作者：周通

　　去年底，有一套房子，原本感觉房东挺诚心卖的，挂的价格略高，但考虑到有可能会有一些谈判空间，结合当时的市场，如果买下来，也不算吃亏。

　　没想到的是，在我们看房的时候，房东突然跳价了，房价涨了几十万。后来，我们约房东谈了一次，见面的时候，房东已经像疯了一样，满脸自信，一副我的房子不愁卖的架势。

　　当时我就觉得，这个房子卖不掉了。房东总觉得市场会一直往上走，但实际上并不会。市场挺理性的，市场里的人疯了。

　　那个房主卖这套房子，是想置换另外一套，另外一套房子价格涨了很多，他们觉得，既然想买的房子涨了，那么他想卖的房子自然也要涨价，全然不考虑市场的现状。

　　当时房主向我们表述的大致意思是，他已经看好了要买的房子，而且准备买，自己的房子肯定不愁卖。

　　结果，一个多月过去了，那个房子还在那里挂着。

　　中介给反馈的是，那个房主确实已经订房子了，如果他这个房子不早点出掉，那么大概率上，他会亏几十万到100万。

　　我相信北京楼市里，类似的房东有很多，看着别人的房子在涨价，就觉得自己的房子也会涨，也该涨，于是就盲目涨价，自己买房的时候，又盲目跟风。

　　全然不知道市场会怎么走，总之就是一个字：涨！

　　总这么想，很容易吃亏啊。

　　好了，接下来，我们把年后的楼市走势做一下分析，希望能给大家一些参考，不要总往坑里跳。

　　01

　　北京的楼市分层

　　大致的分法是：600万以下的刚需盘，算是一个市场，其中这个市场里，450万以下的房源成交，会更活跃一些，这跟北京的刚需购房者，很大比例上只有200万以下的首付有关系。

　　700万以上的改善楼盘，算是一个独立市场，其中八九百万的房子，成交会更活跃一些。

　　这两个相对独立的市场，他们的走势分别是：刚需市场正处于回暖的中期，也就是说，有了高成交量，但是价格还没有明显上涨，接下来大概率上会涨点价；

　　改善楼盘，基本上到了一个小高位，再继续上涨的可能性很小。现在处于有价无市的状态。

　　02

　　近几年北京的市场规律

　　再强调一遍，跟小阳春没啥关系，之所以有时候我也说小阳春，是因为，大致就是那么一个节奏，但是市场规律和季节是没有关系的。

　　北京楼市这几年的规律就是每次涨5-10%，就停下来；跌5-10%就开始回暖。这个规律目前仍然适用。

　　当然，如果今年北京楼市出政策的话，那么这个规律可能就不再适用了。

　　03

　　政策调整

　　鉴于深圳上海那边都已经出了一个税费的政策，即：增值税的征收，从2年变成了5年。这个政策，感觉上，北京有可能会跟。当然，这个只是我的一个猜测。

　　如果这个政策真的落地的话，那么毫无疑问，对于市场来说，是一个打压，市场整体价格会回落。

　　04

　　学区房方面

　　有很多家长在犹豫到底要不要下手买，原则上，比较差的学区，很难有政策利空，所以该买就买；顶级学区，一直处于风口浪尖，如果真有政策打压，那也是正常情况，另外，顶级学区目前的价格都算是个高位，所以，可以观望一下。

　　今年西城和海淀的多校划片政策，可以关注下，看狠不狠。

　　05

　　实操方面

　　给大家讲一下操作方法。

　　刚需，抓紧看房，合适房子直接买；

　　高总价的改善，可以先观望一下，如果有急售的房子，可以捡个漏，没有急售的房子，就继续等，感觉上，一个月左右的时间，市场的走势就会变得明朗起来，成交量上不去，房源肯定会变多，到时的选择就多了。

　　置换房子，操作上，还是先卖后买。这么跟大家说吧，适合先买后卖的市场非常少，绝大多数的市场情况下，都是先卖后买。

　　卖房操作，高总价楼盘，如果果断降价的话，应该能卖个不错的价格（比如目前报价1000万，直接降到950万会很好卖）。

　　如果硬挺着，怕是一两个月之后，市场完全冷下来，到时候降价也不好卖了。这个操作过去也跟大家说过。

　　06

　　房价的上涨因素

　　北京楼市的购买力很强，但是购买力强不代表价格就能涨。价格涨不涨主要看的是有没有贷款政策扶持，如果没有的话，涨幅上就肯定会有天花板。

　　去年高总价楼盘涨价，就是因为经营贷的口子太松了，大家买房的成本被大大降低，所以房价蹿了一波。

　　如果经营贷被控制住的话，房价上涨的动力就被抽掉了，即使还有人高位接盘，也阻挡不了市场的整体（下滑）走势。