作者：猫掌柜

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　　近两年的楼市，发生了不少新的变化，出现了一些前所未有的新特征。

　　在这些变化与特征呈现中，有个现象值得我们去关注，那便是改善房产的价值在逐渐凸显。

　　2020年全国楼市冰火两重天，但是不管在风雨凄凄的北方城市，还是在烈火烹油的南方城市，改善房产都保持了较好的态势。

　　三年连跌的郑州，2020年市场一片惨淡，然而中原区核心位置的改善楼盘恒大云玺首开，2万+的价格都被一抢而空，不少人需要找关系才能买到。

　　回调已久的合肥，滨湖的保利拉菲公馆二手房一年左右的时间悄悄涨了3000-4000元/㎡。

　　烈火烹油的广州，天河、黄埔的豪宅、改善小区率先涨价，拉起了一轮大热行情。

　　楼市新常态下，改善型房产成了进可攻、退可守，跨越周期与轮动的优质资产。涨跌同时存在的分化时代，更多的购房人会关注改善房产，这种趋势会在未来长期存在。

　　然而很多人还没缓过神来，包含很大一部分从事房地产的业内人士，还在高喊“小面积、低总价，投资自住两相宜”。

　　兄弟，醒醒，时代变了。

　　房产的投资，越来越是价值投资；未来的楼市，将是改善房产的舞台。

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　　我之所以这么肯定地说，是因为深入探究过这背后的原因。

　　房产是个特殊的商品，包含居住和金融双重属性。从居住属性上来说，对于不同房产的需求，近两年发生了明显的变化。

　　首套刚需的购房需求在逐渐减少，改善换房的购房需求在逐渐增加。我们拿典型城市郑州的购房结构图来看看，就会发现这个明显的变化。

　　这是郑州2016年-2020年住房成交面积变化图，我们可以看到：

　　四年间，90㎡以下的刚需户型成交占比越来越小，偏向改善的户型成交占比越来越大。

　　为什么会出现这样的变化呢？这和人口结构有关。

　　众所周知，我国建国以来出现过三次婴儿潮。第一次在1949-1959年之间，当时鼓励生育，人口增长300%，不过这个时间段出生的人，现在已经是爷爷奶奶辈了，和现在的购房需求关系倒不大。

　　关系大的是第二次和第三次。第二次婴儿潮发生在1962-1973年之间，是中国历史上出生最多的主力婴儿潮。第三次婴儿潮发生在1982-1990年之间。这两次婴儿潮出生的人才是近一二十年购房的主力人群。

　　看下婴儿潮的时间，我们就明白了变化的原因所在。

　　为什么十几年前首套刚需是市场主流需求？因为第三次婴儿潮出生的这批人成家立业，要买第一套房了。为什么现在改善需求逐渐成为主力，第二、第三次婴儿潮出生的人们要改善换房了。

　　需求发生变化，不止是受人口结构变化的影响，还受经济发展的影响。

　　随着经济发展，人们的生活水平不断提高，由此造成人们对于居住的要求越来越高。改善居住的需求标准在变化，品质改善房产的需求也在不断增加。

　　然而供给方面还没调整过来，市场上的产品目前仍然以首套刚需产品为主。这就造成了供需的错配，使得改善型房产供不应求，由此会推动价格的上升。

　　这是我们投资改善房产，谋求升值的基本逻辑。

　　可以预见，未来五到十年，市场还会保持这样的趋势。

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　　既然我们知道了改善房产是投资升值的好标的，那么在具体选筹时应该怎么判断？这里有几个改善房产的标准，分享给大家：

　　1）核心或者潜力地段

　　这是最重要的一条，所以放在最前面。很多人提到改善，容易将关注点放到产品本身，从而忽略了地段这个最基本的要素。这其实是不对的。

　　地段才是根本，项目本身的地块条件、产品、物业服务等是锦上添花。不重视地段选改善盘，被割韭菜的例子不胜枚举。比如远郊的大平层、别墅、洋房等，都是典型的坑。

　　优质的地段其实包含两大类：

　　一大类是城市中心，买的就是稀缺性。比如郑州的郑东新区、三环内老城，广州的天河、海珠、越秀等。

　　另一大类是主力发展方向的近郊。注意“近郊”这个词，城市的发展是蔓延式的，只有紧邻已建成城区的近郊，在城市价值兑现上才更有保证。比如郑州的白沙、滨河，合肥的滨湖。

　　按照这两大类去选改善产品，保准错不了。千万不要去远郊、或者近郊刚需聚集区买改善产品，到时后悔莫及。

　　2）纯粹的居住规划

　　这条主要强调的是项目先天地块条件和社区产品规划两个方面。

　　一块地做刚需、还是做改善，有时候看先天地块条件都知道了。这里面就涉及到大家熟知的容积率、土地性质、内部配置等。改善房产的容积率最好不要超过4，地块内部配置不要有公租房、安置房。

　　社区产品规划主要指的是产品面积段。改善型小区的产品面积段起步至少在110㎡以上，这样可以保证小区内部的居住人群的纯粹性。

　　当然，也不是说配置100㎡以下的小户型完全不可以，需控制在较低的比例范围内，最好不要超过10%的比例。

　　3）高品质的产品配置

　　这里的高品质主要指的是社区的景观、公共设施、楼体、建材等。改善小区的景观讲求设计合理、层次分明，大树、灌木、花草、水系，共同营造出安静优美的社区环境。

　　公共设施、楼体、建材因楼盘而已，经常提到的公共设施如会所、社区会客厅等、偏改善的楼体外立面有石材、玻璃幕、铝板等，建材包含的各处细节就多了，不能一一来说明。

　　总之，高品质的产品，你打眼一扫，就能感觉到高端大气上档次。

　　4）好物业

　　物业的好坏对于小区的运营很重要，改善小区尤其受物业影响。

　　可以这样说，业主在社区生活的幸福指数、未来房产的增值能力，直接受到物业的影响。物业的好坏判断一般从安保、社区管理水平、社区养护这三个大的模块来判断。

　　安保主要是社区门禁是否严格，进出是否登记，是否有社区、单元、大堂三重门禁管理等等。这是好物业的第一步。

　　第二步则是社区管理的水平了，这个涉及的面可就比较广了，流动人口、小商贩、电动车、业主行为准则等等皆在范围之内。

　　第三步则是社区内部的养护。主要是指社区绿化、公共设施，公共区域的养护。社区养护如同养孩子，一个孩子是干净漂亮还是邋里邋遢，完全取决于家长的养护。

　　做好这三步，就可以判定是好物业了，可以大胆放心的将未来的社区生活交到他们手上。

　　改善房产对于上面的这四个标准是都要满足的，缺一不可。能够满足这四个标准的房产，在一座城市里面，也是属于高价值的那20%，未来的升值空间必是不俗。

　　楼市的购买逻辑已经发生天翻地覆的变化，我们能够做的，就是转变观念，按照新的游戏规则，寻找有价值的房产。