上半年，房地产市场出人意料的强势。

　　易居房地产研究院的一份报告显示，2020年6月上半月(1日至15日)，南京、深圳、杭州、青岛等受监测的13个城市二手房成交量为41663套，与5月上半月相比，6月上半月，13城二手房成交量增幅达到了19.5%。

　　若以每个月的上半月成交量来看，当期13城二手房成交量创下2016年10月以来的3年多新高。

　　不过，进入7月份，楼市画风突变，4天时间内，杭州、东莞、宁波先后收紧调控。

　　7月2日，东莞房价迎来“限涨令”，同地区新房房价3个月涨幅不得超10%。

　　同日，杭州实行房屋限售、限制摇号，高层次人才家庭房屋网签之日起，5年内不得上市交易。户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，同一时间段，只能参与一个项目的摇号。

　　7月6日，宁波限购扩大，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。

　　下半年刚开始，楼市就接连收到“下马威”，接下来，不排除会有更多城市收紧调控。

　　对购房者来说，房地产市场风向一旦扭转，就意味着盲目买房会面临更高的风险。

　　除了风向转变之外，购房者还需要了解一份新规。

　　今年住建等两部门联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。对于250米以上建筑也要严格限制新建，新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局，与城市规模、空间尺度相适宜。

　　通知中还提到：中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

　　这份新规，加上下半年楼市开始转冷的气氛，意味着买房难度直线增加，进入下半年，以下这3类房子尽量别碰了，在住建部发的新规下，“贬值潮”或将开启，以后可能连房贷都难办。

　　第一类，小城市房龄10年以上的“老破小”。

　　这里有3个前置条件，小城市+房龄10年以上+老破小。

　　如果是在大城市，只要是人口常年流入的地区，房龄10年以上不是什么问题，没电梯也无所谓，大把人愿意为之买单，只不过没有市场其他房子溢价程度高罢了。

　　但是，在地市和县城，房龄超过10年，就意味着在二手房市场的价值大打折扣，更别提无电梯、无配套、无物业的老旧家属院了。

　　在新规下，小城市新建的多层住宅，与原来的多层老公房完全不同，绿化、物业、公共设施、双气都要远超老房子的居住品质，久而久之，这一类房子只会有老人、租户为之买单，挂出去的价格只会越来越低。

　　第二类，公寓房、商住房、写字楼等商业地产。

　　最近，住宅与商业地产的分化日趋严重。

　　7月8日，戴德梁行发布了《2020年二季度北京写字楼零售市场报告》。报告指出，二季度新项目的入市共为北京带来约36.2万平方米的新增供应。全市和五大核心商圈市场空置率继续上扬，达到16.2%和9.9%，分别环比上升2.4和1.9个百分点。

　　广州上半年写字楼市场净吸纳量录得1.97万平方米，仅为去年同期的三成。

　　一线大城市尚且如此，更不用二三线城市的现状了，现在有不少开发商打着LOFT、低总价、年轻人第一套房子的噱头推销商业地产，还有人寄希望于像以前那样“一铺传三代”。

　　殊不知，公寓的再次转让税费极高，不通暖气和天然气，不纳入学区范围内，首付高，银行对此类商住房按揭审核很严格，有的售后返租类型、产权不清晰类型的房子，连房贷都办不了。

　　商铺也是如此，现在小区都自带底商，大量供应增加的同时，电商又对线下商家形成冲击，空置率居高不下，买了之后只会砸在手里。

　　第三类，城市远郊的“老破高”。

　　上文提到，住建部新规开始对盲目高层住宅建设之风踩刹车，这个规定，其实对“老破高”的影响最大。

　　远郊大家都知道，地处偏远，城乡结合部，没有公交，没有医院、学校、大型商超等配套，只有缥缈的概念包装，人气迟迟上不去。

　　至于“老破高”，形容的是那些房龄时间长、小区老旧的高层住宅。

　　如果在市内核心区，即便是“老破高”，因为学区、商圈的因素，也有大量刚需族愿意为之买单。

　　但是，到了偏远的郊区，人口迟迟无法流入，随着时间推移，老旧的高层住宅，根本无法跟低密度的新建多层住宅相竞争，贬值的可能性大大提高。