昨天（10月31日），南沙又挂出一宗位于黄阁镇的商住用地，占地面积超12万㎡，起拍总价超52亿！

　　值得一提的是，该宗地设置的特定的出让条件，即未来在地块上开发的商品住宅取得预售证前，需签订旧村拆迁补偿协议的比例必须超8成。

　　这是房企提前介入旧改的节奏？

　　至于宗地会由谁拿下成为第一个吃螃蟹的人？11月29日下午3时开始的网上竞价将会有答案。

　　一线望江宅地超52亿起拍

　　黄阁镇2019NJY-16地块

　　面积：122358㎡

　　用途：商住用地

　　起拍总价：52.019亿元

　　起拍楼面价：10431元/㎡

　　宗地位于黄阁南路与进港大道交界处西南侧，占地面积122358㎡，计容建面498690㎡，起拍总价52.019亿元，折合楼面地价10431元/㎡。

　　相关规划设计条件显示，宗地共划分为4个小地块，其中西侧地块为居住用地，东侧地块为商业商务用地，建筑限高120-150米。

　　据了解，宗地原为加油站、水泥制品厂、农田等用途，南侧临近蕉门水道，拥有一线江景。东侧紧靠亭角大桥，可通往灵山岛。

　　距离最近的公交车站为地块东侧的亭角大桥东站，共有5条南沙线路和1条番禺线路停靠，可接驳到周边地铁黄阁站、蕉门站等。

　　须要注意的是，宗地北面为亭角村旧村庄、东面为梅山工业区、西面为农田，现状生活配套比较短板。并且受亭角立交以及黄阁南路、广澳高速等道路的分隔，与其他区域的连通会存在一定程度的不便。

　　按照宗地出让条件，竞得人须配建公交场站、12班幼儿园（含托儿所）、农贸（肉菜）市场等配套。

　　项目开卖前签订安置协议8成以上

　　如此看来，本次挂牌宗地可以说是优劣参半。

　　不过，想要拿下该地块并没有那么简单，首先要满足以下条件：

　　1、采用装配式建筑的建造方式，具体以住建部门要求为准。

　　2、在本次出让地块成交后30天内与黄阁镇亭角村委会签订开发协议（内容应包括村集体拟购买物业套数、位置和面积，交付物业时间，村集体物业建设资金监管，土地使用权抵押，房屋初始登记，村分成物业不得转让及村其它要求等条款）。

　　3、未来开发的商品房办理预售许可证和房屋初始登记等手续前，需签订旧村拆迁补偿安置协议的比例必须在80%以上。

　　4、由亭角村委会在土地挂牌成交并与该村签订开发协议后60天内按土地现状交地；竞得人须于土地交付后6个月内开工。

　　按照今年3月底南沙区政府公布的《南沙区亭角村基础数据公示》显示，计划更新改造的亭角村项目研究范围125.03公顷，当中就包含本次挂牌地块在内。

　　随后的5月底，地块所在规划管理单元控规调整公示，显示该单元将减少商业用地，增加居住用地，拓宽水面。可建设用地增加2.03公顷，规划水域增加4.86公顷。增加一个36班小学、一个12班幼儿园（本次挂牌地块内）和一个15班幼儿园。

　　那么，本次地块出让，是否可以看成是亭角村周边完善配套的一步？以及是房企获得该旧村改造项目的敲门砖？值得关注。

　　周边一手2.6万元/㎡

　　虽然宗地拥有江景资源，但所在的黄阁西南部片区以现状农田和旧村庄为主，周边住宅小区较少，尚未形成较好的居住氛围。

　　距离最近的一手住宅项目有万科海上明月，在推产品84-137㎡三四房复式户型，带装修均价2.2万-2.6万元/㎡。

　　二手方面，主要有2012年落成的次新房万科南方公元，报价多集中在2万-2.2万元/㎡。

　　来源 | 广州地产派

　　责编 | 詹青