进入7月之后，本来春风得意的楼市，摔得“鼻青脸肿”。

　　一方面，仅4家房企完成一半业绩。

　　表面上到处都是“日光盘”，去化率节节攀升，实际上地产商的日子并没有好过多少，上半年紧赶慢赶，开发商的业绩还是没完成。

　　根据中房报不完全统计，按照已公布2020年销售目标的46家房企，结合克而瑞研究中心监测的销售数据测算，已公布销售目标的房企上半年销售目标完成率仅达到四成，均值为40.13%。

　　相比前五月，整体提升了10.68个百分点，但是，与去年同期46.14%的销售目标完成率相比，还是略有不足。

　　没办法，2020年太特殊了，2-3月份几乎所有城市的房产交易被冰冻，三线以下城市的返乡置业潮盛况不再。

　　5-6月份，靠着央行的货币政策，不停的降准、降息、降超储利率的前提下，才勉强有4成房企完成了年度业绩目标。

　　另一方面，调控风向急转，楼市宽松氛围不再。

　　在7月之前，房地产市场的氛围一度热情高涨，多个城市蔓延限价盘的“抢房潮”，重点城市的二手房成交量甚至突破三年以来的新高。

　　量价齐升的局面，得益于各个城市宽松的政策氛围，今年以来，已有包括南宁、济南、天津、南昌、江门、大连、苏州、青岛、昆明在内的20多个城市出台新政放开落户限制，有的地方甚至可以“零门槛”落户，打着“落户”旗号，实质上放松限购门槛，已经在很多城市屡试不爽了。

　　不过，还没等市场热度继续扩散，杭州、宁波在内的多个城市发布新政打压投机资金。

　　7月2日，东莞房价迎来“限涨令”，同地区新房房价3个月涨幅不得超10%。

　　同日，杭州实行房屋限售、限制摇号，高层次人才家庭房屋网签之日起，5年内不得上市交易。户籍所在地属于本市非限购范围内的购房家庭，同一时间段，只能参与一个项目的摇号。

　　7月6日，宁波限购扩大，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区。

　　一边是下滑的业绩给房企“泼凉水”，另一边是调控新政给楼市降温，7月份仅仅过去了10天时间，房地产市场就变得“面目全非”了。

　　更严峻的考验还在后面：交房高峰期来了。

　　中泰证券房地产团队近日发布报告指出：楼市的竣工高峰，有望在3-4季度出现。

　　该团队把销售面积拆分为两部分，现房和期房。

　　其中，假设现房的竣工与销售在同年，期房一二线城市从销售到交房的周期是2年，三四线项目交房周期是3年，进而搭建月度的实际竣工预测模型。

　　从增速变化来看，正常情况下，2020年2-3季度可能会是本轮竣工周期的高点，增速有望达到10%左右。

　　但是，今年2-3月份，绝大部分城市的施工是停滞的，交房的时间自然会后延。

　　另外，从全年的竣工节奏看，历史上1季度竣工面积在全年的占比达到20%，明显高于新开工、销售的情况。

　　这也就意味着，即使3-6月份复工复产后就开始赶工，2-3月份停工的损失也会造成竣工高点的延迟。

　　综合以上推论，本来应该在2-3季度出现的竣工高峰，有望在3-4季度出现，换言之，接下来的半年时间里，大量的楼盘将会交付到购房者手中。

　　有人会问，交房高峰期来了，对楼市会产生什么影响？

　　1，造成房地产投资额下降，拖累上游行业，除了白电、厨电、定制家具、小家电之外，而对经济拉动最明显的有色、钢铁、水泥、工程机械、建材的投资会迅速转弱。

　　2，会对楼市形成新的抛压，交房高峰来临，意味着会有更多的成品房涌入楼市，虽然有的城市现在实行了限售，但这些释放到市场上的房源，不管是用于出租还是转让、变现，都会给楼市造成新的抛售压力。

　　除了“交房潮”的不利影响之外，央行也发出新规，剑指“套现买房”。

　　在6月份，央行发出了一份关于加强支付受理及相关业务管理的通知，这个通知其实是一份征求意见稿。

　　7月6日，《法制日报》发文指出：有些消费者将信用借款违规用于房地产等非消费领域，放大资金杠杆，容易导致个人或家庭财务不可持续，并会承担相应后果，也致使金融机构风险累积。

　　这篇法制日报的报道中，就援引了这份央行加强支付管理的新规，如果还有购房者指望通过“短贷长用”、“短贷充当首付”的方式，放大购房杠杆，以后这条路可能就行不通了，目前的意见稿阶段只是过渡，等到复制实施的阶段，高杠杆投机客无法再继续“拆东墙补西墙”的游戏，最终只会“原形毕露”。

　　房企业绩完成度不足一半，说明地产商的财务压力依然高企。

　　调控政策急剧转向，意味着一二线城市的买房难度将会持续增加。

　　下半年交房高峰来临，房地产市场的抛压会进一步加大。

　　而央行新规对于“套现买房”的专门限制，会促使楼市向“房住不炒”的方向平稳着陆。