作者：杨一星

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　　珠海，要摇号抢房了

　　这两周，珠海楼市的一张照片，掀起了大湾区各大房产群的广泛谈论：这张图是珠海唐家湾某项目开盘摇号，秒光。

　　是啊，连珠海都要摇号抢房了。

　　来自珠海、广深的投资客，驱车上百公里，跨过珠江，顶着29°的大太阳，在一个塑料大红棚里，人挤人，连口水都没得喝，只为抢一套98平的小三房。

　　明明这开发商，只是刚进珠海，也不是品牌开发商，在华发品质称霸的珠海，产品更是不值一提。

　　明明珠海，之前还是一个强烈依靠自媒体带客，中介返点，哄着捧着求着你买房的城市。

　　而现在，却要摇号抢房了。

　　有钱买不到，在大热天里晒得快中暑抢不到。

　　为什么珠海这么火？

　　2

　　热钱涌入

　　大放水之下，盘旋在大湾区楼市的热钱，比去年更焦虑更恐慌。

　　春节过后，股市翻绿，年前还信心满满的牛市，这回彻底浇了一盆冷水。大家更认清了韭菜难以在股市中赚到钱，房子还是普通人最好的投资。而大湾区，又是最具潜力的城市群，吸引全国热钱涌入。

　　深圳是湾区龙头，但调控之后需3年深户+3年社保才可购房，外地人被挤出赛道。

　　钱多的干广州，珠城天河北的豪宅一路高歌。

　　钱少的盯紧东莞佛山珠海，核心板块松山湖千灯湖横琴唐家湾，被投资客扫了一轮又一轮，无房可买。

　　口袋里实在紧巴巴的，中山翠亨惠州惠阳走起，至少要象征性地参与一下大湾区建设。

　　然而，广深莞佛现在都在收紧，宽松的珠海，渐渐成为承接大湾区热钱的窗口。

　　深圳新盘的社保积分、严查首付资金来源&流水和二手房指导价，堵死了楼市的炒作空间，都逼得中介去卖回迁房、小产权房了。

　　经过这一轮暴涨，投资者要想玩得动深圳市场，本身的资金实力和资质要求都非常高。

　　本质上来说，深圳已将炒房客拒之门外。

　　广州的政策收紧主要体现在人才政策收紧和限贷上。

　　黄埔、南沙的人才绿卡开始收紧。针对人才引进，没有广州流水的房贷，基本都过不了，而且严查首付资金来源，要求首付必须来自直系亲属转账，且提前3个月到账。

　　现在广州唯一的口子，只剩落户。

　　东莞紧随深圳，发布了二手房指导价，驱使热钱去买新房，新房的竞争更加激烈。进一步的限贷政策，让首付提高到6-8成，筛选购买力强的买家。

　　而且去年东莞已涨到高位，已让外来投资客越来越下不了手。

　　佛山现在就在上涨，行情在3月涨了一波，千灯湖领涨，北滘后续跟进发力。

　　只是佛山还设了人才绿卡，办理人才绿卡需花3个月时间，所以现在买佛山的人，基本都对市场非常熟悉，且做了相应准备，就是想踩着节点，吃透这一波涨幅。

　　分化的佛山，选筹非常关键，外地人需做一定的功课。

　　珠海现在已开始缺房，销售节奏很快，每到周末，粤A粤B的车，挤满珠海各项目停车场。

　　火热背后，还有一层原因，大湾区的房价轮动：深圳——东莞——广州——佛山，下一个就是珠海。

　　那么，珠海现在的购房政策如何？

　　关于限购:珠海本地人限购3套，外地人限购2套，相当于不限购，可以直接买。

　　关于限贷：首套首付三成；珠海有房无贷，5成；全国任一城市有房贷款已结清，4成；全国任一城市有一套贷款，5成。65岁老人可接力贷，首付四成。

　　之前珠海首套房贷利率是5.05%，二套利率是5.15%，银行的额度已经严重不够用，现在二套利率已经飙到5.4%。

