作者：美房网康老师

　　频繁出台的楼市调控政策鼓舞了大批楼市空军，崩盘论大行其道，他们分不清其中的利害关系，看不见楼市调控政策的底线所在。

　　之前在某问答网站上回答过一个问题，推演了楼市腰折之后的影响，包括对银行、政府、就业、经济、信用、货币的冲击，但是很遗憾，很多人并不认同，他们只关心楼市崩盘之后可以低价买房，可以花几万十万块钱住进北上广的豪华公寓，他们只想单方面地享受楼市崩盘带来的“美好生活”，却不用去承担崩盘带来的任何负面影响。

　　曾经楼市政策的主要考虑因素是国家经济，然后是政府财政。

　　因城施策全面推行之后，地方政府成为了楼市调控政策的主要制定者，地方政府财政取代国家宏观经济发展成为政策制定者的首要考虑因素。

　　当然，中央依然紧紧把着楼市政策的关口，地方政府的短期诉求一直被压制，而大胆试水的开封，解除限售令被一天叫停，我们可以看到清晰地感受到地方政府的无奈。

　　那么楼市调控政策的底线在哪儿呢？

　　作为楼市调控政策的直接制定者，地方政府的底线是土地财政；而作为楼市政策的宏观把控者，中央的底线是经济发展。

　　站在宏观经济层面强势调控楼市，中央看到的是楼市对GDP增长的贡献逐渐失去了支柱地位，供给侧结构性改革亟需得到落实。

　　而在地方政府看来，土地财政就是地方财政收入的命门，楼市就是地方政府的“贵人”。

　　对城市群的建设、扶贫攻坚、民生工程、生态环保以及结构调整、科技创新的支持，都需要政府财政支出。

　　国际局势愈发动荡，要想取得贸易、金融乃至货币上的胜利，必须保持足够的增速，这需要更大的财政支出。

　　但是财政收入方面却面临着巨大的挑战，减税降费与经济下行的压力，都在拖累政府的财政收入，政府财政赤字可能进一步扩大。

　　今年上半年，全国发行地方政府债券高达28372亿元，已经达到2019年债务限额的70.7%，可见地方有多么缺钱。

　　我们看一看各城市地方政府对土地财政的依赖程度：

　　可以看到，土地财政几乎完全主导着地方财政收入，因为土地财政是政府最直接，最快捷，最简单的收入来源，没有回报周期，没有供应苦恼，没有比土地财政更受政府喜爱的东西了。

　　所以说地方政府没有可能放弃土地财政，因为得不偿失，放弃土地财政的危害是毁灭性的。正因如此，中央才有了“稳地价”的政策主张，就是给了地方政府一个交代。

　　而土地财政与房企的拿地意愿有直接的关系，只有房企认为拿地有利可图，只有市场情绪偏向卖方，土地财政才能够维持。

　　只有土地财政维持稳定了，政府才能够继续民生工程、继续扶贫攻坚、继续进行结构性改革、继续进行减税降费。

　　所以市场情绪向好的条件是什么？

　　就是大家愿意买房，购房者看得到买房的价值。

　　对刚需来讲，买房的价值就是居住，这是必定存在的。

　　但是，如果心理预期房价下跌，要购买一套不断贬值的房子居住，刚需会愿意吗？

　　而仅仅有刚需购房自然还不够，投资者还必须入场，毕竟刚需的购买力有限，投资者的财力与信用更适合购房。

　　更重要的是，没有了投资者，国家发展住房租赁市场的道路就会受到阻碍，住房保障体系就难以健全，所以投资者既是在为自己赚钱，也是在为国家民生做贡献。

　　而要让投资者愿意入场，就一定得有合理的投资回报，就必须将房价涨幅控制在能够实现资产保值的区间运行。

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