房价的反噬,开始了!

房价的反噬,开始了!
2019年11月25日 14:40 新浪网 作者 功夫财经

楼市与城市之间的关系还是很有意思,相互成就,也相互拖累,一切都有因可寻。

改革开放前,国家发展重点在于工业,因此城市化进程缓慢;

改革开放后,城市化发展开始提速,但没钱来发展、做建设。

九十年代中期分税制改革,把土地财政划分给了地方政府,此后土地市场的卖家就彻底成了地方政府,随着城市建设需要,卖地收入在财政收入中的占比也开始水涨船高。

不少城市靠卖地收入获得了源源不断的发展资金,推动了城市建设,也推高了GDP获得了政绩,成为第一批赢家。

早年,很多人跟别人聊起让自己负债累累的房价,也会说我老家的房价都一万多了,言谈中甚至带着自豪,似乎房价也了一座城市经济发达程度的佐证。

而一种模式的成功自然会引来诸多效仿者。

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这些年我们看全国各个城市的变化,最明显的就是到处拔地而起的高楼大厦和日新月异的城市面貌。

而万丈高楼平地起都要钱作为支撑,大到一个城市的机场地铁,小到广场、场馆建设都要钱,除此之外城市提供并运营这些服务也需要钱。

没钱,发展就会慢几步,基础设施也会差上一截。

说完流水的支出,再来看看收入。

地方政府的财政收入主要有四个来源,分别是一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入和社会保险基金预算收入。

公共预算收入主要来源于税收,但税收的增长是极为有限的,对大部分产业基础极为普通的城市而言,靠税收来增加收入相当于做梦。

这时,属于政府性基金预算收入的土地出让金,就成为了地方政府增收的主要来源。

所以说,财政支出在不断倒逼财政收入创收,而土地背后就是钱。

短时间内,只有卖地才能满足巨量的资金需求。

从2018年数据来看大部分省份的财政收入中,土地财政收入占比依旧很大。

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卖地的钱,完善了城市建设,以此吸引大量的人才和资金,增加了购房需求,也催热了房地产市场。

到这里我们会发现,土地财政成了一种变相的融资方式。

一座城市就是一家公司,房子就等于一个城市的股票,早投入资本买房的人相当于买了早期便宜的股票。

至于城市发展潜力就要看这些融资有多少实实在在用在了城市发展建设上。

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这种另类的融资方式,在合理范围内对城市发展和“集资者”都是有利的。

但卖地就像一剂药,用得好让城市体态康健,健步如飞。

而长期依赖难免会累积毒素,最终难以戒掉不说,还将拖累城市发展。

对土地财政过度的依赖,对于财大气粗有产业有积淀的城市影响不大,但对于一些积淀普通,房价

不便宜的城市而言,反噬就比较明显。

最明显的反噬体现在人口流动上。

互联网和交通的发展,提高了信息、资源、人口的流通速度,截止目前抢人大战也玩儿过无数波,

各城均摆出过求贤若渴的姿态,招数大同小异,但能抢来人口远不够,能留得下才是真本事。

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毕竟,如今随着各城开放户籍制度,人们用脚投票,房价已然成为重要衡量因素。(最好的例子就是最近大热的鹤岗,一座众所周知无前景的小城,也有人愿意花5万买房去这座城市生活。最新消息是,鹤岗月成交120套,5万已买不到房)。

对于房价不低,早年没有着重发展产业的城市,在地产增量市场放缓,土拍较少后就会很吃力:一边是房价的负面影响不断加重,一边是没有良好的产业提供就业机会和高薪,人才引进来也难留住。

以西安为例,在上一轮人才抢夺战中,西安可谓是强势生猛,也出现不少神段子:

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再加上其新一线的光环,在人才抢夺战中战果颇丰。

但随后,各种弊端也不断暴露。

大型企业不多、薪资偏低,再加上产业结构局限性,想留住本地优秀的大学生已属不易。

抢来的人才奔着当地政策来了,结果发现随着当地房价上升,只是从一座城市换到另一座城市当社畜而已。

胡润数据显示:过去一年西安领跑大陆房价涨幅,达19.3%;2019年前3季度GDP也排到了20开外。

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再加上机会和上升空间还很有限,不少因人才引进去西安的人离开西安也就能理解了。

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当然,也有正面例子,比如长沙。

2016年全国楼市还在一片火热之时,长沙就及时按下了刹车键开始了楼市调控,长沙楼市的严厉政策一度超过很多省会城市,甚至有赶超一线的势头!

大力度调整也取得了不错的战果,如今长沙的房价跟其他同级别城市相比,已经有了质的差距,目前房价甚至和一些县级市差不多。

无论是土地财政依赖度还是房价收入比排名都比较靠后。

在轰轰烈烈的抢人大战中,长沙并不出彩,甚至可以用默默无闻来形容,但一座“房价”和决策者都为民生考虑的城市,民众显然会用脚投票。

长沙常住人口数量从2017年791.81万人增长至2018年815.47万人,人口吸引力不容小觑。

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长沙这两年的经济发展无疑为其他城市提供了一个良好的样板,那就是在充分遏制房价的基础上,经济是可以同步健康发展的,其2019年GDP增速在所有城市中跃居第14位,比西安要高出7名。

所以说,过度依赖土地财政很容易被其反噬,不依赖土地财政,扎实做好内功也能发展好。

毕竟地方的资金,信贷资源如果过多的集中在房地产上,只会让城市陷入产业发展难、财政收入上不来,想折腾没钱的恶性循环中。目前处于这种现状的城市并不少, 在此就不一一举例了。

以前我们认为高房价的代价会由整体承担,但随着楼市分化的深入,这种代价已分散到各个城市。

房价偏高的城市,未来每走一步都很难,人才引进难、注资实体产业难、留住人才更是难上加难,也真是应了那句话,过度依赖房地产,终将会付出代价,而现在仅仅是开始。

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