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年后北京楼市怎么走?想要买房的人,当真急不得

年后北京楼市怎么走?想要买房的人,当真急不得
2021年02月22日 12:17 新浪网 作者 功夫财经

  作者:周通

  去年底,有一套房子,原本感觉房东挺诚心卖的,挂的价格略高,但考虑到有可能会有一些谈判空间,结合当时的市场,如果买下来,也不算吃亏。

  没想到的是,在我们看房的时候,房东突然跳价了,房价涨了几十万。后来,我们约房东谈了一次,见面的时候,房东已经像疯了一样,满脸自信,一副我的房子不愁卖的架势。

  当时我就觉得,这个房子卖不掉了。房东总觉得市场会一直往上走,但实际上并不会。市场挺理性的,市场里的人疯了。

  那个房主卖这套房子,是想置换另外一套,另外一套房子价格涨了很多,他们觉得,既然想买的房子涨了,那么他想卖的房子自然也要涨价,全然不考虑市场的现状。

  当时房主向我们表述的大致意思是,他已经看好了要买的房子,而且准备买,自己的房子肯定不愁卖。

  结果,一个多月过去了,那个房子还在那里挂着。

  中介给反馈的是,那个房主确实已经订房子了,如果他这个房子不早点出掉,那么大概率上,他会亏几十万到100万。

  我相信北京楼市里,类似的房东有很多,看着别人的房子在涨价,就觉得自己的房子也会涨,也该涨,于是就盲目涨价,自己买房的时候,又盲目跟风。

  全然不知道市场会怎么走,总之就是一个字:涨!

  总这么想,很容易吃亏啊。

  好了,接下来,我们把年后的楼市走势做一下分析,希望能给大家一些参考,不要总往坑里跳。

  01

  北京的楼市分层

  大致的分法是:600万以下的刚需盘,算是一个市场,其中这个市场里,450万以下的房源成交,会更活跃一些,这跟北京的刚需购房者,很大比例上只有200万以下的首付有关系。

  700万以上的改善楼盘,算是一个独立市场,其中八九百万的房子,成交会更活跃一些。

  这两个相对独立的市场,他们的走势分别是:刚需市场正处于回暖的中期,也就是说,有了高成交量,但是价格还没有明显上涨,接下来大概率上会涨点价;

  改善楼盘,基本上到了一个小高位,再继续上涨的可能性很小。现在处于有价无市的状态。

  02

  近几年北京的市场规律

  再强调一遍,跟小阳春没啥关系,之所以有时候我也说小阳春,是因为,大致就是那么一个节奏,但是市场规律和季节是没有关系的。

  北京楼市这几年的规律就是每次涨5-10%,就停下来;跌5-10%就开始回暖。这个规律目前仍然适用。

  当然,如果今年北京楼市出政策的话,那么这个规律可能就不再适用了。

  03

  政策调整

  鉴于深圳上海那边都已经出了一个税费的政策,即:增值税的征收,从2年变成了5年。这个政策,感觉上,北京有可能会跟。当然,这个只是我的一个猜测。

  如果这个政策真的落地的话,那么毫无疑问,对于市场来说,是一个打压,市场整体价格会回落。

  04

  学区房方面

  有很多家长在犹豫到底要不要下手买,原则上,比较差的学区,很难有政策利空,所以该买就买;顶级学区,一直处于风口浪尖,如果真有政策打压,那也是正常情况,另外,顶级学区目前的价格都算是个高位,所以,可以观望一下。

  今年西城和海淀的多校划片政策,可以关注下,看狠不狠。

  05

  实操方面

  给大家讲一下操作方法。

  刚需,抓紧看房,合适房子直接买;

  高总价的改善,可以先观望一下,如果有急售的房子,可以捡个漏,没有急售的房子,就继续等,感觉上,一个月左右的时间,市场的走势就会变得明朗起来,成交量上不去,房源肯定会变多,到时的选择就多了。

  置换房子,操作上,还是先卖后买。这么跟大家说吧,适合先买后卖的市场非常少,绝大多数的市场情况下,都是先卖后买。

  卖房操作,高总价楼盘,如果果断降价的话,应该能卖个不错的价格(比如目前报价1000万,直接降到950万会很好卖)。

  如果硬挺着,怕是一两个月之后,市场完全冷下来,到时候降价也不好卖了。这个操作过去也跟大家说过。

  06

  房价的上涨因素

  北京楼市的购买力很强,但是购买力强不代表价格就能涨。价格涨不涨主要看的是有没有贷款政策扶持,如果没有的话,涨幅上就肯定会有天花板。

  去年高总价楼盘涨价,就是因为经营贷的口子太松了,大家买房的成本被大大降低,所以房价蹿了一波。

  如果经营贷被控制住的话,房价上涨的动力就被抽掉了,即使还有人高位接盘,也阻挡不了市场的整体(下滑)走势。

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