　　之前对65周岁以内的老人接力贷，批贷都很宽松，再过一阵子，银行绝不会这么宽松了。

　　现在买珠海，就是抢在房贷尚且宽松时，千万不要等到政策收紧才后知后觉进场。

　　珠海的涨，势不可挡！

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　　行情分化，没有普涨

　　这一波热钱的需求，很简单，就是要在大湾区占个坑，把钱换成资产，赚取收益。

　　本质上，他们不关心是买广州还是佛山珠海，他们只关心能不能有较好的涨幅。

　　珠海这波上涨，主要是由于热钱集中+供需紧张，引发抢房，然后带动板块上涨。

　　和广深佛莞不一样的是，珠海只是一个200万人口的“小而美”城市，人口和产业发展动力没有那么强。城市规划的成熟度，没有那么强。本地民富程度和购买力，没有那么强。

　　这一切，都决定了行情会有分化，不是酝酿烈火烹油的普涨，而是个别板块的狂欢。

　　虽然珠海新城多点开花，但资源有限，并不能带动所有新城发展。所以不是每个区域都有价值，投资一定要买核心板块。

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　　哪些板块值得关注？

　　1）高级的横琴

　　横琴，目前站稳5万+，已经用价格筛选了高阶投资客。

　　澳门单牌车，可以上横琴岛，所以横琴的房子，主要还是卖给澳门人。

　　5万/㎡是上涨完之后东莞南城的价格，离正在上涨的佛山千灯湖3万/㎡，尚且有2万/㎡的价差。但这却是还没有上涨的横琴起步价，真的不便宜。

　　这也是珠海的房价天花板，要顶破不容易。

　　但作为长期投资，高规格金融产业集聚的横琴，未来可期。

　　2）依靠深珠通道远期规划的唐家湾

　　唐家湾是现在热钱最集中的板块，价格2.5-3万/㎡。

　　唐家湾分为北围、南围、唐家湾半岛。

　　由于北围靠近珠海北站，是未来公铁两用深珠通道的出口。在远期规划利好之下，深圳人的热钱首先席卷了唐家湾北围，一时间买到北围近乎断货，只剩昔日某地王项目，尚有房源在售。

　　接下来入场的投资客看着北围没房，于是调转方向，去买唐家湾半岛。

　　现在，整个唐家湾相当缺房，宝龙城摇号日光之后，唐家湾已无平层，华润已经在3月初清盘。只有雅居乐的复式在售，而且已吹风新开的7栋复式毛坯，将上调备案价至2.8万/㎡。

　　唐家湾本来就是一个短期供应大，长期供应量小的区域，消化完这批房子，下批房子需要等。

　　新房没货，很多人会选择买二手房，但因为限售3年，现在二手房源较少。等到低价房源被扫完之后，珠海的二手房地板价就会抬升。

　　房源紧缺之下，有的投资客等着个别楼盘的二期开盘，有的则是跨过了珠海大桥，去珠海西部的新城区金湾航空城扫货。

　　3）“东城西移”的金湾航空城

　　金湾航空城，是由华发做了一级土地整理，未来承接珠海“东城西移”的板块，大开发商集聚+一线海景加持，2.5-3.5万/㎡，让不少人动心。

　　其中，靠近珠海文化艺术中心的核心板块无房，泛核心板块有些项目正打算加推。而一些离核心板块很远的项目，因为有房源，去化速度相当快。

　　但要提醒大家的是，不同于横琴唐家湾，金湾是一个新设的区，核心区尚在起步阶段，成熟周期长，所以更要坚定买入核心板块。

　　总结珠海楼市现在的逻辑：热钱集聚&供需紧张，导致缺房，进而推动房价上涨，这已在很多城市得到应验。

　　珠海，已经渐渐起势了。一切，都那么熟悉。