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房价腰斩!免费送房!燕郊还能翻身吗?

房价腰斩!免费送房!燕郊还能翻身吗?
2021年02月21日 21:23 新浪网 作者 功夫财经

  作者:二鸣

  01

  撕裂的环京楼市

  春节前夕,燕郊房产免费赠送的消息又登上了热搜。

  一个名叫厚土的网友发帖称,自己名下一套位于河北燕郊天洋城小区的房产,要免费赠送…根据帖子的内容来看,这套40平米的房子购置于2016年,购入价2万/平。每月还贷4000元,在还了4年后尚余房贷尾款70余万。

  自2017年6月最严调控以来,环京房价在近四年的时间里深度回调,一些高位接盘的投资客明显支撑不住了。二手房价的暴跌,让免费赠房这样的奇葩事件一再上演,这类事件每次也能引发舆论高潮。

  然而在一片跌声中,环京市场也出现了回暖的迹象。

  根据北京中原市场研究部的统计,2020年,环京住宅市场(廊坊市区+燕郊+香河+固安+张家口+石家庄)监测城市累计成交5.28万套,成交套数同比上涨11%;成交均价为14772元/㎡,同比上涨11%。

  其中燕郊成交套数涨幅最大,同比上涨426%。

  2020年下半年,燕郊部分新开楼盘又出现了排队购房的一幕。

  例如,8月22日三湘印象•海尚城首次开盘248套房源当日售罄,9月26日,该项目再次加推部分楼栋,销售情况依然很好。

  福成的商住项目理想汇同样受到了购房者的青睐,三天时间清盘了1700余套房源。福成的另一个项目东尚雅苑开盘当天,只用了10秒钟时间800套房源全部售罄。

  一边是二手房暴跌,接盘侠免费送房一再上演;一边是环京市场局部回暖,燕郊再现新房抢购潮。

  福成•东方雅苑售楼处购房者

  为什么环京楼市现在会如此矛盾,现在到了抄底入场的时机吗?相较于其他环一线城市,环京各县市存在的价值基础又是什么?

  暴涨和暴跌是环京市场最大的特征,回答好这两个问题关于环京楼市所有的疑问基本就能解开了。

  02

  超强限购,锁死流动性

  2020年,环京二手房价暴跌的消息在很多平台刷屏。

  与2017年的高峰相比,目前环京燕郊、大厂和固安区域的房价分别在1.8万元/㎡、1.3万元/㎡、1.2万元/㎡。廊坊、香河、永清的区域房价1.2万元/㎡、0.85万元/㎡、0.65万元/㎡。

  不少媒体鼓吹,环京房价的暴跌,是中国楼市泡沫破裂的又一经典案例。

  不要相信这种说法,环京房价的暴跌的根本原因就是超级别的调控政策。

  其中北三县政策最为严厉,本地户籍家庭可以购买两套住房,外地户籍连续缴纳三年社保或者个税的家庭可以购买一套住房。京南各县限购稍微宽松,一般只需要一年社保。

  环京区域基本都是县域级别,本地人不缺房子,而其他具备购房资格的人又很少,并且北三县的户口是冻结的,落户无望,这样就几乎锁死了流动性。

  环京和环沪,临深一样,作为一线城市的外围,楼市主要购买力就是外地人,一旦限购,外地人没有购房资格了,那么房价就会马上大跌。

  2018年北京市政府搬迁到通州,通州要建副中心,环京马上就要大发展了,各种利好不断,但是环京房价依然腰斩了。

  所以环京楼市根本不是什么泡沫破裂,而是丧失了流动性。

  近日“环京一哥”华夏幸福爆出的债务问题,与特殊的限购政策也直接相关。

  03

  暴涨:不变的价值

  2015年这一轮房价上涨,如果按照最高价计算,涨幅最大的不是北京,上海,深圳,也不是南京,厦门这些四小龙,而是环京。

  比如大厂房价从8000起步,用了一年的时间就涨到了3万,武清楼市从6000起步一年时间就涨到了2万,更不要说燕郊,房价短期内暴力拉升突破4万大关,甚至超过北京一些区域的房价。

