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打工人,不配拥有大房子?

打工人,不配拥有大房子?
2021年04月03日 19:24 新浪网 作者 功夫财经

  作者:二鸣

01

  长安居,大不易

  克而瑞前段时间,对全国12个大中城市的95后人群住房问题,做过一次调研,在买新房还是买旧房这个问题上,整体来看有61%的95后选择买远郊新房。尤其是4个一线城市,选择远郊新房的比例都超过了60%,深圳甚至达到了80%。

  其实这并不难理解。

  按照国际惯例,人均GDP超过8000美元后,我们的住房消费就开始进入到舒适性消费。这就不仅需要“户均一套房”,还要能做到“人均一间房”,孩子一间、老人一间,甚至保姆一间,能实现“住得下,分得开”。

  尤其是去年爆发的新冠疫情,更加速了这个进程。

  疫情后,许多人需要居家办公,此时如果能有一间书房,是多重要啊。多一个房间就会多很多生活场景,生活方式也就得到了升级。

  一个三居户型,对于小夫妻来说,可以多出一个房间做衣帽间;如果是三口之家,次卧可以是儿童房,还有一间书房可以用;如果是二孩家庭,那么两个孩子都会有自己的房间。

  所以现在一线城市,买三房、四房逐渐成了一个主流的趋势。

  但问题是,现在一线城市房价太高了。

  今年前两个月,从统计局的数据来看,全国新房销售价格同比普遍呈现上涨的趋势,尤其是一线城市,环比涨幅最高。其实从去年6月开始,一线城市房价环比上涨的趋势一直延续至今。

  从更长的时间角度来看,自2016年以来,全国房价均价整体保持5%以上的上涨幅度,其中,2016年、2018年和2021年前2月,房价涨幅均超10%以上。

  一线城市的房价以肉眼可见的速度在飙升,但同时住房升级的速度也在加快。住房矛盾不断升级,现在一线城市刚需和改善的界限也越来越模糊了。

  02

  普通住宅,越来越小

  如何理解这句话?

  以前年轻人购买首套房,考虑更多的可能是地段,尽量选择一个面积不大,但是交通便利的房子,方便通勤。然后等将来有条件时,再置换一套面积更大,房间更多的改善型房子。

  但是因为现在一线城市房价越来越高,限贷条件下的置换成本也越来越高,所以现在年轻人买房,更加倾向一步到位,在控制总价的前提下,尽可能选择房间更多的房子。

  以往,在我们的印象中,三房、四房户型可能都需要110平米以上的面积。而现在因为购房者对房屋总价的承受力有限,开发商不得不设计出户型更紧凑,面积更小的三房、四房,来迎合市场需要。

  其实,这种紧凑户型的鼻祖,最早出现在深圳和上海。早在2017年,深圳就有很多项目,设计成50平米两房或者70平米三房。如今这股紧凑户型风,慢慢刮到了北京和广州。

  2018年北京首个限竞房项目,设计出89平米3房2厅2卫的“神户型”。

  去年,北京石景山某项目的户型图刚刚发布,就震惊了业内。78平米的空间里竟然做出了三居室,而且明厨明卫,格局分布非常合理,除了必要的走道之外,基本没有空间浪费。

  而广州,今年有个楼盘大火,79平方米做到了四房两厅两卫,实用率高达90%。

  最近三年,开发商这种“螺丝壳里做道场”的现象越来越普遍,未来这种趋势也会持续存在。

  根据克尔瑞发布的数据,2020年,一线城市100平米以下的三房户型成交占比,较2019年有比较明显的提高。

  四房户型中,120~160平米依然是成交主力,但是,100平米以下的4房户型,成交占比从2019年的1.58%提高到2020年的3.89%。

  小面积,多房间的户型设计,越来越受市场欢迎。

  03

  豪宅的空间尺度,更豪了

  一线城市,刚需和改善的界限越来越模糊,户型设计越来越紧凑,但是顶级豪宅的户型设计的尺度却越来越大。

  我一直保存着天津某顶豪项目的户型图,210平米的空间里,只做了一个卧室。300平米更夸张,只做了两个卧室。

  同样在广州,一个名叫“明珠湾壹号”的项目,380平米的总面积却只做了两个卧室和一个影音厅,完全不追求更多卧室和房间数。

  初看这个户型,觉得这样的设计太浪费了,这么大的面积怎么也得做个五房,六房,四世同堂住在这个大房子里。

  但是仔细一想,这可能就是现在商界精英对于住房的需求。居住可能只是一小部分功能,更重要的是找到一个放松,私密的空间。

  普通住宅讲究性价比,比的是卧室和卫生间的数量,追求的是对空间的极致利用,最好不要有一平米的面积浪费。

  但是顶豪不一样,它必须要“浪费”一些面积,来达到极致的尊贵感、舒适感、仪式感。

  04

  分化,还在加剧

  是什么原因造成了这个现象呢?

  当然是收入的差距。

  尤其是2020年以来,疫情加速了这个过程。

  2020年我们遇到了史诗级的大放水,如今疫情拐点已到,经济恢复却并不是人们想象的那样V型反转,而是出现了K型复苏。

  简单理解就是经济恢复并没有普遍展开,而是出现了急剧的分化。有的地方雨量充沛,而有的地方干旱枯竭,像字母K这样,有的向上,有的向下。

  具体的资产来说,以科技、互联网、大型企业为代表的抱团股大涨,带动全球股指连创新高,房地产价格上涨,全球核心城市房价一再突破天花板,铜价这些大宗商品价格暴涨带动PPI指数上扬。

  富人因为资产价格暴涨而财富剧增。

  与此同时,中小微企业经营困难,普通人就业形势严峻,消费低迷,居民实际收入在普遍下降。比如,2020年广州城市人均可支配收入仅为6.8万元,但整体房价已达到3.2万/平。

  普通人买房越来越小,开发商也追随这个趋势,户型也越来越紧凑。而富豪根本不会太在意房产的价格,对于他们来说,有一个能彰显自身地位、符合自己生活方式的空间,可能更重要。

  香港是内地房地产市场的“老师”,虽然近两年学习新加坡模式的声量越来越大,但在未来,一线城市房价不可避免地会向香港趋近。

  那时,房地产市场两极分化的趋势,会更加明显。

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