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房价越来越高,这个东西注定消亡!

房价越来越高,这个东西注定消亡!
2019年11月29日 11:10 新浪网 作者 功夫财经

  房价越来越高,这个东西注定消亡!

  房价越来越高,这个东西注定消亡!

  永久产权是每一个房产投资者的执念。

  每一家海外房产的机构都在强调这一概念,双极也不例外。

  我要当一个好的祖宗,为我的子孙后代留下世代传承的家业。

  我要当一个好的投资者,让我的资产不再是岁月流逝中的消耗品。

  但事实上,我们似乎并没有见到什么老祖宗遗留下来的房产,全球各地的年轻人都在拼命买房。

  在海外二手房交易中,70年的老房子都已经是凤毛麟角;99年,125年,299年,999年,这些所谓的产权年限,似乎也没几个人真的遇到过。

  永久产权似乎是一个缺乏案例验证的概念。

  很多国家认为,有年限的租赁产权是封建时代的产物,永久产权才是公民财产权保障的先进代表。

  我们似乎也有这样的想法。

  然而,英国的一个现象引起了双极分析师的注意。

  永久产权正在逐渐消失。

  1996年,英国仅有22%的新建房屋以租赁方式出售,但2017年已经翻了一番,达到43%。在英格兰,估计有290万套租赁公寓和140万套租赁房屋,总数几乎占英国住房存量的五分之一。

  为什么越来越多的房屋变成了租赁产权,莫非是历史车轮开始了下坡路吗?永久产权开始消亡了吗?

  高房价时代的产权变革

  如果我们查看英国全境租赁产权比重,我们能够发现,租赁产权的爆发的根源是高房价的压力。

  在诸如国王十字中心区之类的地方,永久产权已经完全绝迹,所有的房子都变成了租赁产权。

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  ▲英国各区租赁产权占比

  伦敦整体范围内,租赁产权的比重占到了53%,而曼彻斯特的占比也达到了46%。

  谁不想买永久产权的房子呢?

  可是,租赁产权便宜呀!哪怕只便宜一点!

  就英国来说,同等条件的60年租赁产权的房产要比永久产权便宜10%。

  在马来西亚,永久产权和99年租赁产权的新房,价格差别通常在20%。

  在日本,30年租赁产权的房子比永久产权的房子,价格差别约为30%。

  法国12-25年的租赁产权,价格会比永久产权便宜30-50%。

  奥地利维也纳,80-100年的租赁产权比永久产权便宜10%。

  租赁产权没有问题吗?问题很多,房屋产权贬值,贷款困难,每年缴纳地租,保险成本高,维权难,物业管理费肆意增加等等。

  但是,在这个房价暴涨的时代,人们真的愿意为了这些许的廉价去放弃永久。

  英国对租赁产权很恐惧,因为租赁产权造成的社会冲突愈加激烈,2016年,有42%的英国民众认为租赁产权存在严重的问题。2017年,这一比例上升到了50%。

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  ▲英国人针对租赁产权剥削的抗议活动

  民意滔滔,英国政府从2017年开始限制租赁产权。2019年6月27日开始,英国政府所有的新房都将以永久产权出售。

  这一系列措施效果明显。

  根据英国国家统计局的数据。2018年在英格兰和威尔士出售的所有新房中,只有4.2%为租赁租赁,低于2017年的13.3%。

  2017年,西北英格兰所有新房中有21.8%以租赁方式出售,与2016年的58.5%相比明显下降。

  可是,有用吗?

  有英国网友嘲讽道,这不过是继续拉高房价罢了。

  租赁产权的新房不让卖了,那多出来的房价谁来买单呢?

