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愚蠢至极!业主抱团房价就能涨?别傻了,当心遭到调控重锤

愚蠢至极!业主抱团房价就能涨?别傻了,当心遭到调控重锤
2021年04月17日 18:48 新浪网 作者 功夫财经

  作者:邓新华,资深财经媒体人

  最近,我听到好几个网友说,他们小区的业主互相商议,想卖房的统一挂高价,其他不卖房的业主,也去中介那里挂个高价,目的是抬高本小区的房价。

  类似的事例,媒体有很多报道。尤其是房价上涨的时候,这种事更常见。房价上涨的时候,总有一些小区比隔壁小区二手房卖得便宜,于是便宜小区的业主不服气,希望通过联合涨价,使本小区的房价赶上隔壁小区。

  有些小区业主觉得自己小区最好,房价被别的小区赶上,他们也不服气,想联合涨得更高一点。

  例如去年南京神盘仁恒江湾城,业主就发出联合涨价的提议。

  今年不卖房也去挂高价的业主就更普遍了。我还听说,有的人根本不打算卖房子,但也挂了几年,别人真想买了,他们就“涨价”。他们的目的是时常感受一下房价上涨的喜悦。

  这些业主的做法全部是错误的。盲目挂高价并不能抬高本小区的房价,反倒可能引起社会关注,招来调控的铁拳。

  1

  场外起哄抬不高房价

  这些业主以为,不卖房的业主也去挂个高价,就会给买房者一个错觉,让买房者觉得这个小区的房价就是卖得高。于是,原来可能5万/平米成交的房子,就能在上沿5.2万/平米成交。

  这想法看起来有道理,但其实是不懂经济学基本原理的体现。

  买方又不是傻子,买房这么大的事,肯定会多问几家,多看几个小区。

  不卖房的业主挂高价,刚一开始,由于信息差,可能会让极个别买房者产生错觉,但买房者多问几家之后,自然就知道,那些业主是只挂不卖的。他们大致上就能知道,每个小区的成交“折扣”。

  经济学原理说了,决定价格的只有当下的供求关系。只挂不卖,就不是真实的供给,根本就不能对房价产生影响。

  每一笔房子交易,你都可以想象成一次拍卖。当然,房子交易并不是真的在一个拍卖场一次性完成,而是每一个买家都会和多个卖家谈,每一个卖家也会和多个买家谈,但其原理,和拍卖是一样的。

  一方面,是许多买家拿着现金,竞拍卖家的房子。但另一方面,又是许多卖家,拿着房子竞拍买家的现金。

  卖家之所以卖房子,可能是因为扩大生意需要钱,也可能是他要卖小房子买大房子,或者是有其他急用。不管怎样,卖家卖房,必然是因为他认为,卖掉房子符合他的利益最大化。

  因此,卖家担心的是其他卖家抢走交易机会。他会估量“拍卖场”中的形势,要一个能成交的价格。卖家也清楚,他的压力来自于其他卖家,那些只挂不卖的业主,挂的价格再高,也不能减轻他的压力。

  假定一个小区,只有3个业主真心想卖房,其他有50个业主挂高价,但不打算卖,那么,这3个业主相互之间形成竞争,其他50个在场外起哄的业主,对“拍卖场”的作用等于零。

  其实大家看看市场上,价格现象是多种多样的。有的行业,价格出得低,但没什么折扣,例如大米。有的行业标价高,但折扣也很高,例如机票。

  网上有个视频,中国人去穷国旅游,卖“玉石”的小贩喊价2万人民币,但最后成交价:15元。小贩喊价再高,他心里清楚,旁边的小贩等着用15元抢走这个交易机会呢。

  实际上,不同小区的二手房,成交“折扣”是不一样的。那些成交量大的小区,业主让价就很小。成交量小的小区,业主让价就比较大,因为只有让价比较大,才能争来成交机会。

  总之,价格不是谁喊上去的,它是买家和买家竞争、卖家和卖家竞争,综合形成的。

  2

  真心的卖家也无法联合提高房价

  只挂不卖的业主不能影响价格,那么,真心卖房的业主能成功联合抬价吗?

  也不能。

  首先,假设你是卖方,别的卖家在业主群发出倡议说联合抬高价格,你敢相信吗?很可能,你老老实实坚持卖高价,最后只是掩护了其他卖家出货,而你自己延迟了成交时间,损害了你自己的利益。

  其次,就算你们小区的卖家真心联合抬价,但其他小区呢?你小区卖家联合抬价,那恰好成就了其他小区卖家,但损失的却是你们自己。

  总不可能联合一个城市所有的小区涨价。

  现实中,很多人相信卖家“联合提价”,但实际上这并不成立。经济学家张五常说,价格联盟只是个传说。

  人们看到媒体报道,什么兰州拉面馆联合提价啦,纸浆企业联合提价啦,好像价格联盟真的成立似的。

  但其实,如果没有通胀的大背景,谁提价,就是把顾客赶到其他拉面馆去,谁敢做这种傻子?正是因为有了通胀,大家都预期,别家面馆也不得不提价,所以自己才敢提价。所谓的“联合提价”,只是通胀下大家协调行动而已。

  3

  业主起哄容易引来调控的铁拳

  如果价格是喊高的,那每个人都任意买个东西,喊高价卖掉,发财岂不是非常容易?问题是,你喊高价,就能以高价卖掉吗?

  但可惜的是,现实中,很多业主并不懂这个道理。他们和买方一样,有一个错觉,以为房价是炒房者炒高的,所以他们积极地“炒”。

  实际上炒房者只是预测未来的价格,提前布局。他们要反复掂量,影响房价的是货币、人口、地段等决定房价的因素。不是说随便买个房,然后喊高价卖出,就可以实现发财梦的。炒房者看错了,赔掉底裤的事也多得很。

  业主在价格上的起哄,没有实际的好处不说,反倒可能引来实际的坏处。

  此前新闻报道显示,深圳市宝安区住房和建设局对涉嫌恶意炒作二手房价的相关当事人进行约谈处理并列入黑名单,同时暂停涉事小区网签。

  因为业主的起哄,会引起大众的关注。大众会想,“价格果然是炒高的,要不然你们业主怎么会热衷于炒作呢?”

  为了应对公共舆论,行政部门往往会使出调控的铁拳。

  调控往往会增加卖方的交易费用。当然,也会增加买方的交易费用。最终是买卖双方都受损。

  例如,深圳出台二手房指导价,虽然主要是因为全球大放水推高房价,有关方面急于调控,但去年深圳某些小区业主“联合提价”大概率也脱不了干系。

  指导价让买方、卖方都需要花费更多的时间、精力来完成寻价,双方都增加了交易费用。

  实际上,有关部门干预没有必要干预这种“联合提价”。

  刚开始,只挂不卖可能是普遍现象,但时间长了,业主们会发现那不过是瞎折腾,大部分业主自然就偃旗息鼓了。要知道,房子挂出去,会引来很多买方的询问,也是很烦人的。

  所以,完全没必要浪费公共资源去管这事。当然,有关部门不管,又会引起社会舆论不满,这是另一个问题了。

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