  环京房价的暴涨并非无本之源,也是由供求关系决定的。

  北京是环京楼市的发动机,每当北京房价出现暴涨,楼市成交活跃,很多在北京买不起房的人就开始,将目光锁定在环京,先是去燕郊,燕郊买的人多了,价格太高了,就去大厂香河,等大厂香河房价上来,就去固安,去廊坊,甚至霸州,永清。

  和北京巨大的外溢购买力相比,环京的体量太小,楼盘太少,严重供不应求,只能不停的涨价,当然和北京的房价相比,环京房价简直是白菜价,必须靠抢,于是房价进一步上涨。

  另外,环京楼市是有强大的需求支撑的。

  燕郊距离国贸CBD不到30公里距离;大厂与通州仅隔一条潮白河;香河到国贸坐公交只需要1小时15分钟;固安在天安门正南50公里。

  这就是环京最大的价值,住在环京,工作在北京的日常通勤是可以满足的。

  环京楼市的价值基础是“京”,只要北京还是那个北京,北三县“睡城”的价值就不会变。只要通州副中心的地位不变,只要大兴机场临空经济区的建设持续推进,只要环京轨交陆续贯通,那么廊永固霸的区域价值就不会改变。

  不要说为了控制人流所设置的重重关卡、检查站,也不要提环京到北京的道路有多拥堵,多艰难,多费时间,因为对于很多收入不高的北漂来说,相比于北京的高房价高租金,糟糕的通勤体验是可以忍受的。

  2009年燕郊的常住人口35万人,2015年约75万人,2019年约90万人。

  燕郊的城市化速度跑赢全国一大截,房价有基础支撑。

  04

  投机者地狱

  每一次环京房价暴涨,都会吸引全国的投资者。

  投资是一个正面的词汇,然而更多的人并不具备专业能力,只是人云亦云,跟风买入,结果就是高位站岗。当抱有赌徒心态的投机者大量入场,并损失惨重时,环京楼市就只能接受被妖魔化的命运。

  燕郊房价已经连续回调四年时间,人民法院诉讼资产网的信息显示,2020年三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量是去年的2.3倍,数量为210套。

  在这些法拍房中,绝大部分的债权人都为银行,显然是断供者被迫交出的房子。

  所以类似“燕郊房产免费赠送”的新闻,可能未来还会继续上演。

  有人说,环京是炒房客的地狱,但是这个锅真不该环京来背。而且真正能被称为“炒房客”的人,会懂得选择合适的买入时机。

  投资领域有个很火的段子:凭运气挣的钱,这几年凭本事输光了。这句话同样适用于楼市。

  05

  房价已触底

  价格是价值的货币体现,之前环京房价被炒得太高,脱离了基本面,不过在强力管控下,环京的价格与价值已经发生了严重的脱钩。

  目前,通州核心区新房价格6万/平米,燕郊均价2万/平米,大厂均价1.5万/平米,香河均价9500/平米。

  车程不到一个半小时,房价差了3-6倍,放眼三大都市圈仅此一例。

  环京房价经过四年的大跌,已经跌无可跌。

  同时锁死楼市的政策底也已经到了,2020年4月,廊坊市出台了新版的落户政策以及人才引进政策。

  三河、大厂、香河:缴纳36个月社保或个税,即可落户。廊坊市区、固安、永清:缴纳6个月社或个税,即可落户。

  人才引进(北三县、廊坊市区、固安、永清):统招大专以上学历(技能证等同),劳动合同备案,缴纳当地社保,即可落户。

  虽然这样的落户政策对于县来说还是比较严苛的,但是政策总算开了一个口子。同样限购政策也在暗暗放松,目前燕郊新房已经可以网签,但是二手房不可以,京南一些县的限购也已经放开,这也是现在环京新房和二手房市场差距如此大的最原因。

  经过四年的深度回调,环京楼市已经迎来了政策底和价格底,经历了四年的被压抑,楼市正在朝着回暖的方向发展,当然未来环京还有更大的肉眼可见的利好。

  燕郊人民期待已久的平谷线目前已经开工建设,计划五年内建设完成,2022年建成京唐、京滨城际铁路,大厂厂通桥也已确定具体线位。

  环京的交通利好却正实实在在地落地,让环京“睡城”的价值更大。

  相比于那些空中楼阁的产业规划,交通的利好也会让环京楼市未来释放更多的潜力。

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