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黄埔中央城:单价3万元起,搅动一池春水

黄埔中央城:单价3万元起,搅动一池春水
2020年07月03日 16:33 新浪网 作者 羊城派

  文、图/羊城晚报全媒体记者 梁栋贤

  端午假期,一手住宅起步价3.6万元/平方米的广州黄埔科学城板块迎来了竞争者——黄埔中央城6月27日开盘,最低价接近3万元/平方米。

  行家分析认为,该楼盘选择以较低的价格入市,一来是因为首推产品所在楼栋有劣势;二来该项目货量大,开发商意图以低价赢得销售开门红。

  从2017年开始,广州黄埔区一手住宅成交连续两年位居全市第二,去年却降至第三,究其原因,缺货可能是其中之一。中国指数研究院的数据显示,2018年、2019年以及2020年前五个月,黄埔区的住宅成交量都大于供应量,黄埔区一手住宅库存量持续下降。

  不过,近期随着一大批像黄埔中央城这样的旧村改造项目推进、入市,黄埔区一手住宅市场缺货的情况将可大大缓解,未来也将在很大程度上改变整个黄埔区楼市的格局。

  近两年半来 黄埔区楼市一直很缺货

  别看合并之后的黄埔区辖区范围不小,但近几年来,由于一手住宅成交量大,一直很缺货(详见下表)。

  数据显示,看似“地盘”很大的黄埔区,除了2017年的供应套数比成交套数略多以外,2018年之后一直处于供不应求的状态。

  黄埔区楼市的潜在需求有多大?去年,黄埔区户籍人口增加了3.46万,涨幅达6.56%,不管是涨幅还是增量均为全市各区之最,同期常住人口的增量也有3.71万之多,如果这些“新黄埔人”都选择在黄埔区买房,按每户3个人计算,每年黄埔区的住宅需求量就达到1万套以上。而且,去年年底黄埔区出台了人才住房政策,今年5月28日发布了这一政策的细则,“半年社保+本科学历”就能在黄埔区购买一套商品房,让外地户籍人口置业黄埔的可能性大增。

  住房政策的调整,对黄埔区一手住宅销售拉动明显。网易房产监控的网签数据显示,今年截至6月25日,黄埔区一手住宅网签量位居全市第二;而去年同期,黄埔区仅位居全市第四。

  实际上,外地户籍人士在黄埔区置业不但有可能,而且有动力,自黄埔、萝岗合并后,黄埔区已经连续四年GDP排行广州各区的“老二”,仅次于天河区,黄埔区教育、医疗设施的完善速度在全市各区当中也名列前茅。

黄埔中央城:单价3万元起,搅动一池春水

  2020年上半年 旧改项目接近去年全年

  近几年,黄埔区一手住宅很缺货,不过,随着大批旧改项目的推进,这一状况将会陆续得到改善。

  光是6月,黄埔区就新公示了三个旧改项目。这三个旧改项目均位于老黄埔板块黄埔东路两侧,距离地铁5号线不算远,位置不错,规模也不算小。

  其中,广州冶炼厂旧厂改造项目占地面积19.5万平方米、南湾村旧村改造项目占地面积55.08万平方米、港湾旧改项目占地面积14.54万平方米。近年来,黄埔区住宅项目的容积率多为3.3左右,即便扣除回迁面积和部分商业面积,以2的容积率来计算,上述旧改项目也有望为黄埔区新增近160万平方米的供应量。

  今年,黄埔区旧改发力明显。据不完全统计,截至记者发稿时止,黄埔区今年新增的旧改项目至少有6个,而去年全年也不过是8个(详见下表),老黄埔是今年旧改项目集中的板块。

黄埔中央城:单价3万元起,搅动一池春水
黄埔中央城:单价3万元起,搅动一池春水黄埔区不少项目距离地铁站不远

  为市场“解渴” 大型旧改项目陆续面市

  今年才开始规划的旧改项目是“远水解不了近渴”?实际上,前几年动工的旧改项目,近期已经陆续推出新货。

  位于科学城板块的大壮名城在去年国庆期间开盘,总建筑面积约150万平方米,而大壮名城仅为暹岗村旧改项目的一部分。同位于科学城板块的黄埔中央城在端午假期开盘,总建筑面积约270万平方米。而今年4月份开盘的时代印记,位于中新知识城北板块,总建筑面积也有近115万平方米。

  光是上述三个超百万平方米级别的大型旧改项目,总建筑面积已经超过500万平方米,扣除回迁和商业项目后,也可以为黄埔区新增近200万平方米的一手住宅。200万平方米的新增供应量是一个什么概念?去年全年,黄埔区一共网签了42.7万平方米的一手住宅,也就是说,按照去年的消化速度,光是这三个旧改项目,就可以让黄埔区卖上四五年。当然,黄埔区此前的销售量受制于供应量,一旦供应量增加,成交量也有望水涨船高。

  除了上述三个大型项目以外,黄埔区去年已有大塱旧村、宏岗旧村、姬堂村、黄登旧村、刘村、下沙村等八条村公示了旧村改造规划,假如进展顺利,也有望在明年陆续推出市场。

  另外,黄埔区还有13个项目去年已经动工,不少项目位置都不错(详见下表,部分项目因缺细节,未录入表格),光是这些项目,总建筑面积就超过1000万平方米,未来五到十年陆续释放出来的供应量将非常可观。

黄埔中央城:单价3万元起,搅动一池春水

  来源 | 羊城晚报·羊城派

  责编 | 邓伟东

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