  在市场的压力下,租赁产权马上又改头换面,卷土重来。市场上开始流行一种产权,别称Fleecehold羊毛业权。简单来说就是像割羊毛一样持续从业主手中赚钱。

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  ▲抗议羊毛产权的海报,租赁产权表面上在英国消失了,实际上只是更改了名称

  项目表面上看起来是永久产权,但开发者会像业主收取高额的道路、绿地物业费,费用价格恰好接近于租赁的地租。

  又或者说,开发商将房屋和土地分别转让给两家公司。房屋销售方出售“永久产权房屋”,土地持有公司长期收取许可费,费率也和之前的租赁费用完全相同。

  堵,是堵不住的。

  各国的租赁产权发展

  与英国的粗暴禁止不同,在旧的租赁产权法律的基础上,很多国家在逐渐适应现代租赁产权的浪潮。

  在法国,2014年2月,面对10年翻番的房价暴涨,法国开始立法保障租赁产权Brilo。

  在德国,1947年开始租赁产权就被废除。但1919年起确立的99年的遗传建筑权,则另一种形式的租赁权存在,并且不断地修订完善。与其他国家不同,这种权利并非产权,而是合同权利。

  同样的,随着德国的地价和房价激增,德国社民党在近些年也一再主张减少新开发项目的永久产权比例,加大遗传建筑权。让这一代年轻人买得起房,给子孙后代留一点空间。

  泰国在2008年的土地法中,禁止了续约租赁金预存,从市场层面将租赁产权和永久产权做了进一步分离。

  在日本,1992年之前,根据日本旧的租赁产权法。混凝土建筑的租赁产权只有30年,木质建筑的租赁产权只有20年。而且到期后房东可以直接拒绝续租。

  1992年之后,新租赁法实施。无论是何种建筑类型,租赁产权都达到了30年。首次续约期限必须是20年,再下一次续约的租期为10年。虽然地权所有者仍然保留了拒绝续约的权利,但必须提供正当的理由。

  在固都税(也就是房产税)方面,日本采取的是地、楼分离的模式,土地产权归地主所有,固都税由地主缴纳;地上建筑物归业主所有,地上建筑物的固都税由业主缴纳。

  除此之外,日本还推出了定期借地权,买家拥有50年产权,但50年到期时,建筑物的所有者需要自费拆除地上建筑物。

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  ▲澳大利亚算是各国中布局租赁产权

  最早的国家,首都堪培拉全市都是99年产权是不是租赁产权流行了,投资者在海外就应该购买租赁产权呢?

  也不是。由于各国当代租赁产权的立法实践大多不成熟,所以海外租赁产权存在着大量的风险和骗局。

  比如说,隐藏的地租暴涨条款;重复缴费的多期产权约定;不能被注册为租赁产权的土地类型;通过转让规避租赁责任;多期租约未约定续约价格等等。

  虽然租赁产权是趋势,但在现阶段,海外投资应尽量避免租赁产权。

  尾声

  永久产权本就不是合理的制度。

  究其根源,普通人在大资本的掠夺下是完全没有抵抗力的。时间将证明,永久产权不会保障权利,只会将兼并、封闭和垄断进一步扩大。

  而当开发和交易随着这种垄断而不断缩小的时候,为了保障财政收入,大部分国家的房产税结构也会从交易税逐渐向持有税转变。

  持有税有用吗?对于增加财政收入是有用的,但对于解决住房问题的意义是有限的。对于投资者来说,持有税最终大多被传导到了租房市场,人们的租房更贵了。

  对于自住者来说,普通人对于持有税的承受能力远低于大资本。

  当住房问题越来越难的时候,人们只能去选择更廉价的形式。

  英国2002年开始推出共有产权的时候也是无人问津。但近些年,特别是新房租赁产权被禁止后,交易量是在明显增长的。

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  ▲英国2002年至今共建成了20个共有产权项目

  只要房价增长还在超过收入增长,租赁产权在全球的蔓延就不可阻挡。

  随着全球众多城市的房价超过合理极限,这些城市也来到了一个分叉口。

  一边是房价下跌,在欢呼声中,没房的人贷款买了房,然后每天盼着房价涨涨涨;一边是多元化的产权结构,人们不停地分割产权,来获得低价的使用权。

  前方的路有两条,向左还是向右?

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