限购。中山的楼市购买主力不在中山，而在深圳、广州等城市。限购背景下，虽然力度不是很大，破解也非难事，但增加了非户籍人口的购房成本，阻挡了购买力。

　　3、中山的经济这两年比较低迷，2019年突然失速，今年在疫情冲击下，前三季度GDP增速仍为负值，没有回正。

　　其中，又以第三点最为重要。

　　没有经济增量支撑，存在较大泡沫的中山房价在今年这样的背景下，下跌再正常不过。

　　02

　　从“广东四小龙”到一再落后

　　如果仔细查看中山的经济走势会发现，2019年中山的经济突然失速并非偶然，早在2017年，端倪就已出现。

制图：大咖聊房；数据：中山统计局

　　2017年之前，中山的经济增速均高于全国平均增速，2017年当年全国平均经济增速为6.9%，中山只有6.6%。

　　2018年更是低于全国平均增速。

　　中山经济增速的转向，宏观方面主要是因为贸易形势发生了改变。

　　在贸易形势改变的背景下，2018年中山的进出口总额下跌了9.3%。2019年进出口总值2387.19亿元，增速虽然转正，为2.0%。但其进口却大跌，比上年下降15.2%。

　　而在此阶段，国内又开启了强调控模式，中山跟进了限购限贷限价。

　　中山经济柱石主要有三个，一个是进出口，一个是制造业，还有一个就是房地产。

　　进出口在贸易变局下低迷，房地产在调控背景下，被压制，而制造业方面同样出现了晃动。

　　数据显示，2019上半年，中山第二产业罕见地负增长1.5%，全年下降了1.6%。2020年前三季度，下跌了2.7%。

　　规模以上工业增加值、规模以上工业产值双双告负，去年上半年亏损企业数增加了23.2%。到了三季度，规模以上工业增加值下跌幅度继续扩大至2.1%，全年下降了2%。

　　微观方面，以传统专业镇为主的发展模式难以为继，专业镇竞争力下降，传统产业增速放缓。此外，高房价低收入对中山的产业产生了挤出效应。

　　宏观与微观共同作用下，便有了中山经济突然失速的现象发生。

　　因为经济失速，中山经济排名下滑，在广东省被珠海、江门、茂名超越，退居到了第9位。

　　从曾经风光无限的“广东四小龙”到如今一再落后，网友戏称：如果按这样的势头，可能过个两三年，中山就会变成“广东省粤南扶贫示范市”。

　　经济是楼市的基石之一，经济调整，中山之前因深中通道概念被炒起来的房价难以为继，下跌在所难免。

　　从目前的形势来看，中山房价下跌还将持续，至少在中山经济完成调整前，回暖概率不大。

　　03

　　中山，哪些片区还能买？

　　那么问题来了，中山还值得购买吗？

　　综合来讲，作为粤港澳大湾区内的城市，中山楼市潜力不弱，但从目前的情形来看，短期内仍有下跌风险，长线值得投资。

　　换句话说，如果有穿越周期的资金实力，中山好的片区依然值得投资。

　　投资楼市，买的是它未来的上涨空间，上涨空间越大，获利便越丰厚。

　　目前，中山房价处在调整中，已经产生了洼地效应。而对中山楼市产生刺激的三大利好正在进入兑现期，作为珠江沿线的重要城市，中山的房价早晚会上涨。

　　这三大利好分别是：

　　1、中山正在全力以赴稳经济；

　　2、深中通道提速，有望3年后通车；

　　3、广州地铁18号线直接延伸至中山。

　　中山的人气并不差，2019年其常住人口增量为7万，经济一旦转型成功，中山的楼市基石将得到巩固。

　　2019年，为了稳定经济，中山市政府开出了7个“药方”：

　　1、要不遗余力稳就业

　　2、要全力以赴稳投资

　　3、对标一流筑平台、招项目

　　4、未雨绸缪稳外贸

　　5、千方百计扩消费

　　6、真心实意惠民生

　　7、强化数据预警预测

　　中山正从投资、就业、民生、外贸、消费等多个方面着手稳经济，相信在全球疫情得以控制之后，中山的经济会快速进入正常轨道中来。中山的房价增速便会随之转正，未来在大湾区的带领下，房价上涨空间依然不小。

　　尤其是与深中通道直接对接的马鞍岛、翠亨新区，以及广州地铁18号线延伸的中山市区。

　　深中通道预计2024年通车，最新消息显示，目前正在加班加点修建，有望在2023年提前通车。这条通道直接将中山变成了临深城市。

　　深圳、中山的直线距离并不长，但两市隔海相望，从深圳出发去中山，需要从广深沿江高速、广澳高速，还要途经南沙才能到达，时间至少2小时。深中通道贯通以后，两个城市的通勤时间将缩短至15分钟。

　　目前深圳宝安的房价已经7万多了，对面的马鞍岛虽然是中山房价最高的片区，3万多，但相比于宝安低了不少，一旦通车，15分钟的通勤会让大量的深圳购买需求涌入马鞍岛和翠亨片区。

　　同样的，广州地铁18号线一旦延伸至中山，中山人只需要30分钟就可以到达珠江新城，两座城市之间的联系亦会更紧密。届时中山将同时成为深圳和广州的睡城。

　　根据目前的公开消息来看，18号线南延段经过十六涌之后，其后线路分叉，主线前往珠海人工岛，支线进入中山市区，站点可能设在中山路。类似于广州地铁3号线，番禺广场出发的列车既有前往机场北也有前往天河客运站。

　　以上说到的这些片区，在深中通道、广州地铁18号线贯通后，直接与两大一线城市对接，两大一线城市的溢价会沿着通道与地铁输送至这些片区。

　　目前，这些片区正处在价值上升过程中，在这里上车，长线来看，会是保值增值的不错选择。