作者：公子不悔

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　　杭州惊现退地

　　房地产市场，又现退地事件，这一次，是楼市当红城市杭州。

　　7月21日，宋都股份突然发布公告称：

　　5月其曾在杭州首批集中供地中获得杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，但至今未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，经与杭州市规划和资源局沟通、协商后，官方决定取消宋都股份的竞得资格。

　　也就是说，宋都股份退地了。退地之后，当时缴纳的5000万元保证金，打了水漂，一分都没得退。

　　所退的这块地，是宋都股份全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司，在5月份杭州首轮集中供地时拍下的。

　　当时，一口气拿下了五块地，其中四块已经进入了开发流程，只有这块地选择放弃。

　　这块地，位于杭州拱墅区运河新城板块，是杭州楼市的热点板块之一。当时宋都股份以封顶29.90%溢价率加上21%自持拿下该地块，总价17.83亿元，成交楼面价20962元/平方米。

　　关于开发商退地的事件，并不鲜见，但在杭州这样的当红城市，却是少见。

　　而且杭州是宋都股份的重仓城市，首轮竞拍的时候，该企业奋不顾身拿下了五块地，为何现在会退地呢？

　　最关键的是，退市就白白亏损了5000万元的保证金。

　　宋都股份在公告中给出的理由是，公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。

　　换句话说，该公司因为觉着这块地有市场风险，所以选择放弃。

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　　宁亏5000万，也要放弃

　　关于宋都股份退地一事，有媒体爆料称，还有另外一种解释：

　　宋都股份预约拍得这批地之前，有意向合作方，且商务合作相当明确。但摘地之后，天目地合作方变卦，临时跳票导致资金减少，被迫先退拱墅地，推入窘境。

　　也就是说，宋都股份的合作方关键时候掉链子了，撤资，导致退地。

　　这个解释不知是真是假，宋都股份并未就此作出回应。

　　无论是宋都股份的合作方掉链子，还是宋都股份自己预估了市场风险后选择退地，其背后的映射都是相同的—觉得这块地会亏，而且亏损额至少是在5000万元以上。

　　如果不亏，或者亏算达不到5000万元，没有一个企业会选择退地这种净亏损的路子。

　　笔者认为，宋都股份选择退地的原因，有三点：

　　第一，地价上涨、新房限价、竞自持，房企的利润空间大幅压缩

　　有媒体统计，杭州首批推出的57宗地块中，有41宗达到了封顶溢价，并启动了竞争自持，自持率最高的地块高达40%。

　　一方面是地价不断上涨，另一方面，杭州的新房又有严格的限价，再加上竞拍过程中触顶之后，开始竞自持比例，三方面压缩开发商的利润。

　　而且，自管理层给开发商划定了三条红线，以及央行与银保监会限制银行资金流入房地产的背景下，房企的融资成本高企，房企现在的利润非常低。

　　此前就有房企公开透露，努力让企业利润做到1%到2%。

　　很多房企现在拿地，主要看中的是在保持不亏损的前提下，做大市场规模。

　　宋都股份退掉的运河新城GS1001-17地块，总价178308万元，楼面价20962.12元/平，溢价率29.86%，自持21%。

　　有人计算了一下，项目要配建居委会、书店等，合计建面1125㎡。考虑配建建筑、自持打六折，项目的实际地价奔2.4万元/平。

　　但地块销售限价，毛坯均价不高于26500元/平，毛坯最高单价不高于29150元/平，装修价格不高于3000元/平（即精装修均价不高于29500元/平）。

　　按照这个售价和成本对比，若加上其他建安运维营销成本，该地块的预期销售利润率可能不足2个点（非净利润），净利润可能逼近0。

　　这还要期望新房市场不冷，不受二手房变冷的影响。一旦新房市场变冷，大概率会是亏损。

　　第二，对新房市场变冷的担忧

　　当下杭州的房地产市场，二手房成交量已经三连跌，二手房价格已经开始松动。

　　数据显示，4月份，杭州全市（除富阳、临安外）共成交9326套二手住宅， 环比下跌18.9%；成交金额达 287亿， 环比下跌21.1%；

　　5月份，全市（除富阳、临安外）共成交8908套二手住宅，环比下跌4.5%；

　　6月份，二手房成交量继续下探，全市（除临安、富阳）签约量7800套，环比下降13.4%。

　　价格方面，据杭州当地媒体报道，杭州的二手房已经有将近一半房源降价了，下跌通道已经打开。

　　新房市场因为限价和摇号因素，依旧很火热。

　　6月份，杭州新房卖出了19785套，撇开5月因为统计口径的调整，有很大数据的波动外，这个成交量是近13个月的第三高。

　　但是，杭州新房成交量更像是在上演最后的狂欢。因为杭州的二手房已经冷了，新房变冷是迟早的事情。

　　深圳、广州就是典型案例。

　　深圳的二手房在二手房官方指导价作用下，成交量已经膝斩，二手房价格也已经两连跌。新房受二手房影响，成交量也进入了低位。

　　深圳已经有开发商打折促销了。

　　广州方面，二手房成交量的下滑，也将新房带冷了。根据中原地产数据显示，6月份广州新房成交套数为7057套，跌至今年来最低。

　　基于这种担忧，一旦杭州的新房变冷，宋都股份拿下的这块地仅有的不足2%的毛利率都将荡然无存，如果继续开发，亏损的概率非常大。

　　第三，担忧杭州楼市调控加磅

　　杭州新房五六月份的火热，可能会引发杭州新一轮调控加身。一旦大招落地，将会加速杭州新房的转向。

　　就目前的形势来看，管理层稳定房地产的决心无比坚定，杭州和南京，很可能会接棒深圳、成都、西安，成为下一轮发布二手房官方指导价的城市。

　　基于会亏算的风险估算，最终宋都股份鼓足勇气决定退地。

　　以此来看，宋都股份很有可能不会是唯一一个退地的案列。

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　　购房建议

　　宋都股份退地的时间节点非常敏感，正是杭州第二轮集中供地的前夕。

　　这次退地，可能会影响第二轮集中供地时，开发商的拿地激情。

　　土地市场冷暖直接会左右房产成交市场冷暖，这可能预示着杭州楼市接下来会更趋向理性。

　　尽管像杭州这种人口、经济、产业、金融、科创等竞争力均处于全国前列的城市说，楼市长线潜力已经非常看好。

　　但短期内，杭州楼市回调的概率较大，无论投资还是刚需，购房都需要谨慎。

　　二手房最好先不要碰了，如果实在等不及，尽可能买新房，而且最好选择与二手房价格倒挂比较显著区域的新房，最好还是热点板块。

　　比如钱江新城、奥体、钱江世纪城、之江、未来科技城等，这些板块确定性更好，回调的概率较小。