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楼市核弹级调控!一年只卖三次地,房价......

楼市核弹级调控!一年只卖三次地,房价......
2021年02月27日 10:11 新浪网 作者 功夫财经

  

  

01

  为什么要集中供地?

  这两天,“22城住宅用地供应两集中”消息惊炸整个市场。

  

  目前,已有青岛、郑州、天津等多地发文,明确今年将推行住宅用地“两个集中”模式,最关注的是全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。所谓“两个集中”就是:集中发布出让公告。这22个城市,原则上一年发布出让公告不得超过3次,实际间隔和地块数量要相对均衡。第一次公告时,要公布本年度公告的发布时序安排。集中组织出让活动。同一批次公告出让的土地,以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。要分析“两个集中”的影响,先要看看之前是怎么供地的。原来,多数城市的供地不规律,随意性大,供地计划经常完不成。对开发商来说,吃了上顿,可能没下顿。所以,政府发布供地公告后,开发商就抢着拿地,特别是在热点城市。因为,这次不拿地,还不知道有没有下次,能不能轮到自己。一个开发商的城市总告诉我,他们之所以不惜代价、不算盈亏账,也要拿地?因为不拿的话,明年可能就没米下锅了。100号人养着,没地开发,考核不过关,老板要冲千亿,自然就不会在财力、人力上给你很大支持。所以,他们拿地的盈利预测,全靠“房价上涨”支撑着。

  

  其实,所有开发商都是这样的。大家抢着拿地,反正地价上涨了,未来房价会上涨,这个帐就好算了。所以,谁的胆儿大,谁最后就能拿到地。土地市场“地王”不断,就是这么创造来的。这个道理,跟“三道红线”之前开发商“抢融资”是一样的。开发商生存和发展,资金和土地是两条命脉。与供地窗口一样,融资窗口什么时候打开,开发商心里也没谱。所以,一旦打开了,大家拼命融资,银行额度有限,就往信托走,信托摁住了,就往私募走,总会找到一个渠道。反正,房价上涨会覆盖一切成本。

  

02

  房地产行业“内卷化”

  但这样导致房地产行业“内卷化”,对谁也不好。开发商拿地、融资成本高、倒逼房价上涨,但政府为调控不得不限价,所以开发商赚钱越来越难、越来越辛苦,净利润率不断下滑。有些太激进的开发商,还把自己做死了。地方政府也不好过。房价上涨,地方的调控压力大,被上面问责,媒体端的批评声也铺天盖地。搞限价的话,高地价、高融资成本摆在那里,又会导致“双合同”,开发商精装修缩水,小业主维权等等。而且,某一宗地价上涨太大,想拿的开发商多,对盈利没把握,拿地时就会“围标”,几家开发商达成协议,低价中标、一起开发。这样,受损的是政府,土地贱卖了。对国家也不好。只有开发商、房地产能承受那么高的融资成本,所以资金源源不断往地产走,脱实入虚,泡沫风险严重,转型日益艰难。对百姓来说,更不好。道理很简单,一业兴、百业衰,就业艰难。而且,房价屡创新高,来到大城市的新市民,买不起、租不起,怨言不断。

  

03

  对开发商:缓解拿地焦虑

  然而这项制定后,房企融资和土地两条命脉都高度透明化。三道红线下,开发商看看自己触碰了几条红线,融资空间就一目了然。融资受限后,想增额度路径也很清晰——降负债、增资产。拿地也是这样。在土地供应端,根据自然资源部《2021年住宅用地供应分类调控工作》的要求,将以往“涓涓细流”的饥饿式供应变为“放量供应”的敞开式供应。22个热点城市2021年公告宅地供地量,不得低于过去5年的平均交易量。而且,建成区和新区合理分布,热点区域增加供地。另外,过去的供地计划,只是一个数据表格,标明年度供应量,住宅、商业、工业、办公等用途地块各自的供应量。前面讲了,这个计划没有严肃性,经常完不成,比如“十二五”到“十三五”,一线城市供地完成率不足6成。而且,开发商也不知道在哪供应,地块周围是什么情况等。现在不一样了。计划要供应的宅地量,一定要完成,不达标的定期预警、年底考核。而且,还要有详细的文本和说明。这样房企可以全面了解待供应土地的位置、周遭四至的情况等。监管还提出,对信息不完整、不准确的,通报批评,紧盯不放、不退不让。

  对开发商来讲,供地信息很透明,拿地战略就好定了。22个城市同时供地,根据自己的深耕战略、新拓战略,有充裕的空间选择,充裕的时间算账。同时,不用再抢地了,反正热点城市都有得供应,供地时间也清晰,地也很多,出地王的概率低了。更重要的是,过去那种热点城市地块被疯抢,理性经营的开发商拿不到地的情况,不再出现了。再怎么高举高打的开发商,也不可能一下子都去22个城市拿地,这就给其他开发商创造了拿地的条件。所以,土地市场不再被少数胆儿大的、钱多任性的垄断,大家公平公开竞争。而且,“三道红线”后加杠杆、场外配资少了,土地溢价率已经开始降下来。加上供应增多,地方政府在评估土地底价时,也会理性很多。这样的话,以前不敢高价拿地的开发商,也有拿地机会了。而且,大家都有饭吃,地价理性,“围标”拿地的情况也就少了。

