龙华新盘卖不动了！

　　要说今年哪个区房子最愁卖，龙华稳坐第一。

　　据深圳住建官网数据：11月，整个龙华一手住宅成交360套，月末可售套数9075套，全市第一。

　　而今年龙华一共有7168套新房住宅入市，整个前11个月新房总成交才3025套。

　　也就是说整体去化连一半都不到，平均下来月成交200来套，日成交仅为个位数。

　　另外还有开市客，天和北苑这类可售性人才房和安居房出来，价格更卷，让新房市场雪上加霜。

　　更有传言，2023年龙华库存量将达到16000套，2023年“宇宙中心”非常艰难！

　　16000套数字太保守

　　更大供应潮在2023年

　　针对传说明年龙华有16000多套库存，那我们先来摸底一下龙华的增量和库存。

　　龙华今年新增的商品房7168套，其中部分还是去年剩下的，供应端本不算多，但奈何去化率低。

　　近期开盘的龙华卷王四海华庭，86折的优惠，5.6万的价格，以光明的价格买龙华，本来是具有很高性价比的，但奈何市场不好，去化仅为25%。

　　其他盘呢？

　　年初卓越柏奕府开盘为整个一年定下基调。共销售约220套，去化约35%。

　　不过在开发商随后的宣传口径中，这已经“楼市开门红”了！

　　最难的应该还属万福花园。项目去年底拿证，共有1599套住宅，目前只卖出了27套。

　　一边是商品房去化差，一方面核心区域又增多了很多安居项目，上塘的开市客，民治的颂龙苑、花越龙苑、中龙苑等。

　　这些项目价格都在4万左右，至少有4000多套新增，量大价低。

　　也就是说，光是9000多的新房库存和这些安居房，龙华“住宅”性质的库存就有13000多套，加上公寓等产品。

　　16000套库存，这个数字已经很保守了。

　　在价格端，龙华今年的项目大多是两年前拿的地，当时龙华市场火热，10万+的价格也能接受。

　　但到了今年，即便新房打折，也顶多触底成交，开发商勉强把面粉钱挣回来，有的项目还不能打折，不然三年白干。

　　再看明年龙华的新增，综合今年四次土拍——

　　11月25日第四次拍地民治街道地块，限价7.24万

　　9月28日第三次拍地福城街道地块，限价5.36万

　　8月4日第二次拍地民治街道两块地，限价7.24万和7.33万

　　4月29日首次土拍民治街道地块，限价7.2万

　　最便宜的新房限价都在5.3万，民治街道新房已经稳在7万+，明年这些楼盘入市，会刷新龙华新盘均价，同时去化也会更艰难。

　　“宇宙中心”最艰难的日子，正要到来。

　　二手买家抛弃龙华

　　价格倒回三年前

　　二手市场方面先来看看官方统计的去化情况。

　　整个11月，深圳二手住宅成交2168套，龙华成交180套，商办等根本卖不动，同时期的龙岗成交496套，福田433套，南山355套，甚至连罗湖都比它多，346套。

　　二手房买家正在抛弃龙华。

　　大多数有成交的小区已经开始以接近指导价，甚至指导价以下成交。

　　最典型的当属龙悦居。

　　龙悦居四期去年初成交均价12万，63平成交到了750万；今年上半年，龙悦居四期的成交价已经接近指导价。

　　8月，龙悦居四期放出一套450万的笋盘，直接击穿了小区的底价，整整300万的差价，跌幅达到40%。

　　近期报价都在450万-470万，而且还在降价。

　　龙华红山、梅林关等热点片区的二手房，已经纷纷降到了指导价，甚至低于指导价成交！

　　比如白石龙的玖龙玺，一套86平米的四房以770万总价成交，低于786万的指导价。

　　红山片区带深高北学位的莱蒙水榭春天五期，也已经开始接近指导价成交；上塘的代表性楼盘潜龙曼海宁、特发和平里等，现在都已经跌到指导价以下......

　　现在愿意砸盘的业主，已经很理性了，至少能够抢跑。

　　近期深圳二手房市场被传言“一天卖出100套”，虽然被辟谣后，还是被有心之人推动，部分业主没有看清现状。

　　因此，12月一些二手房业主竟然还提价了。据中原统计，龙华、福田、罗湖、龙岗四个区的挂盘价格平均上涨了30%。

　　市场并没有真正热起来，挂盘价的上涨，势必会让接下来龙华二手房去化难问题加重。

　　二手房越卖不上价，周边新房就越难卖。

　　失去倒挂红利的龙华，购房者对7万+的新房自然没多大兴趣。

　　龙华二手房还会降吗？

　　只要政策不调整，大概率还是会继续下行。

　　在深圳中原的一份二手房价格压力测试报告中，龙华平均价格压力值为5.4%，甚至超过了福田、南山，是各区中最高的。

　　这也就意味着，在成本价格之上，龙华二手房还有部分下调空间。

　　明年龙华新房失去限价红利，最艰难的时刻正在到来。