作者：公子不悔

　　1

　　调控满月，合肥量价齐跌

　　早在4月5日合肥发布“新政八条”时，本号就撰文《一房难求！跳涨40%！这个炒房之城，挨打了》，提出明确观点：

　　合肥在新政之下，很多需求被堵住，短期肯定是利空，成交量萎缩，房价横盘，甚至会小幅回调。

　　果不其然，从新政执行一个月后传来的数据可以看出，合肥楼市已经量价齐跌。

　　5月10日合肥市房地产业协会发布：

　　4月份，合肥市区新建商品住宅、二手住宅成交量环比分别下降14.3%和27.1%；商品住宅、二手住宅成交价格环比分别下降1.7%和5.3%。

　　从区域数据来看，合肥此次量价齐跌，是全方位的，无论是市区还是郊区，无论是限购区还是非限购区。其中限购区在新政暴击下，下降更猛烈。

　　成交量方面，4月份，合肥市区二手房成交11273套，较3月份下降27.1%，其中限购区成交2988套，下降45.4%；非限购区成交8285套，下降13.0%。

▲4月份合肥二手房成交量 图源江淮晨报

　　价格方面，新房备案均价19383元/平方米，较3月份下降1.7%、较去年同期上升15.1%。说明新房价格虽然环比下跌，但较去年同期仍高出不少。

　　二手房价格方面下跌比新房更猛一些。

　　根据贝壳研究院数据显示，合肥市区二手住宅成交均价17834元/㎡，较3月份下降5.3%。其中，限购区均价25885元/㎡；非限购区均价15430元/㎡。

　　整体价格虽然有所下跌，但个别区域却是量跌价涨。

　　如屯溪路小学学区二手住宅4月份成交均价2.6万元/㎡，上涨3.8%；和平路小学学区成交均价2.1万元/㎡，上涨15.6%；48中学区成交均价2.3万元/㎡，增长9.8%；38中学区成交均价1.8万元/㎡，增长1.4%。

　　可见，优质学区房的价格还是非常坚挺。

　　2

　　市场观望情绪明显

　　合肥这轮量价齐跌，主要是前期涨得太猛，突然遭遇重拳所致。

　　2020下半年，在货币超发的背景下，中心城市发动攻势，作为过去十年发展最快的城市合肥，也很快加入了上涨阵营。

　　由于此前低迷了很长一段时间，再加上去年合肥的土地供应面积远小于销售面积。

　　尤其是政务区、高新区等热点区域供应更少，进而导致新房市场尤其是热点区域供应严重不足，引发了市场的恐慌的情绪，于是合肥楼市很快就被点燃。

　　根据贝壳研究院公布的数据显示，去年10月份开始到今年1月份，合肥二手房挂牌均价就持续走高，从16757元/平方米升至19099元/平方米。

　　优质的学区房更是引领了整体二手房价格的上涨。

　　更为关键的是，克尔瑞数据显示，3月末合肥的存销比只有2.8，如果不做出调整，4月份合肥的楼市将更加火热。

　　在这种背景下，有市民去人民网留言板反映上涨情况，最终迎来了合肥楼市最强调控出炉。

　　比如合肥发布的“新政8条”中，明确：

　　暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房。

　　此外，还将法拍房纳入限购，并禁止向法人与非法人组织出售商品房。

　　在此之前，合肥是长三角核心城市中唯一一个没有给户籍人口设置二手房限购的城市，但合肥落户比较宽松，因此吸引了大量投机资金，助推了楼市热度。

　　此次调控，几乎堵住了之前的所有漏洞，对楼市的影响也是立竿见影。

　　新政收紧三大板块限购后，很多人失去了购房资格。禁止向法人与法人组织出售商品房，也堵住了相当一部分购房需求。

　　此外，很多购房者在新政之下很多也选择观望，不急于下手了。开发商也开始降低了推盘速度。

　　在调控之后，中国经营报记者曾走访合肥市滨湖、包河、瑶海等区域的宝能城、绿城·添园、中天·胜利58、伟星玖玺台等热点项目。

　　在走访中，部分楼盘的销售人员拒绝了记者的看房要求，表示不接受新客户，而有的楼盘则以维修为由关闭了售楼处。

　　此外，因为观望人群增加，中介带看量也出现了较为严重的下滑。

　　数据显示，4月新增房源量为26752套，客户带看量为225489次，相较于3月份分别下跌了5321套和23945次。

　　很多合肥的中介人士表示，现在带客户看房，得到的回答多半是，再看看，和之前的快速成交完全不同。

　　在这些因素共同作用下，新房与二手房均出现了量价齐跌现象。

　　但从上文的数据可以看到，合肥整体虽然量价齐跌，也有分化，一些非限购区域的优质学区房价格仍在上涨。如果高温不退，预计后续可能还会有针对学区房炒作的调控到来。

　　不久前在北京召开的政治局会议上，官方罕见提出：防止以学区房等名义炒作房价。

　　这意味着，一场针对全国学区房调控的行动，即将要展开。近期宁波住建局已经公布了首批二手学区房指导价格，按照官方指导价进行成交，合肥估计也不会太远。

　　3

　　购房建议

　　关于能不能买的问题，建议大家短期观望，等过了这波严厉调控期，到年底再做打算。

　　短期内，无论刚需还是投资，都可以缓缓。目前合肥正处在调控兴头上，前期的成交量与房价跳涨，在调控政策下，市场需要一段时间来盘整消化。

　　从长期来看，对于合肥这样上涨潜力较大的城市，未来房价还是会继续慢涨。

　　从过去五年的调控经验来看，调控对于具有较大潜力的中心城市，只能压一时。

　　深圳、杭州、南京、宁波、东莞、西安、成都、厦门、福州、合肥等，无不如此。

　　合肥2020年GDP已经突破1万亿，进入中国内地经济前20强。

　　过去十年，其GDP增速、社会消费品零售总额增速、资金总量增速、财政收入增速、进出口总额增速、常住人口增速、人均可支配收入增速等多个维度的综合排名，在内地39个主要城市中，位列第一。

　　可以说，在过去十年中，合肥是中心城市中发展最快的城市。

　　2008年之前，合肥经济还不如南昌。2008年合肥超越南昌，此后又超越了烟台、福州、南通、西安，一路过五关斩六将。

　　如今的合肥已经是长三角的当家花旦，话题十足，也频频受到政策青睐。在科技部两次发布的关于科技实力文件中，合肥被点名次数都位居第二，仅次于上海。

　　这样一座经济活力十足、人口增长不断的省会城市，楼市长线上涨几乎没有太大悬念。

　　就合肥而言，如果资金充足，最好买确定性较高的政务区、滨湖新区和高新区。

　　如果资金有限，经开区的工业区板块，长丰县的北城板块，包河区的二环路内板块，以及蜀山区的长江路北板块，也是不错选择。