【看楼市谈房产第179篇原创】

　　天价学区房屡现，为什么楼市调控政策不加以限制？

　　厦门，一套87年建成的15平米的老破小，因为带有学区属性，被人以250万的总价买走，折合单价16.7万/㎡。

　　另外一套学区房，位于厦门市教育局实验小学旁，面积10.44㎡，以261万总价成交，单价高达25万/㎡！

　　天价学区房，再次登上微博热搜。

　　我很同情厦门的朋友们，房价收入比全国第一，典型的低收入高房价，生活成本也高，教育成本也顺带被拉高。

　　本轮楼市调控近3年了，各种调控政策紧紧围绕着“房住不炒”的政策主张有条不紊地运行着。

　　但是，炒作属性最强的学区房，依然生龙活虎！仅仅是在最近这1个多月，天价学区房就一次次刷新着我们的认知。

　　6月10日，南京一套13平的学区房被炒到230万，单价突破17万/㎡；

　　6月29日，北京西城区六铺炕二区，一套12.2平米的老破小学区房，以360万的价格成交，单价破30万/㎡；

　　居住是刚需，教育更是刚需。

　　但是，楼市调控政策层出不穷，却很少有对学区房进行调控。

　　一个“多校划片”就能有效限制学区房价格，但各地就是不愿意颁布！尽管北京已经开了一个好头。

　　今年，北京市东城区在升学政策中提到，入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭，自2019年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片安排入学。

　　石景山区也在今年升学文件中提到，自2019年9月1日起，在石景山区内经二手房交易取得的不动产权证书用于申请入学时，将不再享受单校划片入学政策，实行学区内多校划片入学政策。

　　海淀区经过一年的预热，今年也进入正式实行期：2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。

　　不仅实行了多校划片的制度，北京还以“租购同权”为政策基底，推出了租房也能够就近入学的政策。

　　而没有实行多校划片的西城区，就有了我们前面提到的，单价炒到30万/㎡的学区房。

　　学区房是典型的炒作行为，是“房住不炒”最大的敌人，是泡沫最大的房产。

　　但是，为什么反复强调房住不炒的楼市调控政策不调控学区房呢？

　　要回答这个问题，我们先来看看楼市调控政策的成果：

　　1.房价缓慢上涨，趋于稳定；商品房销售面积、金额双双回调。

　　2.2019年上半年土地市场方面，一二线城市成交量同比上涨20%和9%，三四线城市同比下滑19%；

　　3.2019年上半年，二三线城市地价分别上涨16%和25%，三四线城市地价环比上涨23%；

　　4.房企融资渠道全面收紧，截止7月21日，2019年已有271家中小房企发布破产公告。

　　总的来说，受影响最大的是房企以及房产投资者。

　　房企融资收紧是一方面，销售回笼速度也骤减，多数房企变卖项目苟且存生。

　　房产投资者的收益也达不到预期，甚至个别城市的房产价格相对下跌，投资者亏的血本无归。

　　但是房价上涨速度尽管慢了下来，曾经买不起房的人，现在依然买不起，对刚需的帮助并不大。

　　房地产交易市场，不是刚需的战场。住房保障体系才是刚需的温柔乡。

　　所以，从结果看，所有楼市调控政策，最终目的都是降低金融杠杆风险，杜绝社会资金大量流向房地产市场。

　　楼市调控，跟民生没有关系。刚需的居住条件，依托于正在快速建立的住房保障体系，而不是正在调控的房屋交易市场。

　　而天价学区房，并没有触及到政策的红线。

　　学区房数量少，且基本都是属于存量房，对社会投资资金吸收不强，金融杠杆体量也不大。

　　所以，学区房尽管屡屡被炒出天价，但都在政策红线之内。

　　与其说楼市调控是围绕着“房住不炒”，不如说是围绕着“供给侧结构性改革”。

　　而想要调控学区房，要实现“教育公平”，要看地方政府狠不狠的下心。

　　但其中的利益瓜葛，又有几个捋的清？