到底什么时候松绑？！

　　深圳楼市等不及了！

　　搞快点啊！

　　开头确实有点不冷静，我们现在冷静下来聊聊为什么我们如此急切。

　　因为2022年，是房地产行业颠覆最大的一年，我们急需被拯救。

　　这一年，有41名地产老板从富豪榜消失；

　　这一年，百强企业销售业绩下降超过40%，上千亿规模的房企直接砍掉了一半，仅剩20家；

　　消失的23家房企，基本都上了暴雷名单，未来或许直接消失在中国房地产市场。

　　这一年，全国商品房销售面积和金额断崖式下跌，与去年相比直接不见了5万亿；

　　5万亿相当于2021年中国餐饮规模，不见5万亿几乎等同于一个产业直接消失。

　　这一年，百强房企拿地总量下降60%……

　　从年初到年尾，所有的和房地产相关的数据全部都是创新低的，无论是销售端、需求端还是供应端。

• 　　深 圳

　　2022年，深圳新房住宅1-12月共成交34441套，环比2021年52417套减少了约35%。

　　二手房更是凄凉。

　　2020年反倒是疫情三年里二手住宅成交量最高的一年，全年成交95273套二手房；

　　2021年成交40699套；2022年成交21701套。

　　连续2年二手成交量几乎腰斩！

　　全年一二手合计成交56142套，创下自2007年以来15年的新低，比史上第二低2017年（89398套）还低约37%！

　　与二手房成交量跌至冰点同步，深圳二手房均价自2021年1月7.7万/平，至2022年11月的5.7万/平，已经下跌25.8%。

　　目前，全国多地都开始松绑，也都有了不少正向反馈。

　　深圳什么时候能跟上？

　　深圳楼市需要松绑盘活这一潭死水！

　　救市不是万能的，但不救万万不能

　　北京广州都动了，深圳呢？

　　2022年的房地产行业，几乎全是不堪回首的辛酸泪。

　　其实上面也着急，2022年，一整年都在救市。

　　全年各地救市的刺激政策不下1000余条，但真正救出效果的并没有几个。

　　其实很多人都明白，救市不是万能的，当信心失去了，信任丧失了，想要重新获得就很难了。

　　但毋庸置疑，2023年需要房地产，上面不止一次发言强调房地产的支柱地位。随后也通过一揽子政策从多个角度调整策略刺激经济，其中总能关联利好到房地产。

　　其中关窍，懂得都懂。

　　确实，我们不能保证经过这一波波刺激，2023年经济会变好，楼市会变好。

　　但就目前的情况看，能止住下滑就很不错了，得一步步来。

• 　　有行动不躺平就是好事。

　　如今一批强二线城市陆续解绑，楼市应松尽松，急不可耐地让大家去买房。

　　2010年开始加码的“四限”（限购、限贷、限价、限售），从去年底开始在多个城市逐一打破。

　　接下来谁都不知道，哪个城市会再次放出大招：

　　南京，解开外地人购房资格限制，相当于全面取消限购；

　　苏州，取消认房又认贷，二套贷款还清首付3成，未还清首付4成；

　　武汉，限购范围缩小至二环内，其他区域不限购；

　　厦门，放开岛外限购；

　　重庆，以租换购，自有住房长租之后不计入限购套数；

　　......