  

  

04

  对购房者:缓解买房焦虑

  对老百姓来讲,“抢房”的情绪会缓解很多。2017年7月份开启去库存以后,经过2015到2017年的史无前例的高涨,加上2018-2019年在次高位徘徊,2020年再次回升或创下新高。当下,22个热点城市的库存周期都比较短,比如上海、广州、深圳的新房去化周期只有6-9个月,远低于12个月的警戒线。

  

  笔者所在的广州,老黄埔旧改力度大,但新房供应少,拿着现金补偿的旧改户,纷纷冲进售楼处、二手房市场,房价上涨很明显。去年初不到500万的黄埔花园三房,现在涨到了600万。萝岗打造广州科学城,规划好、面貌好、产业落地快,但新房供应少,房价上涨也很快。科学城的网红盘大壮名城,年初还只有4万出头,马上到3月份要推的两栋,要涨到6万多,客户源源不断,销售爱答不理。广州其他区域也一样,比如天河车陂板块、智慧城板块,新房价格从年初的5万多涨到7万元左右,如天河一品、保利天汇和佳兆业壹号等。老百姓抢着买房,很大原因是担心买不到,房价上涨预期强烈。这次供地新政,不仅要求各地要把当年新推的地,明确无误地告诉市场,在“主动公开”栏目里看得到,看得懂。而且已经批出去的地块,也要一宗一宗地详细说明其状态。比如,是否开工了、进度怎么样?马上要预售的是哪些,规模有多大?未开工的地块有哪些,什么时候开工等。这些信息,不仅有数据,还要有图表,在城区底图上可以看得到分布的位置,既可浏览、也可下载。而且,每季度初的10天内,各地要完成存量地块的“状态更新”。就如同缓解开发商拿地焦虑一样,这项举措对于缓解老百姓买房的焦虑情绪,也有很大帮助。大家可以明确知道每年新房供应的数量、位置,按需选择。

  

05

  新政实施的几个难点

  新政的想法是很好的,但实施起来,有几点难题:一是能不能供出来。大家想想,即便是控制猪肉价格,借助中央储备库的储备肉,从国外进口,鼓励小养殖户等,也是经过了一段时间,才把猪肉价格压了下来。当下,各个城市供地的弹性不一样,22个热点城市普遍通过旧改供地,周期比较长,加上土地整理、公建配套跟进等,能不能供这么多,能不能集中供应等,这都是很大的问题。对于很多城市来说难度很大。不过,先行示范的深圳,这几年供地明显增加,2020年翻了一倍,“十四五”宅地占比要从现在的21%增加到25%。一向缺地的深圳,早在10年前就表示供地难以为继了。如果深圳能做到,其他城市一定能做到,就看有没有这个决心。从长效机制来看,我认为应该会做到的。

  

  上图是2020年5月份深圳披露的《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》政策宣讲的配套文件之一。对于当年及未来的供地、供房计划,详细数量、渠道,深圳披露地一清二楚。二是会不会出现流拍。集中供地,当市场下行或稳定时,很容易流拍。地方政府不怕地价低、溢价率低,就怕流拍,这会导致情绪传染,对地市、楼市非常不利。所以,我预计各地会调整供地的节奏。国家讲的也是原则上一年发布出让公告不得超过3次,具体可以视情况增加批次。杭州、武汉、成都、重庆等城市,每个月都有供地,量都很大。如果一下子集中在3、6、9月,短期总量太大了,可能要更多一些节奏。再比如,天津、郑州的房价在下跌,2021年还要这样大规模供地吗?所以,国家的规则是顶层设计,信息透明、引导预期的大思路不变,但在执行中会因城施策。三是肥瘦搭配的问题。在供地量大、选择多样的情况下,好地块会受到追捧,差的地块可能无人问津。所以,供给端放量,信息透明,可以缓解焦虑情绪,减少疯抢行为,但对于优质资产的追逐,新政很难解决。我认为,只要资金来源合理,多样化的市场需求要尊重。

  

06

  结语

  总之,土地和金融的长效机制正在建立,尽管中间有波折,但政策决心很大,且讲求智慧,对楼市的影响潜移默化,润物细无声,这就是“稳地价、稳房价、稳预期”。对于老百姓来讲,不畏浮云遮望眼,要看清大势。首先,国家担心房价大跌,但也绝不允许大涨。当房价不再全面大涨,买房就要小心了。拉长时间看,要想清楚买房的收益是否划算,盲目买房是不是可能要亏钱。目前在新房市场,开发商、营销渠道、媒体等非常懂得制造市场焦虑。但在二手房市场,分化非常严重。就广州而言,有些房子只有账面价格,实际成交价其实已开始下降了。只不过,由于信息不对称,多数人对于降价的事实并没有亲身体验。供地和金融新政后,新房市场炒作的氛围会缓解,焦虑情绪下产生的非理性预期、从众买房,甚至是抢房,未来将会逐渐降温,这会传导至二手房市场,一二手真正联动调控即将开启。对此,建议大家要放长眼光,克服一味做多的情绪,仔细评估自家房产当前的价值和未来的走势。看下同样的房子真实成交价是多少,再决定下一步是买还是卖。

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