敢上市的房企才有未来?聚焦新力控股香港IPO

敢上市的房企才有未来?聚焦新力控股香港IPO
2019年11月04日 11:20 新浪网 作者 功夫财经

据悉,新力控股通过了港交所IPO上市聆讯,已于10月30日正式在港招股,联席保荐人包括农银国际和华泰金控。新力控股拟以每股3.3至4.25港元招股,发售5.294亿股,集资额17.47亿至22.5亿港元。该股预期将于11月15日挂牌上市。

敢上市的房企才有未来?聚焦新力控股香港IPO

据戴德梁行资料显示,房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。这批行业中坚力量将会在未来数年受益于行业集中度提高和市场扩容,进入高速成长阶段。

近年来,中国房地产市场的繁华其中原因是得益于中国城市化进程。城镇化率已由2013年的53.7%提高至2018年的约59.6%,距离发达国家80%的水平还有较大的距离——人口1.27亿的日本,城市化率甚至达到了90%。

城市化“在路上”,意味着未来十年中国还有一亿人口进城,相应的居住需求不可小觑。从房地产在国家经济中的比重看,中国房地产业也没有达到成长的极限。美国房地产占GDP的12%左右,而中国经过近十年的发展,2018年才达到了6.78%,两者的差距还很明显。

当前受到调控政策影响,房地产行业增速放缓、行业格局调整,但并没有改变中国房地产的发展大势。所谓“去房地产化”,是对政策导向的误读。十几亿人口的大国,对应着庞大的居住需求,中国房地产业“去”不掉也不能“去”,而是需要升级——从粗放式的发展到规范化管理。

行业要升级,企业要进化。那么,进化的方向是什么?更多的优质房企上市、走向公共化,将是未来的主流,也是房地产行业良性发展的必由之路。

因此房企上市IPO是一次大体检,资本市场的监管措施,将会引导企业的管理更为严格规范,上市成功,不是监管的终点,而是起点。只有续航能力强、未来有发展有空间的企业才会获得投资人的青睐。

新力控股选择此时登陆港股市场,可以看出其战略布局和未来野心。招股书显示,新力控股成立于2010年,以江西南昌为起点,发展不到十年已成为江西规模领先的地产开发商,随后向全国扩张,并于2017年将总部迁至上海,发展势头快速。

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2018年、2019年两度名列“中国房地产百強企业-成長性Top10”。根据中国房地产指数系统的数据,按综合房地产开发能力计,公司在2019年度中国房地产开发商前100强位列第31。

伴随着规模扩张,新力控股的利润增长可圈可点

2016年至2018年,新力控股的净利润分别为1.31亿元、2.78亿元和5.55亿元,复合年增长率约为105.9%。毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%,也呈逐年上升趋势。

实现高增长的同时,新力的财务正逐步迈向稳健

2017年,新力地产非流动性负债较2016年增加119%,而2018年同比增长放缓至71.5%。高速扩张伴随的“债务阵痛”已经大幅缓解。而且,债务增长速度低于营收增速和利润增幅,处于财务状况的安全区。值得一提的是,在上半年房地产行业整体去化情况下滑的背景下,新力前四个月合约销售增额增长56.84亿元;收入57.09亿元,净利润2.82亿元,均实现大幅增长。

新力的土地储备也较为丰富

近15百万平米的土地储备,公司业务发展成熟的江西省的土储占比约49.4%,其次是大湾区占约23.2%,华中及华西核心城市及其他地区占17.2%,其余10.2%位于长三角地区。土地储备的层次清晰,全国布局的步调明确,明确了未来的发展方向。

截至2019年7月31日,新力目前有110个项目,其中55个在江西的“老根据地”,稳扎稳打;13个在长三角、20个大湾区,这两个超级都市圈的土储价值就不用多说了;还有22个项目落在成都、长沙等中西部中心城市。

这一布局非常合理,稳守“老根据地”,兼顾发展成熟、价值保障的两大都市圈,再从中西部中心城市中寻求未来成长空间,层次分明。这种有序扩张的布局符合公司当前发展的需求,既有利润保障,又有成长性的良好预期。

除了布局,项目的定位也直接影响未来销售

新力的产品目前有三大系列,即:“湾系”、“园系”、“悦系”来针对不同人群。

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▲南昌 新力公园壹号

“立足刚需,以园林化、严控质量等措施实现‘准豪宅’的水平”,这其实是一个很讨巧的定位。中国房地产正在处于市场细分阶段,行业龙头主要是抓“两头”——底层刚需的超大型住宅区,与奢侈品化的豪宅项目。

前者的项目规模大,后者的资金密度高,行业龙头大规模调度资金的特长可以在这“两极”上充分发挥。但是在准豪宅的市场中,主要是把控质量、优质服务的竞争,体量优势的作用相对不明显。新力在从细分市场中找到适合自己的“地盘”,这是典型的“聪明的小鱼”。

招股书显示的,新力控股将目标锁定成为全国性综合物业开发企业,未来将继续推进区域和城市战略性拓展,进一步巩固全国市场布局。一家房地产新锐企业正在通过资本市场运作,实现其跨越式发展的野心。

新力控股的成长轨迹和未来目标可以给人很大的启发,行业集中度提高并不意味着中小型房企失去成长的空间。在整个行业提升、整合的大背景下,有进取心的企业总有一片天地。

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