• 　　东 莞

　　东莞离深圳最近，这段时间也接连发了几个重磅松绑政策，最开始就是放开限购。

　　刺激市场的效果非常好。

　　据大视野调查，限购放开当日，就有不少业主开始反价。甚至还怕卖便宜了，都在陆续的调高挂牌价，调价大概几万、几十万不等。

图源：诸葛找房平台

　　有意思的是，不仅涨价，有些此前天天抱怨卖不出去的业主，甚至收起房源，跟中介拿回了钥匙，等着行情回暖房价升回去再说。

　　这些人有底气提价的原因就是松绑之后，突然涌来一批购房力量，只要疫情高峰期过后，就直接杀入签约。

　　据大视野跟踪记录，无论在贝壳网上还是在诸葛找房，新政第二天各平台的二手房挂牌量不但没有大增，反而少了几百套。

贝壳截图

　　强二线城市都动起来了，一线城市啥时候来？

　　说好的风向标呢？还按捺得住吗？

　　我们承认，北京广州确实脱得早，即便都不是大动作，但总比不动得强。

• 　　北 京

　　通州两个区解除“双限购”。

　　一个月之后，通州两区单价上涨2-4千元/平，新房成交量暴涨6-7倍，二手房成交额分别上涨7倍和12倍。（数据来源：中国地标城策院）

　　显然，北京通州这两个地区的成交量、成交价以及市场情绪都走出了独立行情。

• 　　广 州

　　刚刚放出要取消指导价的风声，别管是不是真的，二手房业主就开始行动了。

　　根据诸葛找房的数据，12月26号当天，广州二手房数据库中就有176套二手房源涨价。

　　其中最夸张的，有一个房源，把原本挂的比指导价还低的价格，一下提了420万。

　　不说卖不卖吧，就这么一下子，也颇有一点扬眉吐气的感觉。

　　那么深圳呢？

　　该怎么松，松什么方面？

　　限购限贷或是深圳最棘手的问题

　　就深圳而言，目前还存在很多妨碍房子消费需求释放的限制性政策，比如严厉的限购、限贷政策等等。

　　如果要松绑，还真不好说怎么松。

　　有人说，深圳会不会松绑先松的就是“取消二手房指导价”？就和广州一样？

　　毕竟当初就是这玩意儿一下把深圳楼市摁住了。

　　除广州外，当初宣布“建立二手房指导价发布机制”的15座城市，现在已经有13个城市不同程度取消或松绑。

　　像推倒了多米诺骨牌一般，一个接一个城市跟上。

• 　　深圳会不会跟上？

　　大视野觉得，二手房指导价这玩意儿对深圳来说，已经有点无关痛痒了。

　　现在很多人都在笑话深圳的二手房指导价。

　　因为深圳许多小区成交价大都被打到了指导价以下，笋盘满天飞。

　　根据乐有家研究中心数据显示，11月深圳超40%房源低于参考价成交；

　　接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%，由此可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。

　　所以有人说：幸亏现在有指导价。没有指导价，估计掉的更夸张。指导价变相成“限低线”了。

　　对目前深圳二手房市场来说：

• 　　指导价附近的房子=零首付

• 　　低于指导价的房子=倒拿钱

　　对85%以上的购房者来说，指导价已经没啥影响了。既不影响申请房贷，也不影响申请抵押贷。

　　于深圳而言，指导价都快成为二手房保底的底裤了，所以现在二手房指导价到底怎么调整，真是很棘手。

　　涨？和市场不符；下调？可能会让行情更差。

　　直接取消也许是潜在的一个选项，但指导价是过去三年楼市调控的政策结晶，一旦取消对行情的震动也会非常大，就看拍板的人有没有勇气了。

• 　　那么该怎么松才能松到点子上？

　　最近看到深圳贝壳研究院的调查问卷，其中有一个问题问到，“最希望深圳调整哪些政策”。

　　结果显示：希望限贷放松、限购放松的比例最大，侧面反映了这两个政策对置业者来说是购房过程中较大的阻碍。

　　因此，大视野觉得，我们换个思路，我们从供给侧方面看看。

　　在深圳房地产信息平台上看到，去年12月全市商品住宅月末可售套数还有4万余套。乐有家也曾计算，目前深圳新房去库存压力大，周期超过13个月。

　　更别说再加上二手房市场基本上一潭死水。

　　简单来说就是，没人买，市场根本不活动。

　　目前大部分强二线城市的调整都是剑指购买力。因为当下的楼市，不仅缺信心，还缺增量购买力。

　　北京台马地区解除“双限购”政策，实际上就是扩增了一部分新增购买人群，从其对市场的影响可以看出，只要增量购买力合理释放，就会给市场带来向上的契机。

　　现在深圳，户籍限制，购房条件门槛很高，改善换房的贷款认定也很严格。

　　其实这和中央经济会议提出的扩大内需、刺激住房改善消费的要求是不符的。

• 　　大胆猜想，深圳可能这样松。

　　那么我们是不是能猜想，2023年深圳如果楼市松绑，限贷政策能有所松动？二套房的贷款成数有可能下调？

　　放松限购的话，社保年限也会有所下调？比如从3年下调到3年，5年下调到3年？

　　值得一提的是，715政策明年年中就到3年了，到时候肯定也会有一批购买力释放。

　　如今深圳的政策是认房又认贷，只要在外地有贷款不管结不结清都属于二套范围，这对于当下冷淡的市场来说也太过于严格，如果认房不认贷的话会合理一些。

　　另外大家关注的存量房贷利率大概率也会下降。历史上并不是没有先例。

　　2008年救市的时候，存量房贷全部打7折。

　　今年存量房贷利率下调已经是箭在弦上了。近期银保监会已经开始吹风要改善居民家庭资产负债表了。

　　这些是不是都可以大胆想象一下？

　　总之就目前的楼市形式来看，当前全国很多城市都已将政策放松到了极致，深圳作为最重要的楼市引擎，依然没有实质性动作，这是不合理也是不正常的。

　　大视野认为，由于2023年出口、消费、政府投资、制造业投资等均大概率处于低迷状态，楼市这个“夜壶”必须强力启动。

　　“深圳楼市松绑”应该已在路上。

　　大家再等等吧。