作者：美房网康老师
昨天（10月11日），我发表了《为什么买房产使用权的人越来越多》的文章，指出越来越多的人买房开始认识到使用价值的重要性，这就是当前房地产市场投资风格正在从“房价与租金背离”转变为“房价与租金吻合”的契机。
正好，前日晚新京报报道《西大望路二手房价跌出三大现象 成交比挂牌降一成》，报道指出：
新京报报道
毗邻北京CBD核心、一直“高高在上”的北京市朝阳区西大望路区域，近期，二手房房价也开始出现波动了。业内传言，最近，西大望路区域的二手房挂牌价格持续下跌，珠江帝景、风度柏林等小区的二手房挂牌价降幅更超过了10%。“十一”前夕和长假期间，新京报记者在西大望路实地探访发现，传言非虚，该区域二手房的跌价，已跌出了“三大现象”。而且，哪怕是在“十一”长假期间，二手房签约量也未见增长，看房人是多了一些，但也都处于观望状态。
现象1：个别捡漏房比市场均价低百万。珠江帝景有很多‘捡漏房’，有些报价低于市场均价一百多万元！西大望路珠江帝景小区附近的一名中介人员声称。这名中介告诉记者，最近，北京二手房挂牌价格明显下滑，至少在西大望路，他已经明显感受到了。他举例，今年5月，珠江帝景小区一套120多平方米的两室一厅，以1150万元/套的价格挂出，至今，近五个月过去了，挂牌价格一路跌到了950万元/套，可是依然没有成交。还有一套120平方米的两室一厅，是珠江帝景小区的特价房源，只因视野不够好，总价款从980万元/套一步步降到了780万元/套。这可是真正的‘捡漏房’，业主着急出手，无奈就是无人问津。如果还卖不出去，估计业主还会狠心接着降。
现象2：挂牌价直降10%的房源不算金贵。与珠江帝景相隔一条西大望路、建于2004年的风度柏林小区，最近几个月来，二手房挂牌价整体走低，部分房源的最终成交价格和挂牌价格相比，降价幅度超过了10%。记者从当地中介机构了解到，风度柏林小区一套130多平方米的三居室，今年7月以1050万元/套价格挂出，最近刚刚成交，实际成交价格为920多万元/套。最初挂牌价与实际成交价相差了130多万元，降价幅度高达12.5%。随后，记者沿着西大望路来到CBD传奇小区。2004年兴建的CBD传奇，曾因为40平方米左右的一居室户型而在二手房市场上非常抢手，如今，抢手程度已大不如前，挂出的房源，也不再那么容易成交。一名小区居民告诉记者，他的邻居以380多万元的价格挂出一套48平方米的一居室，“都一个月了，来看房的人还是各种嫌贵。中介建议他，再降低5%的总价试试。”此外，与CBD传奇毗邻的1990年板楼西大望路65号院，目前均价约5.2万元/平方米，比CBD传奇均价便宜约2万元/平方米，最近同样成交困难。风度柏林的个别房源实际成交价比挂牌价跌了12.5%。
现象3：业主愿以开盘价抛售。西大望路区域稍微新一些的楼盘，比如今年前后刚收房入住的住总香榭8号项目，甚至出现了业主愿以原开盘价抛售的现象。住总香榭8号的户型基本为140平方米到150平方米的三居室花园洋房，全部一梯两户。小区附近的中介人员告诉记者，住总香榭8号有的业主在2016年以约10万元/平方米的开盘价买下房子，之后不久，小区房子单价涨到12万元/平方米。目前，小区挂牌在售的二手房源较少，均价约为11万元/平方米。现在，有些急欲卖房的业主因为自家挂牌的房子迟迟无人问津，已经按捺不住，打算以原开盘价抛售出去。比如有一单，买卖双方还在聊，最后的单价很可能会低于10万元/平方米，也就是说，比当年买房的时候还便宜。住总香榭8号的个别房源跌回了2016年开盘价。
