楼市调控，再次升级。

　　据财联社7月26日报道，被纳入“三道红线”试点的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，买地金额除公开市场拿地外，还包括收并购方式获地的支出。

　　在房企融资日益严苛的2021年，监管部门再次出手，收紧房企拿地行为，这条消息的重要性，不言而喻。

　　我们捋一下时间线。

　　2020年8月，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。

　　并对重点房企按照“红-橙-黄-绿”四挡管理，要求试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。

　　2020年10月，监管部门紧接着又下发了三张监测表，分别为《试点房地产企业主要经营、财务指标统计监测表》，《试点房地产企业融资情况统计监测表》，《试点房地产企业表外相关负债监测表》，要求试点房企每月15号提交。

　　2021年6月30日，为切实降低房企的 " 真实负债率 "，央行已经开始启动“将商票纳入房企债务监管”的试点工作，要求房企每月上报商票数据。

　　现在，央行又给“三道红线”再打上一道“补丁”，限制开发商的拿地金额。

　　三道红线，限制的是房企融资，遏制房地产行业高杠杆无序扩张，尤其是那些财务状况本就紧张，还在持续融资、“借新还旧”、杠杆率不断上升的房企，融资将会被严格限制。

　　商票纳入监测，是为了在三道红线之外，全面监控房企财务状况，了解开发商的表外融资数据。

　　现在，再次针对开发商拿地金额比例做出限制，是为了杜绝一家独大、盲目拿地、地王频出的风险。

　　这几条政策实施下来，央行已经把房企的手脚给“捆住”了：从财务状况、拿地金额、融资渠道三个方面，全方位的堵住开发商“钻空子”机会。

　　看来，监管部门已经对房企风险有了充分的认知和心理准备了。

　　自2020年7月以来，先后公告实质性违约或展期的房企主体包括泰禾集团、三盛宏业、华业资本、福晟集团、协信远创、华夏幸福、中国泛海以及蓝光发展，均为民营企业。

　　其中，首次违约存续债余额超100亿元的主体包括华夏幸福（276.3亿元）、蓝光发展（105.3亿元）、福晟集团（100.1亿元），泰禾集团（89.2亿元）。

　　广发固收刘郁的报告说：近一年的地产板块，不论是从违约主体家数还是违约债券金额，都远超历史同期水平。

　　并且，信用风险的暴露呈现“大型化”、“主流化”趋势，违约逐渐从边缘小型房企蔓延至top50房企，泰禾、华夏幸福、蓝光都曾位列销售规模前30以内。

　　以前，还是是小房企破产、关门、跑路，但最近这一年，越来越多的巨型房企也开始扛不住了。

　　我国的房地产行业，采用的是预售制，在拿地-盖房-快速销售-回笼资金-再拿地的链条中，房企不断扩张财务杠杆，用尽方法融资，银行开发贷、发债、信托、理财产品乃至民间借贷，表面上营收越来越高，实则蕴藏了极大的现金流风险。

　　开发商以前过得有多滋润？

　　只需要极少的本金，找几个股东凑一些钱，再用“明股实债”等方式高杠杆融资，拿土地抵押给银行，用开发贷、销售回款等方式“空手套白狼”，只要有胆子，碰到一波接一波的房价上涨潮，挪用账面资金，继续拿地扩张规模，这样的盈利模式透支了整个行业的前景。

　　购房款，按理说应该用于施工，实际上却被大大小小的开发商挪用，不断的拿地高周转，资金链绷得很紧，一旦现金流紧张，旗下大量在建楼盘就会停工烂尾。

　　要知道，房地产上下游产业链高达几十个，按投入产出延长表来计算，房地产对建材、金属、化工、金融、批发零售、交运仓储等行业的拉动作用超过了20%。

　　因此，部分“大而不能倒”的房企，上下游牵连的供应商、中小企业、农民工、从业者不计其数，一旦出现跑路、爆雷的风险，金融安全、就业形势、经济发展都会受到影响。

　　这就是央行不断收紧房企调控的原因所在，不能再任由他们利用各种渠道融资，任由地王产生，这是对房地产行业负责，更是对实体经济负责。

　　对开发商来说，随着调控屡屡加码，借钱的渠道越来越少，降价促销，努力争取回款，才是生存下去的唯一途径。

　　按这个思路推导，未来3个月，楼市将出现“螺旋式”降价。

　　什么叫“螺旋式”？

　　所谓“螺旋”，指的是只要走错一步，就会被市场无限放大。

　　举个例子，一家开发商前期拿地成本过高，偏偏遇到了融资收紧，银行不给贷款，机构不给借钱。

　　此时，房价定高了没人要，定低了又吃亏，捆绑车位和装修的套路也用不了。

　　此时，要么建筑质量缩水，成本一省再省，要么降价促销。

　　但现在的情况是：即便压缩在建工程进度、施工和人力成本，也不见得有多大作用。

　　最终的结果，是去化率走低，房价降幅扩大，市场竞争白热化，库存积压，整个行业的“负螺旋”效应开始强化，直到资金面重新出现转机，才有喘息的机会，否则会像“旋涡”一样，不断寻底。

　　这种情况并不稀奇，2018-2020年，每年的8-10月份都上演过。

　　过去几年，每次都是下半年房企遭遇现金流压力，然后在一二线远郊地区、三四线新城区率先开始降价。

　　一边是土地市场反复上演“土地流拍”，另一边在销售端不断试探价格底线，特价房、工抵房噱头不断。

　　以2021年的调控力度来看，下半年房企降价的力度可能会超出前两年，除了核心城区的优质地段外，其他充斥着竞品楼盘，人烟稀少，产业基础薄弱的区域，将是降价的重灾区。