半个月前，各种媒体报道全国楼市大幅降价销售的个案，揣着多种怀疑的眼光，深圳看房团考察过多个市场之后，发现大湾区缺的是，购房资格以及住宅型产品。

　　不排除大湾区之外的楼市确实出现了降价销售的局面，大湾区却因为8月18日，对深圳的城市定位提高到建设社会主义先行示范区的高度，再次给了市场想象空间，逐利的资金再次活跃到楼市。

　　上周，天健天骄10万多的均价，在业界普遍不看好的前提下，竟然销售8成；光明的勤诚达正大城，也创造了销售奇迹，劲销九成，而且价格上涨到5.1万每平米左右；中洲滨海商业中心更是半小时销售800多套房源。

　　在业界普遍看淡市场的时候，这一销售成果，刷亮了所有人的眼界。同样是周末，深圳看房团携团友去东莞看房，火爆的场景，更是历历在目，东莞作为临深最有发展前景的区域，竟然处于无住宅可卖的处境，看好塘厦、长安、凤岗、黄江的团友，纷纷表示有以上四个区域的适合投资的住宅，及时通知群友看房活动，经过两天的积极联系，发现以上区域的住宅凤毛麟角，在卖的大多是商办公寓产品。

　　保值成就了楼市的持续火爆

　　以前买房，都是为了房价的快速翻倍；现在买房，快速上涨的可能性比较低，更多是为了对冲货币购买力的对内对外下降趋势，保障手里的资金不被稀释。

　　目前的M2增速为8点几，CPI上涨接近3，货币的对内购买力一年会贬值超过11%，即使房子不升值，只要保值，也是资金的追求方向。货币对外购买力也是贬值的，人民币兑美元从6.2上升到近7.2，贬值了13%左右，也只有房子才能应对人民币对内对外贬值的趋势。

　　目前有些限价的住房，本身仍有上涨的动力，只是因为被限价销售了，所以套利空间一直都存在，只是需要慧眼，不是每套房子买了都能赚钱，普涨行情已经成了过去式而已。目前的形势，已经从过去的追求房价暴涨模式，切换到了保值模式，所以投资者需要量力而行，降低杠杆进入楼市。

　　随着周边国家进入降息周期，我国变相降息应对的可能性概率也在加大，释放的资金流动性，即使调控再怎么严格要求，聪明的资金也会想尽办法进入楼市。

　　未来政府遏制房住不炒的有效手段，就是房贷利率的差别化执行政策，预计首套房利率有下降的可能，避免误伤到刚需；而二套、多套有大幅上升的可能，增加住房的持有成本，从而达到遏制炒房的现象。

　　楼市的火爆，主要是国内投资渠道过于窄，除了股市、理财产品，就是楼市这一个渠道了，国家调控楼市的同时，也需要多开辟资金的投资渠道，把热钱引向缺钱的领域，只有分流了热钱，楼市的热钱才会大幅度减少，有利于国家控制房价。

　　楼市金九银十顺利登场

　　金九银十往往是楼市最火爆的月份，上周末，华盛珑悦、中洲滨海商办中心、天健天骄、勤诚达正大城的火爆登场，拉开了楼市金九银十的序幕。

　　在楼市渐显疲态之时，楼市的再次火爆，给市场打了一剂强心针。金九银十本身就是楼市的传统旺季，在市场调整了近三个月时间之后，8月18日的深圳建设社会主义先行示范区定位，给了市场很大的想象空间。全国资金开始汇聚深圳，通过进入楼市的方式，看好深圳的未来前景。不同售楼部甚至频频出现北方客、上海客的身影。

　　有人担心整个大湾区楼市会再次上涨。深圳看房团认为：这得分城市来看。深圳目前执行大湾区最严调控，虽然具备上涨的最大动能，可五年社保以及限价令的宏观调控，再强的上涨动力也只能表现在成交量上，而不会是房价上。

　　在这种语境下的深圳购买力，开始外溢，向东莞、中山、惠州、珠海几大城市布局。东莞限购 ，需要社保一年；中山社保需要半年；惠州限购三套；珠海部分区域放开限购。

　　目前来看东莞的长安、塘厦、凤岗、虎门、黄江已经炙手可热了；中山的马鞍岛、火炬开发区也已经火烧连营；珠海的横琴更是部分楼盘售价高达6万每平米，唐家湾、金湾区也是如火如荼；惠州的大亚湾，巽寮湾更是海量推盘。

　　2019年的楼市，金九已开锣，能否银十收尾，还得看政策的变化，不过金九银十应该是大概率的事件。至于是买东莞，还是中山，抑或是惠州、珠海。关键得看有没有房票，有没有资金，是投资还是兼带自住性质，需求不同，选择就会不一样。

　　金九银十之后，深圳看房团觉得，宏观调控又会出现收紧的趋势，楼市火了，政策收紧，楼市冷了，政策适当放松，将会是未来相当长一段时间的发展规律，楼市就是中国经济的基本盘，“夜壶”还得时时力挺经济。

　　缺的是购房资格及住宅

　　很多开发商在资本市场进行融资，一些媒体便判断说楼市出现了拐点，可深圳看房团看到的却是另外一番不同的场景：更准确点说，市场缺的不是钱，而是购房资格以及适合投资的住宅产品。商办公寓、别墅、商铺、写字楼相对受到冷遇。90平米以下的住宅，销售依然异常火爆。

　　部分城市为了购房资格，甚至有部分置业客户交完首付后，等待社保续交一年的时间窗口，一年之后才开始进行网签，签订商品房买卖协议。当然，这也给买房蒙上了一层毁约风险，万一房价大幅度上涨了，开发商毁约怎么办？这需要我们选择项目时，多侧重品牌开发商，远离小开发商，品牌开发商会更有安全边际。

　　在大湾区城市中，深圳、广州三个城市同时限购五年。五年的社保，导致大量的置业客户只能望楼兴叹。中山是限购相对较松的城市，仅仅半年社保要求，马鞍岛与火炬开发区目前的火爆印证了深中通道开通之际，带给中山的楼市发展机遇。佛山部分区域一年限购，部分区域不限购；东莞则执行一年限购，本科学历半年限购；惠州不限购。

　　从以上大湾区限购政策来看，深圳跟广州限购政策最为严厉。而作为大湾区房价较低的惠州，则因没有限购，所以每个在人民币对内对外贬值的趋势下，楼市需求还是比较旺盛，缺的不是购买力，而是购买资格以及适合投资的住宅产品。

　　早年的成功案例以及投资习惯，多数投资客倾向于90平米以内的住宅产品，兼顾自住类型的投资可能会放大到120平米左右。目前深圳、东莞、广州、珠海几大城市中，相对旺盛的投资需求，住宅产品相对不足，商办物业占了多数，中山、惠州、佛山的住宅产品相对较为充足。