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红星地产牵手远洋,主动转型恰逢其时

红星地产牵手远洋,主动转型恰逢其时
2021年04月01日 10:21 新浪网 作者 功夫财经

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  真相会迟到,但不会缺席

  3月28日,网上传出消息称“红星美凯龙与远洋资本完成签约,将旗下红星地产打包出售给远洋资本,接盘价格约为200亿元人民币”。

  然而,真的假不了、假的真不了。官方消息一出来,似是而非的“江湖传闻”不攻自破。官宣的措辞严谨、表达清晰:

  3月28日,远洋资本有限公司(下称“远洋资本”)宣布与红星美凯龙控股集团有限公司(以下简称“红星美凯龙”)签署合作协议,双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司(“红星企发”)及其下属的红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权,股权转让对价为人民币10.3亿,入股后双方将展开进一步战略合作。

  真相既不复杂,也不惊悚,明明白白的一件事:红星美凯龙的地产板块确实和远洋资本实现了牵手。但不是打包卖资产,而是在股权层面的战略投资合作。

  这是一次资本运作,而不是资产转让。而且此次交易不包括红星置业板块,以及上海吴中路爱琴海等项目,而且也是红星美凯龙控股集团此次股权转让的净收入。

  显然,这一合作对红星美凯龙的影响远没有早先的“乌龙消息”那么引人“浮想联翩”。10.3亿元作为股权对价,在合理范围之内。千亿级龙头企业,就算缺现金也不会缺这么10个亿的“零花钱”。

  02

  疫情冲击,红星无恙

  这次牵手远洋的主角红星地产,在业内的评价颇高。红星地产的全称为上海红星美凯龙房地产集团有限公司,成立于2009年,是以“地产+商业管理+资产管理”三大业务协同配合,集大型商业和高端住宅开发于一体的综合性开发商。项目有购物中心、影城、高尔夫会所、星级酒店、精品百货等多种业态。

  从业务结构角度看,红星地产是一家综合性的地产企业,尤其是承袭了红星美凯龙家居板块的商业运营特长,不是常规的住宅开发商路线。因此,在强调控的政策背景下,能够成长得比较平稳。

  截至到去年底,红星地产已经在全国57座城市布局120多个项目。根据CREIS中指数据,红星地产在最近3年的中国房地产百强企业中,位置均稳定在36、37名;在商业地产百强企业中,更是连续8年排名第2。整体表现相当不俗。

  当然,疫情的冲击在所难免,自然灾害的“无差别打击”谁都难逃,全行业都在过紧日子。红星虽不能独善其身,但也没有出现所谓危机。现金储备情况和负债情况都很容易从公开信息中查证,本来也不是秘密。

  除了上面提到的红星地产,红星美凯龙还拥有商业管理业务板块“上海爱琴海商业集团股份有限公司”(以下简称“爱琴海”),以及家居流通板块“红星美凯龙家居集团股份有限公司”(以下简称“美凯龙”)。

  截至2020年9月30日,美凯龙账上可随时变现的货币资金约62.2亿,交易性金融资产约15.78亿,合计77.98亿。现金储备即使谈不上充分,却也肯定没有传闻中的紧张兮兮。

  至于红星美凯龙的负债情况,更没有什么炒作的空间。根据2020年三季报显示,美凯龙资产负债率为61.19%,远低于2020年百强房地产企业平均94.6%的水平。

  值得一提的是,房企负债率一直是“妖魔化”房地产的老生常谈,缺乏新意。真要横向比较的话,中国普通制造业企业的负债率也要达到60%上下,而红星美凯龙的资产负债率不过与之相当。

  所以说,这次10.3亿元股权转让牵手远洋,真实的意义不在于这点股权转让收益,更和企业的现金流、负债率扯不上关系。这点钱是小事,真正的看点是红星美凯龙的一步“大棋”。

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  “轻资产、重营运”的战略调整

  民营企业的长处就是经营灵活,能够及时对宏观背景、市场状况的变化做出调整。红星地产和远洋资本的合作是主动调整经营战略的选择,其中的深意说来话长。红星美凯龙的经营战略“由重转轻”,是长远发展的主动选择。

  早在3月初,美凯龙就表示,在接下来的3年至5年内会逐步优化资本结构,50%左右的资产负债率水平是其前进的方向。

  红星美凯龙的负债率水平本来也不算高,再主动选择了进一步降低负债率,目的显然不是单纯为了降杠杆,而是从“重资产持有、快速扩张”转向“轻资产、重营运”的战略调整。

  重资产模式让美凯龙完成了快速扩张的目标,掌控了910亿的优质物业可谓成果斐然。再通过闻名业内的高出租率获得了强大的变现能力,企业积攒了雄厚的资产信用。截至2020年6月底,美凯龙在12家银行中共有387.32亿的授信额度。这样的信用度,在同级别的民企中并不多见。可以说,重资产模式为企业发展奠定了厚实的基础。

  但是,任何行业都有“转风向”的转折,企业有没有能力踏准节奏,是成败的关键。现在房地产业从高速发展转向高质量发展,过去的重资产模式就显得有些不合时宜了。红星美凯龙不是困守重资产模式“一条道奔到黑”的住宅开发路线,有能力做出不同的路径选择,正是其优势所在。

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  牵手远洋,互补共赢

  在转向高质量发展的行业大势下,红星美凯龙多年来在营运方面的经验和优势,提供了主动进行战略调整的机遇。这是企业进一步发展、规避市场风险的正确选择。

  高质量发展,更需要企业的资产运营能力,红星美凯龙早已点开了商业管理的“技能点”。2020年全国已开业的“爱琴海项目”平均运商铺出租率99%,租金收缴率97%,令人叹服。

  在商业管理领域不缺“技能点”的红星美凯龙,需要的是资产管理的投资伙伴,而这正是远洋资本入局后的角色。

  成立于2013年2月的远洋资本是专注于从事另类资产管理的专业机构,业务范围包括不动产投资、私募股权投资、结构化投资、战略与创新投资等领域。作为一家央企背景的资产管理机构,远洋资本对盘活红星地产雄厚的土地储备、促进红星地产的十大品牌IP,无疑会提供强劲的助力。

  由此可见,通过股权转让搭桥,在资本层面展开合作,是红星美凯龙和远洋资本之间的各取所需、完美互补,堪称天作之合。双赢乃至多赢的结果是可以预见的。

  05

  结语

  这次合作的战略价值,远不是区区10.3亿元可以衡量的。由此带来的“共赢红利”想象空间巨大,双方合作从资本层面入手,深入到资产层面,是“剧情”的必然发展。此前种种“江湖传闻”“深度分析”中所谓打包出售资产、远洋接盘,真是看低了这次合作双方的“野心”。

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