上述新京报的报道，指明了当前北京楼市的状况，其实，不仅仅朝阳区西大望路区域，我们一直在出售的大兴高米店北地铁口的原生墅小区住宅三室两厅两卫，一层带花园，房本面积161平，链家成交报价800万，我们卖出价总价600万，也一直有谈价的的，但是始终没有成交。
以上面珠江帝景为例，一千万总价的房子，刨除物业取暖后的年净租金只有十万元，年租金回报率只有1%，也就是一百年的租金才能回本，可是房子的产权只有七十年，到期后还要补缴土地出让金才可以续期。这种房价跟房租出现背离的房子的使用价值极低，更多的是炫耀价值，也就是只有愿意炫耀的人才会接盘，不愿意炫耀的人是不会接盘的。
前面我的文章连续提出，当前楼市低迷，就是说明大家对房价的未来房价预期看跌的很多，尤其炫耀价值没有人愿意买单。同时对未来房租看涨的更多，也就是使用价值在提升，带来的结果就是大家更愿意投资使用权。
而这一现象就是从三年前中央决策层提出来的“房子是用来住的，不是用来炒的”定位的开始转变的。
“房子是用来住的”，就是说代表房子居住功能的使用权价值成为了政策支持的方向，“房子不是用来炒的”，就是说代表炒作交易的所有权价值成为了政策抑制的发力点！
房价就是所有权价值加上使用权的价值，所有权价值就是房子转让时的溢价，使用权价值就是未来房租的累计总和。房炒不住就是只投资所有权价值不投资使用权价值，房住不炒就是只投资使用权价值不投资所有权价值。
过去很多人投资房产只看中的是房子未来会不会溢价升值，根本不看租金的收益，这些人就是炒房，这种炒房带来的结果就是把根本租不出去的房子的房价炒到了天上，期待有人天价接盘，比如环京很多地方房价从五千涨到两万多。也就是使用权价值跟所有权价值出现背离，中央的提法就是“房价跟租金背离”的房价泡沫，最终房价出现了大跌腰斩再腰斩，泡沫破灭。
我们看看当前楼市情况，总体上可以说楼市低迷，但是低迷的只是代表所有权价值的房价，反而是代表使用权价值的租金不断上涨。这其实就是在给房产投资者指明了未来投资了方向。
今天一早，一个网友微信上面咨询购买使用权，有没有通州武夷花园的住宅使用权出售。我说，非常多的住宅业主愿意出售使用权，但是无法等价交换。比如一套武夷花园的总价600万的住宅，年净租金只有六万元，而押金总额=年净租金*16倍，对应的使用权押金总额只有96万，可是业主至少需要六成房价才愿意用300万押金去交换使用权并且做抵押登记。这中间的二百万的差价就是房价跟房租的背离指标。
微信好友咨询住宅使用权
对比一下，在武夷花园西面富力运河十号项目，也有0租金的项目，位置比武夷花园好很多，在地铁六号线运河西上盖：出售通州区北关地铁六号线运河西站上盖富力运河十号项目使用权，户型：两室一厅一卫平层商住公寓，层高：3.3米，楼层朝向：南，建筑面积：80.7㎡，使用性质：可办公可居住，土地年限：2016年至2066年，当前年净租金8万，使用权租赁期限：二十年，免租金的押金总额：133万。也就是只需要133万押金就可以免费使用或者出租二十年，还能给让使用权人拿到房管局颁发的不动产抵押权证。保证了交易的安全性。
你愿意用133万押金免费使用富力运河项目可以居住可以办公的两室一厅项目二十年，还是愿意用300万押金免费使用只可以居住的两室一厅武夷花园项目二十年呐。
现在，这个问题就是摆在所有中国人面前的问题，这个问题的答案就是未来中国房地产市场的发展方向，也就是未来会中国房价跟租金到底应该背离还是吻合的问题。
欢迎大家关注微信公众号“美房投资俱乐部”查看更多更详细的精彩内容。
