在2021年，二手房市场迎来了一次深刻的洗礼。
一方面，二手房参考价，这个开创性的政策，正在全国推广。
最近，上海市房管局出台二手房新政，明确在已实施房源挂牌核验基础上，增加价格信息核验，以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
上海市房管局曾透露，真实价格将参考小区的历史成交价格，以陆家嘴某豪宅盘为例，某平台平台显示的最近一单成交价格为132910元/平方米，但部分平台现有房源挂牌价超过20万元/平米，就不符合规定。
7月16日上海又发了一个补充通知，自2021年7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。
除了上海之外，早在今年2月，深圳率先发布二手房指导价，随后，成都和西安相继跟进，政策实施后，市场降温效果明显。
兴业证券房地产团队发的周度高频数据显示，今年以来，14个重点城市的二手房成交面积，较2019年累计同比下降幅度达29%（因为2020年低基数，所以对比2019年）。
分各线城市来看，一线两大城市，北京和深圳，今年二手房成交比2019年下降了-13%。
二线七大城市，杭州、南京、成都、青岛、厦门、南宁、苏州全部加起来，二手房成交面积，比2019年累计同比下降了37%。
另一方面，银行开始限制二手房贷款的接单和审批。
根据21世纪经济报道的调查，多家中介反馈，“往年到四季度才会感到额度紧张，今年5月底，我们就收到了银行风声，银行动作很迅速，没有给啥过渡期。”
据了解，银行还是会接二手房业务，按照报备的顺序去受理，但因为日均受理数量减少，放贷周期被拉长到至少4-6个月。
报道称，有一些房源银行会选择性拒绝，20年以上房龄、没有电梯的房源会多一些，也就是常说的“老破小”，这些房子房贷普遍遭到银行的拒绝。
之所以银行房贷额度不够，是因为监管部门的强力干预。
今年开始实施的“房地产贷款集中度管理制度”，对各银行实行了分档管理，规定了各档银行的房地产贷款和个人住房贷款占比上限。
在“缺钱”的环境下，银行只能优先审批流程快、信用度高的新房贷款，二手房尤其是房龄超过20年的老房子，物业差、设施破旧、流动性差、评估价低，银行自然会拒贷。
在“双管齐下”的政策作用下，楼市的游戏规则，也迎来了一次前所未有的蜕变。
第一，业主“联合控盘”行不通了。
以前，小区业主联合控盘的消息，总是见诸报端。
在广州，天河、黄埔多个小区业主通过抱团抬高房价，上调小区房源挂牌价格，有业主甚至喊出了“单间每间500万起，一步步提价”的口号。
在合肥，部分小区的业主成立所谓的房价指导委会，并以此名号发布公告，除了规定房价涨幅外，还表示 “不涨价的业主，就要被抛弃”。
在成都，某楼盘业主意图统一涨价，不仅仅规定了房源的挂牌价，并且还提到未来小区房价目标要达到3万。
当二手房限制贷款，并且各大城市开始退出指导价、参考价政策后，业主联合控盘的行为，再也没有任何意义。
不管业主想把价格挂得多高，只要超出参考价，要么房源不显示挂不出来，要么买家要多出巨额现金首付，无论哪种情况，业主们都无法再掌控挂牌价、成交价的波动。
第二，楼市差价被抹平。
众所周知，不少热点城市出现“万人抢房”、“打新热”的局面，与一二手房的巨大差价有关。
去年杭州西溪的一个楼盘，迎来了6万人排队抢房，创下了房地产历史涨摇号人数的记录。
随后，深圳华强一个楼盘开盘，迎来了三万人的认筹，上海，千人抢购6000万一套的豪宅，成都也有两个网红楼盘出现万人摇号，
南京1.2万人抢购223套房源，中签率仅2%，西安出现了一个“万人摇号”楼盘。总共440套房源，竟然有超过1万户家庭登记报名。
不少城市自2017年以来实行新房“限价”的政策，二手房不限价，导致一二手房出现价格倒挂，出现差价空间。
如果二手房贷款迟迟卡着不批，急于卖房的业主只能下调挂牌价，新房和二手房的价差将会“抹平”，曾经杭州、成都、深圳多地出现的“万人摇”，也就不复存在了。
包括原来南京、合肥那些联合炒作房价的小区业主们，任你房价挂得多高，银行不批贷款，就意味着没有购房需求，楼市的投机情绪自然会偃旗息鼓。
这意味着，2021年开始，楼市将进入真正意义上的“白开水”时代：价格波动越来越窄，成交越来越可控，像白开水一样，乏味且没有投机空间。
在新房市场，房企面临的是超低土地溢价率、自持面积、建公租房、房屋限价等一系列“枷锁”，利润空间极小，而购房者面临的是公证摇号、积分买房、自有资金证明、严查首付和购房资质，购房门槛会越来越高，符合资质的人群也会越来越少。
在二手房市场，参考价、指导价将大量冷冻业主的资产，使房价、成交量在极窄的范围内波动，房产开始褪去金融属性，二手房流动性大幅下降，也不再是银行眼中优质的信用抵押品。
各位，准备迎接如此“无趣”的楼市新周期吧。
