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5000万直接打水漂!开发商罕见退地!杭州楼市风向大变?

5000万直接打水漂!开发商罕见退地!杭州楼市风向大变?
2021年07月23日 11:29 新浪网 作者 功夫财经

  作者:公子不悔

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  杭州惊现退地

  房地产市场,又现退地事件,这一次,是楼市当红城市杭州。

  7月21日,宋都股份突然发布公告称:

  5月其曾在杭州首批集中供地中获得杭政储出【2021】8号地块的土地使用权,但至今未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》,经与杭州市规划和资源局沟通、协商后,官方决定取消宋都股份的竞得资格。

  也就是说,宋都股份退地了。退地之后,当时缴纳的5000万元保证金,打了水漂,一分都没得退。

  所退的这块地,是宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司,在5月份杭州首轮集中供地时拍下的。

  当时,一口气拿下了五块地,其中四块已经进入了开发流程,只有这块地选择放弃。

  这块地,位于杭州拱墅区运河新城板块,是杭州楼市的热点板块之一。当时宋都股份以封顶29.90%溢价率加上21%自持拿下该地块,总价17.83亿元,成交楼面价20962元/平方米。

  关于开发商退地的事件,并不鲜见,但在杭州这样的当红城市,却是少见。

  而且杭州是宋都股份的重仓城市,首轮竞拍的时候,该企业奋不顾身拿下了五块地,为何现在会退地呢?

  最关键的是,退市就白白亏损了5000万元的保证金。

  宋都股份在公告中给出的理由是,公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

  换句话说,该公司因为觉着这块地有市场风险,所以选择放弃。

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  宁亏5000万,也要放弃

  关于宋都股份退地一事,有媒体爆料称,还有另外一种解释:

  宋都股份预约拍得这批地之前,有意向合作方,且商务合作相当明确。但摘地之后,天目地合作方变卦,临时跳票导致资金减少,被迫先退拱墅地,推入窘境。

  也就是说,宋都股份的合作方关键时候掉链子了,撤资,导致退地。

  这个解释不知是真是假,宋都股份并未就此作出回应。

  无论是宋都股份的合作方掉链子,还是宋都股份自己预估了市场风险后选择退地,其背后的映射都是相同的—觉得这块地会亏,而且亏损额至少是在5000万元以上。

  如果不亏,或者亏算达不到5000万元,没有一个企业会选择退地这种净亏损的路子。

  笔者认为,宋都股份选择退地的原因,有三点:

  第一,地价上涨、新房限价、竞自持,房企的利润空间大幅压缩

  有媒体统计,杭州首批推出的57宗地块中,有41宗达到了封顶溢价,并启动了竞争自持,自持率最高的地块高达40%。

  一方面是地价不断上涨,另一方面,杭州的新房又有严格的限价,再加上竞拍过程中触顶之后,开始竞自持比例,三方面压缩开发商的利润。

  而且,自管理层给开发商划定了三条红线,以及央行与银保监会限制银行资金流入房地产的背景下,房企的融资成本高企,房企现在的利润非常低。

  此前就有房企公开透露,努力让企业利润做到1%到2%。

  很多房企现在拿地,主要看中的是在保持不亏损的前提下,做大市场规模。

  宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块,总价178308万元,楼面价20962.12元/平,溢价率29.86%,自持21%。

  有人计算了一下,项目要配建居委会、书店等,合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折,项目的实际地价奔2.4万元/平。

  但地块销售限价,毛坯均价不高于26500元/平,毛坯最高单价不高于29150元/平,装修价格不高于3000元/平(即精装修均价不高于29500元/平)。

  按照这个售价和成本对比,若加上其他建安运维营销成本,该地块的预期销售利润率可能不足2个点(非净利润),净利润可能逼近0。

  这还要期望新房市场不冷,不受二手房变冷的影响。一旦新房市场变冷,大概率会是亏损。

  第二,对新房市场变冷的担忧

  当下杭州的房地产市场,二手房成交量已经三连跌,二手房价格已经开始松动。

  数据显示,4月份,杭州全市(除富阳、临安外)共成交9326套二手住宅, 环比下跌18.9%;成交金额达 287亿, 环比下跌21.1%;

  5月份,全市(除富阳、临安外)共成交8908套二手住宅,环比下跌4.5%;

  6月份,二手房成交量继续下探,全市(除临安、富阳)签约量7800套,环比下降13.4%。

  价格方面,据杭州当地媒体报道,杭州的二手房已经有将近一半房源降价了,下跌通道已经打开。

  新房市场因为限价和摇号因素,依旧很火热。

  6月份,杭州新房卖出了19785套,撇开5月因为统计口径的调整,有很大数据的波动外,这个成交量是近13个月的第三高。

  但是,杭州新房成交量更像是在上演最后的狂欢。因为杭州的二手房已经冷了,新房变冷是迟早的事情。

  深圳、广州就是典型案例。

  深圳的二手房在二手房官方指导价作用下,成交量已经膝斩,二手房价格也已经两连跌。新房受二手房影响,成交量也进入了低位。

  深圳已经有开发商打折促销了。

  广州方面,二手房成交量的下滑,也将新房带冷了。根据中原地产数据显示,6月份广州新房成交套数为7057套,跌至今年来最低。

  基于这种担忧,一旦杭州的新房变冷,宋都股份拿下的这块地仅有的不足2%的毛利率都将荡然无存,如果继续开发,亏损的概率非常大。

  第三,担忧杭州楼市调控加磅

  杭州新房五六月份的火热,可能会引发杭州新一轮调控加身。一旦大招落地,将会加速杭州新房的转向。

  就目前的形势来看,管理层稳定房地产的决心无比坚定,杭州和南京,很可能会接棒深圳、成都、西安,成为下一轮发布二手房官方指导价的城市。

  基于会亏算的风险估算,最终宋都股份鼓足勇气决定退地。

  以此来看,宋都股份很有可能不会是唯一一个退地的案列。

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  购房建议

  宋都股份退地的时间节点非常敏感,正是杭州第二轮集中供地的前夕。

  这次退地,可能会影响第二轮集中供地时,开发商的拿地激情。

  土地市场冷暖直接会左右房产成交市场冷暖,这可能预示着杭州楼市接下来会更趋向理性。

  尽管像杭州这种人口、经济、产业、金融、科创等竞争力均处于全国前列的城市说,楼市长线潜力已经非常看好。

  但短期内,杭州楼市回调的概率较大,无论投资还是刚需,购房都需要谨慎。

  二手房最好先不要碰了,如果实在等不及,尽可能买新房,而且最好选择与二手房价格倒挂比较显著区域的新房,最好还是热点板块。

  比如钱江新城、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城等,这些板块确定性更好,回调的概率较小。

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